• di Oliviero Franceschi
• Domenica 17 Marzo 2019, 15:05

Investire nella nuda proprietà diventa sempre più conveniente

La vendita della nuda proprietà di un immobile si aggiorna con il cambiamento del tasso legale d’interesse. Ecco i nuovi coefficienti da considerare e soprattutto le linee guida per nonsbagliare.

Usufrutto e nuda proprietà.
Innanzitutto cerchiamo di chiarire alcuni concetti:
l’usufrutto è il diritto di utilizzare un immobile, di godere di esso e dei relativi redditi, ad esempio abitandolo o addirittura affittandolo.
Al nudo proprietario spetta invece solo la proprietà priva del potere di trarre utilità immediata dal bene, ad esempio senza poter abitare nella casa o concederla in locazione.
Le motivazioni che spingono a contrarre un tale atto sono diverse. Solitamente il venditore “tipo” è un anziano o una coppia di anziani, che non avendo eredi, alla loro morte non saprebbero a chi lasciare l’appartamento. Vendendo la nuda proprietà, la coppia, può ottenere i mezzi finanziari per vivere in maniera più agiata, continuando comunque ad abitare nella stessa casa.
Il caso tipico dell’acquirente, invece, potrebbe essere quello dei genitori che acquistano la “nuda proprietà” di un immobile, con lo scopo di adibirlo in un secondo tempo (cioè alla morte dell’usufruttuario), ad abitazione del figlio, o anche quello di un investitore che, non volendo sopportare il peso fiscale di un altro immobile, mette al sicuro un po’ dei suoi risparmi investendoli comunque in beni immobiliari.
Il nudo proprietario infatti non deve pagare l’Irpef sulla nuda proprietà, perché è l’usufruttuario che continua a pagare le tasse, esattamente come prima del rogito.

Pro e contro.
Come in tutte le cose ci sono sempre vantaggi e svantaggi. Una volta ceduta la nuda proprietà, l’usufruttuario potrebbe non avere più molto da sfruttare (ovvero impegnare) nell’ipotesi di ulteriori necessità economiche. Viceversa chi compra corre il rischio di dover attendere più di quanto ipotizzato per entrare in possesso dell’appartamento.

La normativa fiscale.
La convenienza di un simile contratto è data anche dal trattamento fiscale riservato. Infatti, l’imposta di registro per la vendita della nuda proprietà si ottiene moltiplicando l’aliquota del 9 o del 2%, se “prima casa”, al valore della nuda proprietà, che ovviamente è più basso del valore della piena proprietà dell’immobile. Ma soprattutto per chi compra, l’appeal fiscale dell’operazione è decisamente aumentato in questi tempi in cui la tassazione sugli immobili è cresciuta a dismisura. Non solo l’Irpef ma anche le famigerate Imu e Tasi restano tutte a carico dell’usufruttuario, se dovute: perciò chi compra non deve sobbarcarsi le imposte locali, mentre per chi vende le cose continuano esattamente come prima.

Facciamo i conti.
Il prezzo di vendita della nuda proprietà è la sintesi di una serie di fattori tra i quali i classici indicatori delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione dell’immobile, ubicazione, ecc.) i quali influenzano il valore della piena proprietà dell’immobile, da cui discende quello della nuda proprietà. Per conoscere quest’ultimo, è necessario calcolare la differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell’usufrutto, che a sua volta si ottiene attraverso appositi coefficienti che variano in base all’età dell’usufruttuario (vedi tabella): più è giovane, e quindi, tanto più alta sarà l’aspettativa di vita, maggiore saràil valore dell’usufrutto.



Tasso d’interesse.
Dal 1° gennaio 2019 il tasso legale d’interesse è aumentato dallo 0,30% allo 0,80% e pertanto con il D.M. 19/12/2018 è stata adeguata la tabella di calcolo dell’usufrutto, che riportiamo a fianco. La tabella viene adeguata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze ogni qualvolta cambia il tasso legale.
Un esempio. Giuseppe decide di acquistare la nuda proprietà di un immobile, il cui usufruttuario ha 59 anni e il cui valore della piena proprietà è, supponiamo, di 120 mila euro.
1) Dapprima si determina il valore dell’annualità, moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale: 120.000 euro x 0,80% = 960euro.
2) Il valore dell’usufrutto si ottiene poi moltiplicando il valore dell’annualità per il coefficiente corrispondente all’età del beneficiario (il dato è appunto desumibile dalla tabella). Nel caso del nostro esempio, ad una età di 59 anni corrisponde il nuovo coefficiente pari a 75.
3) Il valore dell’usufrutto risulta, quindi, pari a 960 x 75 = 72.000 euro.
4) Infine, il valore della nuda proprietà è dato dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto e cioè: 120.000 - 72.000 = 48.000 euro.