• Sabato 26 Maggio 2018, 00:53

Guida agli affitti a canone concordato

Obiettivo di questo articolo è quello di dare ai nostri lettori un'approfondita panoramica sul tema affitti a canone
concordato. Spiegheremo cos’è il canone concordato, come calcolarlo, come stipularlo e tutte le informazioni pratiche inerenti agli accordi per i contratti siglati nei comuni di riferimento.

Canone concordato: definizione. Il ruolo della Legge n. 431 del 09/12/2018
L’introduzione del canone concordato risale alla Legge n. 431 del 09/12/2018. Prima di allora, la definizione del canone di locazione avveniva in assoluta libertà, tenendo conto della domanda, rappresentata dagli inquilini alla ricerca di case e appartamenti, e dall’offerta, frutto della disponibilità da parte dei proprietari degli immobili. Storicamente, in Italia, vi sono, vi sono sempre state e con ogni probabilità vi saranno sempre città, dove la domanda è, è stata e quasi certamente sarà superiore all’offerta. Torino, Milano, Bologna e Roma sono un fulgido esempio di quanto detto. Risultato? In questi centri, i costi degli affitti sono ampiamente sopra la media nazionale. Molti immobili, di fatto, finiscono inevitabilmente per restare vuoti. Di converso, si popola la periferia, visto che sempre più famiglie e più lavoratori optano per vivere un po’ più lontano dal centro e dal posto di lavoro, finendo per affrontare quotidianamente viaggi più o meno lunghi.
Al fine di arrestare il suddetto trend, per anni in forte ascesa, la Legge n. 431 ha introdotto al canone di locazione degli immobili tutta una serie di limitazione massime e minime, stabilite sulla base di accordi posti in essere a livello territoriale fra le organizzazioni in rappresentanza dei proprietari di immobili e le associazioni che tutelano gli inquilini.

Chi può stipulare i contratti di locazione a canone concordato?
Cambiamento su come si stipulano i contratti di locazione a canone concordatoSino a qualche anno addietro, la stipulazione di contratti locazione a canone concordato poteva riguardare solo ed esclusivamente gli immobili destinati ad utilizzo abitativo ed ubicati all’interno di un Comune altamente popolato, come Torino, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Bari, Palermo e Catania (comuni dell’hinterland inclusi). Non rientrano in questa categoria né gli immobili adibiti ad uso commerciale, né tanto meno quelli ad uso foresteria.
Chi è alla ricerca di un appartamento da affittare in un’altra città e chi possiede un immobile al di fuori di uno dei Comuni testé citati, deve considerare che da qualche mese l’estensione del contratto a canone concordato di durata 3 + 2 riguarda tutti i comuni italiani.

Canone concordato: durata della locazione. Tre opzioni: 3 + 2 anni, da 1 a 18 mesi per i contratti transitori e fino a 3 anni per quelli per chi studia all’università
I contratti a canone concordato si differenziano da quelli liberi per via della minore durata. Se i secondi rientrano nella categoria 4+ 4 anni, i primi sono di tipo 3 + 2 anni. Per le locazioni transitorie, l’arco di tempo varia da 1 a 18 mesi. Infine, per i contratti transitori che riguardano gli studenti universitari, il canone concordato dura sino a 3 anni, eccezion fatta per differenti disposizioni relative agli accordi territoriali.
- Contratto 3 + 2: in linea di massima, è di durata triennale. Una volta scaduto, vale la regola del tacito rinnovo. Va detto che a Torino ed in altre città, la durata del contratto a canone concordato può essere superiore.
- Contratti transitori: indirizzati a chi per lavoro o per studio ha la necessità di trasferirsi in un’altra città. Le case vacanza non rientrano ad esempio in questa categoria, vista la differente ragione di fondo.
- Contratti transitori per studenti universitari: di durata compresa tra i 6 mesi e i 3 anni, sono soggetti a rinnovo, a seguito della prima scadenza. Si tenga conto, però, che la disciplina alla base del suddetto contratto varia da comune a comune. Ergo, è opportuno verificare le informazioni direttamente sul sito internet di riferimento.
 
Come calcolare il canone concordato. Ecco uno ad uno i passaggi da effettuare
Come si può facilmente intuire, la prima operazione da eseguire prima di stipulare il contratto effettivo è quello di calcolare il canone concordato. Come fare? Ecco gli step da tenere in considerazione.
- Bisogna controllare sul sito web del comune di riferimento, se lo stesso ha stipulato un accordo territoriale.
- Lo scopo primario dell’accordo territoriale verte sulla determinazione delle fasce massime e minime del canone concordato in relazione a dove l’immobile risulta ubicato in aree contraddistinte da caratteristiche omogenee, quali ad esempio presenza di infrastrutture, qualità del trasporto pubblico, numero di scuole, di aree verdi pubbliche e di servizi commerciali.
- Il proprietario dell’immobile deve a questo punto identificare l’area di pertinenza del suo immobile e, tenendo conto della funzionalità, deve capire in quale sottofascia di canone, tra le tre disponibili, si trova il suo appartamento o la sua casa.
- In allegato all’accordo territoriale, sarà possibile consultare l’elenco completo delle caratteristiche funzionali impiegate per fissare qual è la sottofascia di canone. Occorre procedere al calcolo delle dotazioni funzionali dell’immobile, quali possono essere il balcone, il giardino, il box auto. Ogni comune indica in maniera precisa come valutare la funzionalità del proprio immobile.
Seguiti i passaggi qui indicati, verranno individuati due valori: quello massimo e quello minimo. Entrambi si rivelano utili per stipulare il contratto di locazione. E’ questo il range che il proprietario dell’immobile dovrà considerare nella fase di negoziazione dell’affitto con l’inquilino.

E nella circostanza in cui il Comune non avesse stipulato alcun accordo territoriale?
Ecco cosa bisogna fare
A fronte di assenza o di mancato rinnovo dell’accordo territoriale da parte del Comune di riferimento, occorre attenersi a quanto indicato all’interno del Decreto Ministeriale del 14 luglio 2004.
Questi sono i suoi punti salienti:
- nella circostanza in cui non si fosse concluso alcun accordo territoriale, viene applicato l’accordo territoriale in vigore nel comune più vicino e con numero simile di residenti. Vale la pena sottolineare che il suddetto Comune può anche far parte di una regione diversa;
- qualora il comune non avesse rinnovato l’accordo territoriale, è necessario adottare le fasce dell’accordo vigente in precedenza. Nella situazione in questione, però, si dovrà aumentare sia il valore della fascia massima che di quella minima, andando ad applicare le variazioni ISTAT, le cui indicazione sono specificate nel Decreto Ministeriale indicato prima. Vista la tecnicità dell’argomento, in questo caso è opportuno contattare l’associazione in rappresentanza dei proprietari o degli inquilino. Saranno questi esperti del settore a calcolare le fasce del canone concordato.
 
Stipulazione del contratto. I modelli di contratto sono obbligatori e vanno compilati con i dati del proprietario dell’immobile e dell’inquilino
Al fine di stipulare il contratto di locazione a canone concordato, i modelli di contratto da prendere in esame sono quelli predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Dove trovarli? Su internet, acclusi al Decreto Ministeriale 16/01/2017. Il loro download è ovviamente gratuito.
La locazione abitativa "tradizionale", quella di tipo transitorio e quelle che riguarda coloro che studiano all’università costituiscono il focus di questi modelli di contratto, compilabili semplicemente inserendo i dati personali del proprietario dell’immobile e quelli dell’inquilino. Si consideri che il loro utilizzo per il canone di locazione e per la stesura del contratto è obbligatorio. In caso di mancato utilizzo, pena l’invalidità.
 
Registrazione del contratto a canone concordato. Dove farla? Entro quanto farla? Come farla?
Premettendo che è obbligatorio effettuare la registrazione del contratto a canone concordato, per quanto concerne il "dove", la risposta è presso l’Agenzia delle Entrate, per quanto riguarda le tempistiche, bisogna eseguirla entro e non oltre 30 giorni dall’avvenuta stipula e, infine, in rapporto alle modalità, le alternative possibili sono tre: utilizzo dei servizi online, recandosi personalmente presso uno degli sportelli dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello "RLI" in formato cartaceo oppure rivolgersi ad un intermediario nel settore.
Cosa rischia chi non registra il contratto? I controlli e gli accertamenti dell’Agenzia delle Entrate oggi sono molto più accurati rispetto a qualche anno fa. Ergo, le multe sono particolarmente pesanti.
 
Chi è intenzionato a modificare il contratto a canone concordato ha la possibilità di farlo?
Assolutamente sì. In qualità di proprietario dell’immobile, optare per il passaggio da un contratto a canone libero, di tipo 4 + 4, ad uno a canone concordato, di tipo 3 + 2, non è affatto un problema! Come fare? Bisogna presentare la disdetta all’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello "RLI" e il codice 4. Dopodiché, occorrerà seguire le operazioni di registrazione precedentemente indicate.

Conclusioni
Chiudiamo l’argomento mutuo ristrutturazione affitti a canone concordato, sottolineando in rapida carrellata ed in maniera sintetica i punti cruciali esplicitati nell’articolo.
- E’ possibile stipulare i contratti a canone concordato in riferimento alla locazione degli immobili a scopo abitativo.
- Da qualche mese a questa parte, le locazioni a canone concordato hanno luogo non solo nei comuni altamente popolati e nelle province di riferimento, ma nei comuni dell’intero territorio nazionale.
- I contratti a canone concordato sono di tre tipi: quello tradizionale di durata 3 + 2 anni, quello per locazioni transitorie di durata compresa tra 1 e 18 mesi e quelli per gli studenti universitari, di durata fra 6 mesi e 3 anni.
- Quando si stipula il contratto a canone concordato vi è l’obbligo di utilizzare modelli disposti dal Ministero delle Infrastruttura e dei trasporti.
- Vi è infine l’obbligo di registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.