• Sabato 30 Giugno 2018, 08:40

Come stipulare un contratto di affitto di un locale commerciale: modalità e casi particolari

Quando si decide di diventare imprenditore e avviare la propria attività lavorativa, è necessario avere a propria disposizione un locale commerciale proprio, in caso contrario bisognerà cercare tra ciò che è possibile affittare. È importante però, sapere quali sono gli adempimenti fiscali, quali sono a carico del conduttore e quali a carico del locatario. In questo modo si potrà decidere di stilare un contratto di affitto di un locale commerciale.
Quando si dispone di grandi superfici da adibire ad uso commerciale, si sa che l’affitto può toccare cifre considerevoli. Spesso non conviene vendere ma locare, ricavando da questi una rendita cospicua. Per questo motivo la locazione è la condizione più adatta a far fruttare una cerca proprietà che possegga questa destinazione d’uso.

Quando si sceglie optare per l'affitto di un locale commerciale è importante sapere che, prima di iniziare a farlo fruttare, bisognerà seguire alcuni passaggi burocratici ben specifici, diversi rispetto a quelli che riguardano l’affitto di un immobile ad uso abitazione. Vediamo quali sono gli aspetti peculiari di un contratto di affitto per un locale commerciale e come individuarli.

La locazione commerciale: definizione e riferimenti legislativi
Prima di procedere ad estrinsecare tutti gli aspetti relativi al contratto di affitto ad uso commerciale, è bene dare informazioni generali circa la locazione.
Si tratta di una opportunità che il codice civile disciplina all’articolo 1572 riguardo i contratti che eccedano nove anni di durata e i contratti che eccedono l’ordinaria amministrazione, nonché la trascrizione di contatti. La locazione di immobili che non abbiano uso abitativo sono regolati dalla legge numero 392 del 1978 dagli articoli che vanno dal 27 al 42.
Tutte le leggi esplicate servono ad identificare gli aspetti peculiari di un immobile concesso con lo scopo di avviare un’attività commerciale.

Il contratto di affitto per un locale commerciale: aspetti principali
Scegliere di affittare un locale commerciale permette, per alcuni aspetti, di equiparare questa azione all’affitto di un immobile ad uso abitativo. Sono presenti due soggetti, il proprietario del locale, locatore e il locatario che usufruirà del bene per un determinato periodo di tempo, stabilito in fase contrattuale. Ciò che cambia è sicuramente la destinazione d’uso degli spazi di cui il proprietario dispone. Si tratta di metriquadri che non possono essere adibiti ad uno abitativo, bensì solo commerciale. Per questo è necessario che in fase contrattuale questo aspetto circa l’attività, venga specificata per non incorrere in equivoci.
Prima di procedere alla firma del contratto è necessario verificare tutte le condizioni iscritte riguardanti il locale commerciale, se possiede gli spazi giusti che la legge prevede per i locali aperti al pubblico, come la presenza di servizi igienico-sanitari (bagni). Si potrà anche scegliere di affittare un locale e di effettuare lavori di ristrutturazione e adeguamento necessari, per poter essere in linea con le disposizioni di legge riguardanti i locali commerciali. I lavori in questo caso, saranno tutti a carico del conduttore. Qualora il locale commerciale venga considerato adeguato e rispettoso delle normative che riguardano l’attività nel contratto, si andrà ad includere solo l’inventario dei beni presenti.
L’affitto di un locale commerciale viene regolato dalla legge, con una durata minima di sei anni. Il contratto potrà essere rinnovabile alla scadenza, in un intervallo di altri sei anni, secondo gli accordi che le parti firmano. È possibile inoltre, recedere il contratto. È una possibilità iscritta in una clausola specifica e regolamentata dalla legge relativa agli affitti commerciali. Quando il proprietario decide di rescindere il contratto, dovrà corrispondere al proprietario del locale una indennità di avviamento che sarà pari a diciotto mensilità, ovviamente riconsegnando il locale in uno stato dignitoso. L’inquilino invece, dovrà obbligarsi a corrispondere il canone di affitto e alla fine del periodo di locazione, dovrà restituire il locale nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto dal proprietario.
Sul locale commerciale viene fissata una cauzione ricavabile dal contratto. Questa infatti, dovrà essere pagata prima di prendere il possesso del negozio. La cauzione verrà considerata come una garanzia nel caso in cui non vengano corrisposti dei canoni di affitto, o qualora si verifichino danni strutturali nell’arco della locazione.
Il proprietario inoltre, prima di affittare il suo locale dovrà informarsi sulla persona al quale si sta affidando la proprietà. Dovrà capire se si tratta di un soggetto solvibile ed affidabile economicamente e non solo. Vi sono agenzie specializzate proprio in questo campo, che effettuano visure amministrative e ricercano informazioni adatte a questo scopo.
Quando un locale commerciale viene affittato da un’agenzia immobiliare è necessario che vi sia una fideiussione come garanzia per il proprietario. Il canone inoltre, potrà essere concordato tra le parti effettuando una proposta, che il proprietario del locale potrà valutare e rilanciare nel caso fosse bassa.

Forma prevista per il contratto di locazione commerciale
Non sono previsti dalla legge del 1978 termini stringenti circa la forma contrattuale. È possibile quindi, avvalersi del principio riguardante la libertà della forma per preservare la sua validità, rispettando ovviamente i casi in cui si ecceda dalla ordinaria amministrazione. Per essere però valido, nel caso in cui si necessiti di una prova, avvalersi di una forma scritta ad probationem.
Quando l’immobile ceduto viene adibito ad attività che persegue lo scopo di lucro, bisogna assicurarsi di aver affittato questo spazio ad un imprenditore, secondo definizione dell’articolo 2082 del codice civile.
È considerato imprenditore colui che esercita un’attività economica organizzata per lo scambio di beni e servizi oppure per la produzione. L’attività può anche non essere datata nel tempo, però, dovrà essere continuata.

Durata del contratto di locazione commerciale
Come abbiamo già anticipato, la durata minima del contratto di affitto sarà di sei anni, se il locale viene usato per un’attività commerciale o per il lavoro autonomo. Quando invece vi è il termine di nove anni, si parla di strutture ricettive come alberghi o bed and breakfast, oppure per attività ludiche come attività teatrali.
Si intende nullo ogni contratto che abbia una durata inferiore ai sei anni. Questa poi potrà essere estesa alla scadenza, a meno che non si proceda per un contratto con carattere transitorio poiché questo tipo di opportunità viene consentita dalla legge. Quando ciò accade è fondamentale menzionarlo nel contratto in modo espresso, senza alcun tipo di formula equivoca.
Il rinnovo quindi, come abbiamo già anticipato, è valido per sei anni ed è tacito ed automatico. Viene però, fatta salva la facoltà di pattuire un termine più lungo dopo aver pagato i primi sei anni.

Adempimenti fiscali per l’affitto di un locale commerciale
Affittare un locale commerciale significa anche andare incontro a determinati adempimenti fiscali come l’IVA. È possibile che il contratto ne sia soggetto e per questo dovrà pagarla. Tra i pagamenti viene menzionata anche l’imposta per la registrazione del contratto che corrisponderà all’1% del canone di affitto annuale, partendo da un minimo di sessantasette euro. Dovrà essere pagato il bollo e i diritti ad essi correlati. Si tratta di una cifra di quattro euro ed il bollo sarà di sedici euro. Le spese fiscali inerenti al locale commerciale vengono poi divise equamente a metà tra le due parti.
Il conduttore del locale dovrà avere a suo carico le spese relative alle utenze come gas, luce e acqua mentre il proprietario continuerà a pagare le tasse sugli immobili, come la TARI o l’IMU.

Come recedere dal contratto di affitto di locale commerciale
A poter recedere dal contratto saranno entrambe le parti, con un preavviso congruo di dodici mesi, da aumentare a diciotto nel caso in cui si parli di affitto per attività ricettive. È necessario che la disdetta venga comunicata con una raccomandata a/r.
Può accadere che vi sia la necessità di recedere dal contratto prima della scadenza, per motivi gravi. In questo caso il termine di preavviso scende a sei mesi, secondo le stesse modalità (raccomandata con ricevuta di ritorno).
Come vanno individuati però, i gravi motivi. Su questo tema si esprime la giurisprudenza e anche la Suprema Corte di Cassazione. Viene detto che i motivi gravi sono intesi come avvenimenti estranei non dipendenti dal locatario o dalla sua volontà. Per questo sono considerati imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, nonché gravosi da gestire. Viene considerato un grave motivo anche la congiuntura economica che non rende possibile continuare l’attività di impresa, nonché un evento favorevole che sia considerato come imprevedibile che obblighi l’imprenditore ad ampliare la sua struttura aziendale per poter proseguire il suo lavoro.
È possibile che il rinnovo alla prima scadenza di contratto di affitto, venga negato dal locatore. Le motivazioni sono tassativamente indicate dall’articolo 29 e riguardano la possibilità di concedere il locale commerciale alla famiglia, nel caso in cui un membro decida di avviare una sua attività imprenditoriale. È bene però, comunicare questa decisione sempre dodici mesi prima o diciotto, a seconda dei casi, indicando in modo espresso la causa per il quale il contratto di affitto non è rinnovabile. Pena la nullità.
Qualora l’immobile sia stato lasciato dal locatario e il locatore non ha posto in essere nessuna delle motivazioni addotte per il mancato rinnovo, l’articolo 29 prevede che il contratto possa essere ripristinato, con un rimborso relativo alle spese sostenute per lo sgombero, nonché quelle relative al ripristino della sua attività.

Sublocazione del contratto di affitto di locale commerciale: è una opzione attuabile?
È possibile che l’immobile affittato possa essere sublocato. È necessario però, che in questo caso venga dato un avviso al locatore almeno sei mesi e mezzo prima di porre in essere la sublocazione, mediante raccomandata. Il locatore potrà opporsi per gravi motivi. Qualora abbia espresso un parere favorevole e il sublocatario non paghi, il proprietario potrà rivalersi contro l’originario locatario per il pagamento dei canoni mancanti.

La successione del contratto di affitto di un locale commerciale
Il canone di affitto è possibile portarlo in successione sia nel caso di morte, o quando vi è separazione legale o consensuale o un divorzio. La successione è attuabile anche quando vi sono liberi professionisti, per causa di recesso o morte, il trasferimento viene fatto in capo ai professionisti presenti.
Nel caso di morte invece, il contratto viene semplicemente trasferito in capo ai suoi successori che abbiano il diritto a proseguire l’attività lavorativa del locatario.