• Lunedì 10 Dicembre 2018, 15:30

Acquistare un immobile storico: tutto quello che c'è da sapere

Per chi vuole investire nel settore immobiliare, gli immobili storici possono essere una vera svolta, sia per il ritorno economico, sia per le agevolazioni riconosciute. Ecco perché. Gli immobili storici sono sempre più spesso acquistati da chi vuole avere casa oppure fare un investimento redditizio. Uno dei motivi per i quali molti sono alla ricerca di questi beni è la tassazione agevolata. Ecco cosa sapere degli immobili storici prima di averne uno.

Il Codice dei beni culturali
Sempre più persone sono alla ricerca di immobili storici da comprare e questo per diverse motivazioni. Forse molti non sanno che molti beni immobili, seppure dichiarati di interesse storico sono comunque appartenenti a privati. Ne sono esempio l'Accademia di Villa Adriana a Roma che appartiene alla famiglia Bulgarini o il Teatro di Marcello sempre a Roma. Questi sono solo alcuni degli esempi, ma di immobili storici in Italia ve ne sono tanti, magari abitati da nobili che con la fine della monarchia hanno perso i loro titoli, ma mantenuto i beni. Tali beni essendo privati possono essere comprati, venduti, dati in locazione, utilizzati a scopo di lucro, ad esempio come alberghi, ma non tutto è permesso, infatti proprio in virtù del vincolo vi sono delle regole precise da rispettare per tutelare il bene, spesso si è anche obbligati ad eseguire i lavori, pena il rischio di esproprio del bene. Per capire limiti, vincoli, obblighi è necessario fare riferimento al Codice dei Beni Culturali (decreto legislativo 42 del 2004) nel quale è contenuta la disciplina a cui devono attenersi anche i proprietari privati.

Quali sono gli immobili di interesse storico e culturale
Fatta questa premessa resta da capire quali siano i beni che ricadono in quelli di interesse storico e culturale. Non ogni immobile datato nel tempo viene considerato di interesse storico e artistico, ma solo quelli per i quali è stato disposto il vincolo. Questo viene costituito seguendo le procedure del decreto legislativo 490 del 1999 su indicazione delle Sovrintendenze ai beni culturali competenti. La definizione di bene storico fa riferimento al particolare interesse storico, architettonico, archeologico, artistico, etno-antropologico, archivistico e bibliografico o quando costituiscono valore testimoniale, quindi luoghi che per le loro caratteristiche rappresentano la cultura o la storia italiana come può essere la casa di un famoso scrittore con il suo studio privato.
In realtà non vi è una vera e propria casistica a cui far riferimento quindi di volta in volta sono gli uffici preposti a fare le valutazioni sul singolo caso e stabilire se una casa rientra o meno in tale casistica. Ciò che deve però essere sottolineato è che affinché un immobile sia sottoposto alla normativa prevista per quelli storici è necessario un provvedimento specifico emesso che accerti il vincolo. Inoltre deve essere ricordato che il vincolo può anche sussistere su una sola parte dell'immobile che ha particolare pregio.

Agevolazioni fiscali per i proprietari di immobili sottoposti a vincolo
Gli immobili storici sono particolarmente richiesti perché il legislatore, in considerazione dei costi di manutenzione a cui i proprietari devono far fronte per riuscire a mantenere le caratteristiche dell'immobile stesso, ha previsto per questa categoria delle agevolazioni fiscali. Per quanto riguarda la determinazione del reddito dell'immobile la legge prevede che si deve tenere in considerazione il valore minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni che si trovano nella stessa zona censuaria. Nel caso di trasferimenti immobiliari, ad esempio vendita, sono previste agevolazioni fiscali per le imposte di registro fissate al 9% dal primo gennaio 2014 (in precedenza era al 3%), ipotecarie e catastali entrambe fissate nella misura del 50%. Questa agevolazioni sono riconosciute a patto che il nuovo proprietario si impegni a sostenere le spese di manutenzione dell'immobile. Situazione ancora più favorevole per la successione, infatti sono state soppresse le imposte su successione e donazione se gli atti sono in favore di coniuge, figli, parenti in linea retta ed altri parenti fino al quarto grado. In caso contrario si pagano le imposte ordinariamente previste per tali atti. Inoltre sono previste agevolazioni fiscali sui canoni di locazione. In base al decreto legge 16 del 2012 sui canoni di locazione al fine del calcolo dell'IRPEF deve essere applicato uno sconto pari al 35%. I vantaggi però non finiscono qui, perché sono previste agevolazioni anche per l'esecuzione dei lavori di manutenzione, infatti si può portare in detrazione il 19% delle spese sostenute, inoltre in alcuni casi lo Stato può anche finanziare parte dei lavori necessari per mantenere l'immobile in condizioni ottimali. Deve però anche essere ricordato che molti interventi su immobili di interesse storico e culturale sono subordinati al rilascio di un'autorizzazione da parte del ministero dei Beni Culturali. In base all'articolo 20 del Codice dei Beni Culturali non possono essere eseguiti interventi che vanno a ledere il pregio dell'immobile e non possono esservi destinazioni in grado di recare pregiudizio alla conservazione. Ovviamente tale provvedimento è assolutamente necessario per tutti quegli interventi che possono modificare in modo invasivo l'immobile stesso, come la demolizione di pareti, oppure nel caso in cui si decida di modificare la divisione degli spazi interni.

Esproprio dei beni di interesse storico culturale
Comprare un immobile di interesse storico può essere un vero e proprio affare, ma deve essere ricordato che lo stesso può essere anche espropriato, ovviamente per motivi determinati dalla legge e in particolare per pubblica utilità. L'esproprio, come definito dagli articoli 96 e 97 del Codice dei Beni Culturali, viene eseguito dal ministero dei Beni Culturali, lo stesso può autorizzare all'esproprio anche regioni, enti pubblici territoriali, enti ed istituti pubblici. Sono previsti due casi di esproprio, cioè quando sia necessario restaurare l'edificio, assicurarne luce o prospettiva, accrescere il godimento del bene, quindi rendendo lo stesso visitabile da parte di più persone, facilitarne l'accesso. Inoltre può essere sottoposto a esproprio un immobile storico perché è necessario eseguire ricerche archeologiche o per il ritrovamento di cose. Ovviamente l'esproprio avviene tramite indennizzo, nel caso in cui gli immobili siano abitati questo ha una certa rilevanza economica. Deve essere ricordato a coloro che abitano un immobile di interesse storico che in caso di ritrovamento di reperti è necessario eseguire la denuncia entro 24 ore alle autorità preposte e in particolare al sindaco, al sovrintendente ai beni culturali o all'autorità di pubblica sicurezza, quindi se si ritrova, magari in uno scantinato, una vecchia anfora o un documento di particolare rilevanza storica, non si può semplicemente impossessarsene, ma deve essere denunciato il ritrovamento. Per i ritrovamenti è comunque previsto un premio.

Rivolgersi a professionisti per vendita, acquisto e locazione di immobili di interesse storico
Nonostante tutti questi limiti sono sempre più numerose le persone che decidono di acquistare un immobile di interesse storico, in parte per la gioia di abitare in una casa che emana comunque un certo fascino e in parte perché possono esservi degli importanti ritorni economici nel momento in cui si decide di realizzare all'interno un albergo, un B&B o comunque un'altra tipologia di struttura ricettizia o infine darlo in locazione, anche per singoli eventi. In tutti questi casi è comunque necessario comunicare alla Sovrintendenza il desiderio di cambiare destinazione d'uso all'immobile. sarà questa a valutare se la nuova destinazione è compatibile con la natura dell'immobile e se può ledere il pregio storico dello stesso. Per i proprietari che vogliono vendere o per coloro che sono interessati ad acquistare è importante rivolgersi ad un'agenzia immobiliare in modo che possa essere eseguita la giusta valutazione del bene. Per i proprietari che decidono di dare l'immobile in locazione deve essere anche chiarito che sebbene si possano scegliere le normale formule contrattuali ed avere i benefici fiscali prima visti, vi sono anche altri oneri e in particolare l'obbligo di comunicare la stipula del contratto alla Sovrintendenza entro 30 giorni. In caso contrario è possibile essere sottoposti a misura detentiva per un anno e una multa da 77.469 euro fino a 1.549,50 euro. La comunicazione deve obbligatoriamente contenere i dati identificati delle parti e dell'immobile e quindi i dati catastali in modo che possa essere identificato con precisione l'immobile che è oggetto di locazione. Deve essere inoltre indicata la natura del contratto e la finalità dello stesso, cioè deve essere indicato se sarà utilizzato a fini abitativi, per realizzare convegni o una struttura ricettizia. Infine, l'indicazione del domicilio che le parti hanno in Italia. Altre informazioni possono essere richieste dalla singola Sovrintendenza. In questa fase essere seguiti da professionisti è importante, anche perché prima della vendita o della stipula del contratto di locazione può essere richiesto il vincolo. Questo ovviamente in presenza di immobili che ancora non sono stati dichiarati di interesse storico culturale, ma per i quali si ritiene che possa essere apposto tale vincolo. Tutte le procedure saranno seguite dall'agenzia, nel caso in cui la valutazione dovesse avere esito positivo sarà possibile godere dei vantaggi visti finora.