• Lunedì 1 Ottobre 2018, 16:03

Tutto ciò che c'è da sapere sulla donazione immobiliare

La donazione immobiliare è un atto sempre più scelto dalle famiglie per intestare i propri beni mentre si è in vita. Ecco come fare. Per essere sicuri che i propri beni siano destinati alle persone scelte la strada percorribile è la donazione immobiliare. Questo atto può prevedere anche degli oneri per i beneficiari, ottenendo così la certezza che siano rispettate le proprie volontà.

La donazione immobiliare
Quando si vuole arricchire una parte dandogli un bene deve essere posto in essere un atto formale: la donazione. Questa regola può essere tralasciata solo nel caso in cui si tratti di piccole donazioni di poco valore. Una particolare donazione è quella immobiliare, solitamente usata dai genitori per trasferire ai figli dei beni immobili mentre ancora sono in vita. Di seguito le caratteristiche principali di questo contratto.
La donazione immobiliare può avere ad oggetto un'abitazione, un locale commerciale, un terreno, insomma i beni immobili, questi possono essere concessi in proprietà, ma non solo, infatti è possibile anche semplicemente donare il diritto di usufrutto, uso, abitazione. Affinché una donazione immobiliare sia valida devono essere rispettate alcune regole.
In primo luogo è necessario un atto pubblico redatto da un notaio in presenza di almeno due testimoni. Deve essere precisato che all'atto di donazioni le parti devono anche indicare se tra loro vi siano state altre donazioni e il valore delle stesse.
Affinché si possa procedere alla stipula della donazione immobiliare è necessario che il notaio controlli se sul bene stesso vi sono dei vincoli. Per fare tutte le verifiche tese ad individuare il bene, basta richiedere una visura catastale e ipotecaria. Se il bene oggetto di donazione è un fabbricato in area urbana è necessario indicare anche le planimetrie e valutare se la situazione catastale corrisponde esattamente alla situazione reale dell'immobile, insomma non devono esservi abusi edilizi, proprio per questo è necessario anche indicare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche. Una volta concluso il contratto, è necessario registralo e trascriverlo. In questo modo anche nei confronti dei terzi sarà valido tale contratto.

Condizioni e termini
Il contratto di donazione per legge può essere sottoposto a condizioni e termini, cioè il donante può vincolare il perfezionarsi dell'atto a determinati requisiti. Ad esempio, è possibile apporre:
- una condizione sospensiva: la donazione si perfezionerà solo se il donatario sistemerà il giardino;
- una condizione risolutiva: la donazione cesserà di avere effetto se il donatario non curerà il loculo della zia;
- termine iniziale: la donazione comincerà ad avere effetto dalla data X. Il termine iniziale per legge non può coincidere con la morte del donante;
- termine finale: la donazione cesserà la sua efficacia il giorno Y.
Infine, è possibile porre in essere un atto di donazione modale, cioè il donatario deve comportarsi in un determinato modo per non far perdere l'efficacia alla donazione. Capita spesso che i genitori di persona colpita da handicap per assicurarsi che questa persona sia seguita anche in loro morte, decidano di donare un immobile apponendo la clausola che impegna il donatario a prendersi cura di tale soggetto.
Affinché la donazione non sia nulla è bene tenere presente che il valore della prestazione da eseguire non deve essere superiore rispetto la valore del bene.

Le imposte da versare sulla donazione immobiliare
Dall'atto di donazione dell'immobile derivano anche delle conseguenze, in primo luogo di tipo fiscale. Sulla donazione infatti si pagano delle imposte, queste però sono ridotte in base al rapporto di parentela che intercorre tra le parti. Ecco nel dettaglio le imposte di donazione.
- Se tra le parti intercorre un rapporto di coniugio o altro rapporto di parentela in linea retta (il genitore che dona al figlio o viceversa), l'imposta di donazione prevede una franchigia di 1.500.000 di euro, quindi se l'immobile ha un valore inferiore non è dovuta l'imposta di donazione.
- Se il beneficiario rispetto al donante è fratello o sorella, la franchigia, cioè la parte da sottrarre alla base imponibile, è di 100.000 euro.
- Infine, se il beneficiario è un portatore di grave handicap la franchigia è di 1.500.000 di euro.
Se il beneficiario è un soggetto diverso da quelli indicati non si applica alcuna franchigia e quindi l'imposta deve essere calcolata sulla base imponibile.
Ovviamente molti si chiedono quale sia la base imponibile in base alla quale calcolare l'imposta. La stessa corrisponde al valore commerciale del bene (articolo 14, Dlgs 346/1990). Tale valore dichiarato nell'atto di donazione può essere sottoposto a verifiche e quindi ad adeguamento, ma solo se risulta inferiore rispetto al valore catastale dell'immobile moltiplicato per il coefficiente previsto dalla legge in base alla classificazione dell'immobile. La base imponibile cambia nel caso in cui la donazione sia gravata da un peso, ad esempio nel caso in cui la donazione preceda il diritto di abitazione da parte del donante, deve essere detratto il valore di tale diritto che sarà calcolato in base a diversi parametri inerenti età e condizioni di salute.
Una volta determinata la base imponibile deve essere applicata l'aliquota. La stessa è:
- 4% per coniugi e parenti in linea retta, cioè nel primo caso visto in precedenza;
- 6% per fratelli e sorelle;
- 6% per parenti, diversi da quelli visti, fino al 4° grado (cugini). Il 6% si applica anche ad affini in linea retta e collaterali entro il terzo grado (cognati, lo zio del coniuge). In questo caso però non è prevista alcuna franchigia;
- 8% per tutti gli altri beneficiari di donazione.
L'imposta sulla donazione non è l'unica da versare, infatti, vi sono anche l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale. La prima viene calcolata al 2% sul valore dell'immobile, la seconda invece all'1% sul valore dell'immobile. Nel caso in cui si tratti di una donazione di "prima casa", ad esempio se genitore che dona al figlio una casa che ha i requisiti per tale riconoscimento, l'imposta ipotecaria e catastale ammontano a 200 euro ciascuna. Il versamento delle imposte ipotecarie e catastali è effettuato dal notaio telematicamente nello stesso momento in cui viene versata l'imposta di donazione.

Quando un immobile è considerato prima casa?
Affinché un'abitazione possa essere considerata "prima casa" e quindi godere dei relativi vantaggi è necessario che vi siano delle condizioni:
- in primo luogo non deve trattarsi di una casa classificata come di lusso;
- l'immobile deve essere situato nel Comune in cui il donatario ha il centro della propria attività;
- il titolare al momento di ricevere il bene non deve essere titolare esclusivo o in comunione, del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un altro immobile nello stesso comune;
- il titolare non deve essere proprietario di un immobile, o quota di immobile, situato sul territorio nazione e per il quale abbia già goduto di agevolazioni previste per la "prima casa".
Se anche vengono riconosciute le agevolazioni fiscali viste, dalle stesse si può decadere, questo avviene nel caso in cui il bene ricevuto in donazione e per il quale si è usufruito delle agevolazioni fiscali, sia venduto prima che siano trascorsi 5 anni dalla donazione stessa.

Azione revocatoria
Una volta avvenuta la donazione la stessa è irrevocabile, vi possono essere però dei casi in cui tale principio non si applica. Ad esempio in alcuni casi di donazione immobiliare è possibile proporre azione revocatoria. Questo avviene quando sono presenti dei creditori del donante e questi ritengano che la donazione sia stata posta in essere per frodarli. L'azione revocatoria può essere proposta se il debitore non ha altri beni aggredibili da parte dei creditori. Deve però essere sottolineato che al fine di tutelare il donatario che potrebbe anche non essere a conoscenza dei crediti vantati da terzi e che quindi potrebbe ritrovarsi con l'eterna spada di Damocle di dover essere costretti a restituire l'immobile, la legge stabilisce che l'azione revocatoria deve essere proposta entro 5 anni dalla donazione.

Azione di riduzione e restituzione
Il precedente non è l'unico caso in cui il donatario potrebbe perdere il bene ricevuto. Infatti entro 10 anni dalla morte del donante per gli eredi legittimi è possibile proporre l'azione di riduzione. Occorre qui fare una premessa: la legge riserva a figli, legittimi e naturali, al coniuge e agli ascendenti legittimi una quota di beni del defunto. Si tratta della quota legittima prevista dall'articolo 556 del codice civile. La quota legittima comprende non solo i beni di cui il de cuius era titolare al momento della dipartita, ma anche i beni che sono stati donati in vita, tralasciando quelli di modico valore, ma di certo non può ritenersi tale un immobile. Di conseguenza per calcolare la quota legittima degli aventi diritto è necessario sommare i valori dei beni intestati alla morte del de cuius e il valore dei beni donati in vita, si crea così la massa fittizia.
Se facendo i calcoli risulta che i legittimari sono stati danneggiati, sono possibili due azioni: l'azione di riduzione e l'azione di restituzione. L'azione di riduzione mira a rendere inefficaci le donazioni compiute in lesione della quota legittima, mentre l'azione di restituzione mira a recuperare i beni che sono stati donati e che invece dovevano essere riservati ai legittimari. L'azione di restituzione può essere posta in essere anche nei confronti di terzi, quindi se nel frattempo l'immobile è stato alienato si può comunque ottenere la restituzione. Ovviamente il terzo può rivalersi nei confronti del venditore. Se sono state poste in essere più azioni di donazione, si agisce in riduzione partendo dall'ultima delle donazioni, il tutto fino a quando non sono state ricomposte le quote previste per legge. Affinché il donatario non resti in eterno passibile di un'azione di restituzione, la legge 80 del 2005 ha mitigato i diritti dei legittimari. In particolare è previsto che l'azione di restituzione non possa essere intrapresa se sono intercorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione. Anche questo termine a sua volta è stato mitigato per cercare di mettere le parti sulle stesse posizioni. La stessa legge 80 del 2005 prevede che i legittimari possano proporre azione di opposizione stragiudiziale di opposizione alla donazione. Questa può essere proposta prima della morte del donante, si tratta di notificare un atto di opposizione al donatario, questo va ad interrompere il termine ventennale visto. L'opposizione deve essere rinnovata prima che scadano nuovamente i 20 anni. Ad esempio, se un genitore dona ad un amico una casa nel 2010, il figlio entro il 2030 deve notificare questa opposizione stragiudiziale. Se la stessa viene proposta nel marzo 2015 deve essere rinnovata prima di marzo 2035.