• Domenica 3 Giugno 2018, 15:15

Registrare un contratto di locazione: i costi

Regime fiscale per il pagamento delle imposte
La registrazione di un contratto di locazione, con l'avvento delle procedure online, assorbe sicuramente molto meno tempo rispetto al passato, ma resta ancora una procedura complessa quella di comprendere se sia necessario pagare qualcosa e soprattutto per capire, in caso positivo, quanto si debba pagare.
I costi possono variare sensibilmente e per definirli occorre partire dal regime fiscale che, avendone le possibilità legali, si intende perseguire ovvero la cedolare secca o il regime ordinario. Ma, prima di addentraci nello specifico è bene procedere con ordine

Naturalmente appare superfluo indicare che la registrazione del contratto è obbligatoria e deve essere fatta nel termine di 30 (trenta) giorni dall'avvio della locazione. La registrazione non è obbligatoria se la locazione ha, comunque, una durata nell'anno di riferimento inferiore ai 30 giorni.

Partendo dal caso di registrazione più semplice affrontiamo il caso della cedolare secca, un'innovazione tutto sommato recente e che prevede facilitazioni per un privato che cede in locazione un'abitazione per uso domestico ad un altro privato. Queste sono condizioni essenziali per poter fruire della citata cedolare secca. In questo caso, a discrezione del locatario, questi può decidere di avvalersi del pagamento forfettario delle imposte e quindi di versare all'Agenzia delle Entrate il 21% del canone di locazione annuo. Grazie a questa novità fiscale anche la registrazione, che resta comunque assolutamente obbligatoria, resta del tutto gratuita. La cedolare secca, oltre a coprire integralmente la componente IRPEF, va infatti a coprire sia le imposte di registrazione che le imposte di bollo connesse.

Il vantaggio della cedolare secca è senza dubbio notevole per chi può fruirne in quanto l’importo del canone non entra in modo diretto nel reddito IRPEF del conduttore dell’immobile e quindi non provocherà, come accadeva in passato, l’eventuale passaggio allo scaglione reddituale successivo. Resta, tuttavia, obbligatorio dichiarare l’entrata del canone di locazione per le dichiarazioni ISEE in quanto la valutazione complessiva del patrimonio individuale non può non tener conto dell’entrata del canone. Unico possibile svantaggio della cedolare secca è l’impossibilità di determinare aumenti del canone di locazione anche in funzione di adeguamenti ISTAT.

Questa tipologia di registrazione, come già anticipato, vale esclusivamente per la locazione di appartamenti ad uso abitativo privato e non copre, ad esempio, la locazione di parti dell'immobile come il tetto per l’installazione di un pannello solare o di più impianti fotovoltaici.

Per tale tipologia di locazione, o anche per il caso di comodato gratuito del tetto, si rende necessario seguire la procedura ordinaria di registrazione del contratto con il pagamento sia dell’imposta di registro che l’imposta di bollo.

Sicuramente la locazione del tetto per l’installazione di un pannello solare o anche il comodato gratuito a vantaggio di aziende di fornitura energetica porterà vantaggi tangibili al locatario in termini sia di canone di locazione che di riduzione del costo energetico, magari inserendo un pannello solare ad uso esclusivo dello stesso locatario, ma è evidente che i costi di registrazione influiranno sensibilmente sul potenziale guadagno.

Oneri di registrazione di un contratto di locazione
A quanto ammontano questi oneri di registrazione? Diciamo che il costo è variabile a seconda del canone stesso in quanto l’onere è definito in percentuale rispetto proprio al canone. Nello specifico, l’importo degli oneri di registrazione è pari al 2 (due) % del canone per ogni anno di locazione. Ad esempio su un canone annuo di 10.000 (diecimila) euro/anno la tassa di registro sarà pari a 200 (duecento) euro per ogni anno con la possibilità di pagare in un’unica soluzione o anno per anno, fermo restando che la prima annualità deve prevedere il pagamento di un’imposta minima pari a 67 euro a prescindere dal conteggio complessivo.

Analogamente, lo stesso importo e la stessa percentuale si applicano per la locazione di parti dell’edificio, come indicato ad esempio per l’installazione di un pannello solare o di più impianti fotovoltaici.

All’imposta di registro si aggiunge l’imposta di bollo fissa, pari a 16 euro per ogni quattro pagine di contratto e, comunque, per ogni cento righe. In questo caso, l’imposta di bollo si paga una sola volta e va a coprire l’intera vigenza del contratto registrato.

Vi sono, inoltre, una serie di possibili varianti nell’imposta di registrazione che vanno a coprire tipologie di destinazione diverse del bene locato. Nel caso di edifici strumentali, ad esempio, l’imposta di registro scende dal 2 all’1% se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA, mentre scende allo 0,5% per la locazione di fondi rustici. Invariata, in tutti i casi, il costo dell’imposta di bollo che viene pagata sul numero di pagine del contratto stesso e comunque sul numero di parole.

Al costo della registrazione si aggiunge, ovviamente, anche l’imposta sul reddito che resta in carico al locatario a prescindere dalla tipologia di registrazione prescelta ovvero cedolare secca o regime ordinario. La differenza, come già anticipato, sarà tuttavia all’effetto che l’importo del canone avrà sul reddito annuo del locatario. Come anticipato, in caso di locazione con cedolare secca il canone non entra nel reddito del locatario che pagherà esclusivamente il 21% di quanto percepito e andrà a indicare quel canone in modo specifico sul modello 730 o UNICO annuale.

In caso di regime ordinario, sia per scelta del locatario che per impossibilità legale ad accedere alla cedolare secca, l’importo del canone di locazione si andrà a sommare alle restanti entrate del locatario andando a determinarne la variazione dell’aliquota IRPEF di riferimento e, pertanto, l’imposta su quel reddito potrebbe essere ben superiore specie se l’incremento derivante dal canone di locazione incide sul passaggio allo scaglione IRPEF successivo a quello di riferimento del locatario.

L'Attestato di Prestazione Energetica
A queste spese di carattere fiscale si aggiungono, tuttavia, altre potenziali spese che, sebbene non direttamente connesse con la registrazione, ne sono parte essenziale in quanto la registrazione stessa non può avvenire senza la documentazione relativa alla valutazione energetica.

Ci riferiamo al cosiddetto A.P.E., ovvero all’Attestato di Prestazione Energetica, un documento che deve essere rilasciato da professionisti qualificati e che definisce il livello energetico dell’immobile che si vuole porre in locazione. L’APE è quindi obbligatorio e il casto varia molto a seconda del professionista a cui ci si rivolge per ottenerlo. Si riesce a passare da appena 45 euro oltre IVA per certificati rilasciati compilando un modulo ONLINE a qualche centinaio di euro laddove il professionista effettua una visita all’immobile in locazione. Inutile evidenziare come l’installazione di un pannello solare o di più pannelli solari avrebbe l’effetto di elevare il valore energetico dell’immobile ma, rispetto al costo di registrazione, l’effetto sarebbe del tutto neutro.

L’A.P.E. è un certificato di recente introduzione che si rende assolutamente obbligatorio possedere all’atto della registrazione del contratto di locazione o nel caso di vendita dell’immobile. Non è invece necessario laddove la locazione riguardi parti dell’edificio ovvero, come fin qui discusso, laddove si ponga in locazione il tetto per l’installazione di un pannello solare o di più impianti fotovoltaici.

Dopo aver affrontato i costi per la registrazione, è opportuno anche soffermarsi ai costi possibili per una mancata registrazione o per il ritardo nella registrazione del contratto.

Sanzioni per la mancata registrazione
In questi casi gli effetti potrebbero essere ben elevati con percentuali di sanzioni particolarmente elevate con una gradualità che varia a seconda del ritardo. Nello specifico si passa dallo 0,1% di sanzione per ogni giorno di ritardo entro 14 giorni dalla scadenza che, come abbiamo indicato è pari a 30 giorni dall’avvio della locazione, e si arriva al 5% dell’imposta se la registrazione avviene oltre i due anni dall’avvio della locazione. Ulteriori specifiche prevedono che entro 30 giorni dall’avvio della registrazione la sanzione sia pari all’1,5% dell'imposta dovuta, entro 90 giorni dell’1,67% dell'imposta dovuta, entro 1 anno del 3,75% dell'imposta dovuta ed entro 2 anni, il 4,29% dell’imposta dovuta. L’applicazione della sanzione è graduale ma è chiaro che l’importo è particolarmente elevato specie se si tiene conto che siamo ancora nell’ambito del ravvedimento volontario da parte dell’interessato

Se la registrazione avviene, infatti, non per effetto del ravvedimento volontario del conduttore, ma a seguito di controlli dell’Agenzia delle Entrate, la sanzione sarà pari al 6% dell’imposta di registro dovuta, ma dovranno essere ulteriormente aggiunti gli interessi di mora e, naturalmente, il pagamento dell’imposta stessa che, nei casi di ravvedimento volontario, si intende ovviamente pagata proprio in funzione del ravvedimento operato dall’interessato.

In tutti i casi, naturalmente, è previsto il pagamento dell’imposta di bollo evasa e la rivalutazione del reddito IRPEF eventualmente non dichiarato con le ulteriori sanzioni che potranno essere applicate per una mendace o incompleta dichiarazione reddituale.

Modalità di registrazione di un contratto di locazione
Infine, dedichiamo qualche istante per indicare in che modo sia possibile fare la registrazione ovvero chi può farla. Nello specifico a fare la registrazione non deve provvedere per forza il locatario, a cui comunque resta l’onere di assicurarsi che la registrazione stessa venga effettuata, ma all’attività burocratica può provvedere anche il conduttore o, se del caso, anche un professionista dedicato. Si pensi, ad esempio, ad una locazione avviata per il tramite di un’agenzia immobiliare che potrà essere registrata anche dallo stesso personale dell’agenzia come completamento del servizio reso al cliente.

La registrazione potrà avvenire direttamente presso una delle tante sedi dell’Agenzia delle Entrate presenti sul territorio, ed in questo caso il contratto dovrà essere predisposto su tre copie di cui una verrà trattenuta dall’Ufficio e due saranno restituite debitamente vidimate al registrante in modo da poterne consegnare una copia al locatario ed una al conduttore.

L’avvento delle procedure online consente anche una registrazione molto più rapida direttamente presso il sito dell’Agenzia delle Entrate, presso cui è necessario, tuttavia, registrarsi, mediante l’applicativo specifico di registrazione dei contratti.

In questo caso le copie del contratto potranno essere due a cui allegare la ricevuta emessa dal sistema con il codice di avvenuta registrazione.

Il pagamento delle imposte fiscali dovute, se ad esempio non si aderisce o non si è nelle condizioni giuridiche di aderire alla cedolare secca ma si procede per via ordinaria, potrà avvenire mediante F23 tramite qualsiasi istituto bancario o postale mentre il pagamento dell’imposta di bollo avviene mediante l’applicazione delle marche da bollo digitali del valore di 16 euro secondo i termini e nel numero già indicato in precedenza.

Laddove la registrazione venga fatta con modalità telematica, il sistema di registrazione prevede l’indicazione di un IBAN e quindi l’imposta dovuta verrà prelevata direttamente dal conto corrente dell’interessato secondo una normale procedura di addebito bancario con la contestuale rilascio di una ricevuta sia della registrazione effettuata che del pagamento incassato.