• Lunedì 16 Aprile 2018, 09:40

Contratto di locazione e spese di manutenzione: competenze e accertamenti fiscali

Nel contratto di locazione, oltre a tutti gli aspetti legali relativi alla gestione del bene in affitto, vengono disciplinati anche tutte le competenze relative alle spese di manutenzione. È importante sapere quali doveri spettano al conduttore e quali al locatore, in modo da svolgere tutte queste operazioni nel rispetto della legge e non incorrere in accertamenti fiscali. La domanda a cui daremo risposta è proprio quella relativa all’accertamento fiscale, poiché questa è una materia spinosa che può creare diversi problemi, dal punto di vista contributivo.

LEGGI ANCHE: Danni da infiltrazioni, come stabilire se la colpa è del condominio o del singolo proprietario

Il contratto di locazione
Per arrivare all’argomento di nostro interesse, prima è necessario fare una digressione su cos’è il contratto di locazione. Si tratta di un contratto con il quale il locatore si obbliga a far godere al conduttore, il godimento di un certo bene, nel nostro caso un immobile, per un certo periodo di tempo che viene determinato dal cosiddetto "contratto di affitto". Tutto questo viene fatto generalmente, in cambio di un corrispettivo in denaro oppure sarà possibile dare il bene immobile in affitto a titolo gratuito. Si tratta di un contratto definito consensuale, poiché questo si basa su un accordo tra le due parti. Da questo vengono generati effetti obbligatori, dati dal diritto di godimento di un certo bene, per un periodo di tempo stabilito da contratto. L’uso può essere consentito solo per ciò che viene stabilito nella fase di accordo.

Ciò che interessa però, è la responsabilità economica riguardo le opere di manutenzione. A chi spettano queste spese e come dovranno essere registrate fiscalmente, in modo da non ricorrere in accertamenti fiscali. Per distinguere ciò è necessario capire prima di tutto, quali sono le spese che dovrà sostenere il conduttore e quali il locatore.

Le spese di manutenzione
Le spese, quando si parla di contratto di locazione, si suddividono in due categorie: quelle che riguardano le parti comuni (nel momento in cui l’appartamento affittato è collocato in un condominio) e spese riguardanti l’unità immobiliare in maniera diretta.

Analizziamo in primo luogo, tutti gli aspetti riguardanti le spese condominiali. In un condominio vi sono delle spese di gestione al quale tutti i condomini sono obbligati. Si tratta di spese relative a servizi di pulizia, qualora vi fossero, quelle riguardanti la manutenzione considerata ordinaria dell’ascensore, costi relativi alla fornitura d’acqua, elettricità, riscaldamento e ciò che risulta necessario per l’impianto di condizionamento dell’aria. È importante anche non sottovalutare il costo relativo allo spurgo di pozzi neri e condotte fognarie condominiali e tutti gli altri servizi comuni.

In questo caso il conduttore cosa dovrà pagare? Servizi di luce, gas, acqua e pulizia scale. Mentre se vi è il rifacimento di un impianto o opere relative alla facciata, sarà il proprietario dell’immobile ad occuparsene, nella misura a lui spettante.

Il caso dubbio riguarda il compenso dell’amministratore. In questo caso c’è la giurisprudenza che ci viene in aiuto. Anche se la dottrina non si esprime in maniera unitaria sulla questione, la Cassazione cerca di dare una direzione perseguibile. Viene detto che, tutti i costi inerenti al compenso dell’amministratore, nonché tutte le spese che vengono sostenute da questo che non rientrano nell’ambito delle spese condominiali, spettano al conduttore dell’immobile. Qualora queste spese non vengano onorate è possibile chiedere la risoluzione del contratto di locazione.

Quando si parla di rapporti condominiali, il responsabile sarà sempre il condominio. In questo caso il mancato pagamento di quote relative ad opere di manutenzione genera un decreto ingiuntivo. Diremo quindi che, la ripartizione relativa agli oneri condominiali serve a regolare i rapporti così come è previsto dal regolamento stilato.
Per avere una ripartizione precisa delle spese tra il proprietario e l’inquilino, è venuto in soccorso un accordo stilato dalle associazioni dei proprietari e gli inquilini. Questo, registrato presso l’Agenzia delle Entrate, regola la ripartizione degli oneri tra le due parti contraenti. Si tratta di un accordo vincolante nel momento in cui se ne fa menzione nel contratto di locazione.

Il conduttore quindi, nel momento in cui riceve la richiesta di pagamento avrà a sua disposizione due mesi per onorare il debito, previa revisione specifica delle spese a lui riferite. È necessario anche prendere visione di tutti i documenti giustificativi delle spese, per poter effettuare un pagamento corretto.

Spese di manutenzione relative all’immobile locato
Quando si pone in essere un contratto di locazione, è necessario anche compiere interventi necessari a mantenere uno stato corretto dell’appartamento. In questo caso è necessario effettuare una ripartizione corretta delle spese. Ciò non sempre avviene in maniera pacifica tra i due contraenti, perciò ci viene in soccorso la legge che disciplina gli interventi da effettuare.

In questo caso ci si può riferire alla legge 431/98 riguardo gli immobili sottoposti all’equo canone. La normativa di riferimento riguarda le riparazioni ma soprattutto la manutenzione per rendere lo stabile curato e in buono stato. Il codice civile ci da delle risposte con gli articoli 1576 e 1577.

Il primo articolo riguarda il locatore. Egli infatti dovrà eseguire, nel periodo in cui vi sarà la locazione, tutte le riparazioni utili. Mentre tutto ciò che riguarda la piccola manutenzione e l’usura di alcuni componenti del bene, spetterà al conduttore. È necessario, quando si tratta di cose mobili, che le spese di conservazione e manutenzione ordinaria, siano a carico del conduttore dell’immobile.

L’articolo 1577 del codice civile invece, regola le riparazioni a carico del proprietario dell’immobile. In primo luogo, sarà necessario fornire un avviso e sarà il conduttore a fare questo. Quando vi sono riparazioni urgenti a carico del proprietario, può anche accadere che il conduttore prenda le redini della questione e agisca per riparare io danno. Questa opera però, sarà soggetta a successivo rimborso da parte del locatore.

Vediamo quali sono gli interventi di manutenzione relativi all’appartamento locato, spettanti al proprietario. La rottura della caldaia a seguito di un evento non imputabile a colpa del conduttore, rottura di una tubatura del bagno. Il conduttore invece, interviene nel pagamento delle spese nel momento in cui vi è la rottura di una tapparella, in seguito all’utilizzo prolungato di questa.

Come possiamo vedere quindi, la differenza viene fatta tra le riparazioni piccole che vengono fatte in seguito all’uso e gli interventi invece necessari, che non dipendono dal contratto di locazione.

Un’ulteriore distinzione potrà essere fatta tra la piccola manutenzione e quella ordinaria. Non sempre è possibile distinguere cosa rientra in una categoria e nell’altra. Infatti quando si parla di usi locali, si intendono le riparazioni dovute all’uso, al caso fortuito o alla vetustà. In questo caso saranno gli usi locali a dettare le regole per preservare gli accordi. Quando invece vi è silenzio e si va verso la via del contenzioso, sarà il giudice a valutare i fatti utilizzando il prudente apprezzamento.

Altre spese: il caso fortuito e vetustà
Quando si verificano questi casi, è necessario individuare quale sarà il soggetto titolare dell’obbligo di pagamento delle spese di riparazione ma anche di manutenzione.

Definiamo in primo luogo, il concetto di caso fortuito e vetustà. Si parla di caso fortuito quando si verifica un evento imprevedibile che genera un danno al bene che viene locato. Mentre, la vetustà è l’invecchiamento delle cose che precede la rottura e quindi la riparazione. Non è semplice verificare i casi in cui vi è vetustà o una semplice conseguenza dell’usura.

Per chiarire queste situazioni vi è il codice civile. All’articolo 1609 viene specificato il fatto che in mancanza di determinazione di spese relative all’ambito dell’uso, caso fortuito o vetustà, saranno gli usi locali a venire in soccorso.

Quando non vi sarà certezza da parte degli usi locali, sarà il conduttore a prendersi carico di queste spese o il giudice, in caso di controversia. Ovviamente ciò non vale per chi prende una casa in affitto da poco tempo, poiché questo non potrà vedersi imputare costi per interventi di manutenzione che precedono il suo arrivo.

Quando bisogna tenere d’occhio il Fisco: eventuali accertamenti fiscali
Per analizzare l’aspetto fiscale relativo alle riparazioni, è necessario definire in primis, cos’è il redditometro. Si tratta di una specie di difesa che serve a stanare chi cela all’Erario più redditi rispetto a ciò che dichiara di disporre. Questo, nell’ambito delle riparazioni invece, diventa sempre più marginale. Si tratta di un accertamento di tipo sintetico che analizza il reddito di un soggetto, quindi la sua capacità contributiva. Con questo strumento è possibile ricostruire il reddito effettivo di una persona, basandosi sulle spese che sostiene o da elementi che determinano l’effettivo reddito.

L’amministrazione finanziaria tiene conto dei dati fiscali che il conduttore o il locatore produce, e mette in conto che anche le spese di mantenimento possano determinare il tenore di vita tenuto da uno dei due soggetti.

L’accertamento parte prendendo in carico i dati del Comune di residenza. Vengono verificati i dati relativi all'immobile locato o alla proprietà. Se non viene figurata una situazione certa, lo Stato genera la condizione del fitto figurativo. In questo caso verrà inviata una lettera da Redditometro. Questa dovrà essere mostrata in sede di contraddittorio, chiarificando la sua effettiva posizione. In questo caso il fitto figurativo viene meno e viene calcolata una spesa certa, insieme a tutte le spese relative alla manutenzione.

Il calcolo delle spese di manutenzione che viene fatto con il redditometro, riguarda le spese certe di affitto e le spese di gestione, comprendendo anche le pertinenze, qualora vi siano.

Le spese relative alla manutenzione ordinaria, nonché all’acqua e anche il condominio dovranno quindi essere rilevate in modo puntuale. Nel caso in cui non venga fatta questa valutazione il Fisco cercherà di fare un calcolo statistico utilizzando i dati ISTAT, i metri quadri affittati. Questi dati verranno poi sostituiti dalle spese reali che verranno fornite dal contribuente stesso.

Le spese relative al combustibile, alla comunicazione e all’energia, è una spesa che viene già recepita dal Fisco, poiché questa viene comunicata all’anagrafe tributaria dai gestori di questi servizi.

Viene escluso dal fisco tutto ciò che rientri nella nuda proprietà, ciò che viene dato in affitto a titolo gratuito con residenza. In tutti questi casi le spese gestionali vengono applicate a chi possiede l’usufrutto di questo bene.
Ma cosa c’entra nella casistica relativa ai contratti di locazione? In questo caso è il CTR del Lazio a darci una risposta. Viene stabilito che non vi è alcun indice di disponibilità reddituale circa il contratto di locazione, quando si prevede, attraverso clausole ben precise, che le spese relative alla manutenzione ordinaria ma anche straordinaria, appartengano al conduttore.