• di Lucilla Quaglia
• Lunedì 24 Luglio 2017, 09:31

L'inquilino non paga, che fare? Spuntano contratti con garanzie e polizze assicurative

Molte agenzie si sono specializzate nella stipula di "pacchetti" con clausole a salvaguardia dei proprietari

Affittare l’immobile che non si usa, per esempio una seconda casa, rappresenta per molti un reddito in più. Spesso, però, ci si imbatte in inquilini che non pagano il canone per varie ragioni. Che fare allora? Rinunciare? Finora il vecchio contratto, pur registrato e perfettamente a norma, è servito ben poco a tutela del proprietario. Per arginare tutto ciò diverse agenzie immobiliari hanno ideato dei contratti di nuova generazione che prevedono la stipula di polizze assicurative al momento della stesura del contratto di affitto.
 
57.000 morosità
 
Sono stati quasi 65mila i provvedimenti esecutivi di rilascio delle abitazioni emessi nel 2015: 8mila circa per necessità del locatore, o finita locazione, contro i 57.000 per morosità e altra causa. Ad affermarlo è l’ultimo rapporto del Ministero dell’Interno sugli sfratti in Italia con cifre che – pur in flessione rispetto al periodo 2008-2014, quando i provvedimenti arrivarono al 47,8 per cento – restano comunque elevate: uno sfratto ogni 399 famiglie residenti. Il fenomeno ha comportato il fiorire delle forme di tutela degli affitti – per proprietari e inquilini – rappresentate da prodotti assicurativi e bancari (in partnership o meno con le reti di agenzie immobiliari). Prodotti che continuano ad evolvere e arricchirsi, adattandosi alle situazioni di mercato.
 
Garanzie crescenti
 
Sono così nati dei nuovi pacchetti che di fatto disegnano un programma assicurativo a garanzie crescenti. Inclusa in ogni contratto a uso abitativo stipulato dall’agenzia, e compresa quindi nel servizio di intermediazione immobiliare, il mercato propone una garanzia di base che dura per esempio un anno e garantisce al proprietario il rimborso fino a 4 mensilità di canone non pagato e di oneri accessori (fino a 8mila euro), oltre che delle spese legali (fino a 1.500 euro, senza franchigia). Tale polizza prevede anche, per 4 anni, un servizio di assistenza gratuita all’inquilino per interventi urgenti eseguiti da artigiani convenzionati. La polizza base può essere estesa, a richiesta del proprietario, fino a 3 o 4 anni, a coprire quindi tutto il periodo contrattuale d’affitto, con un costo di 350 o 500 euro complessivi, indipendentemente dall’importo del canone.
 
 
L’offerta assicurativa
 
Oltre a queste novità, l’offerta assicurativa sul mercato comprende altri tre pacchetti, a salire: tutela con massimali più alti, tutela legale allargata a tutte le possibili controversie con l’inquilino e con rimborso diretto dei danni da responsabilità del conduttore. Si affianca invece al deposito cauzionale un altro tipo di polizza che si concentra sui casi in cui l’inquilino non possa pagare il canone d’affitto e le utenze, a causa di grave infortunio o perdita involontaria dell’impiego. Il prodotto è organizzato in tre piani, con diversi massimali indennizzabili, riferiti a tre livelli di canone mensile d’affitto, e durate che possono andare da 12 a 48 mesi. Il premio complessivo si paga in proporzione, con costi da 116 euro a un massimo di 650 euro, per la protezione più elevata e lunga. Il beneficiario è direttamente il proprietario, che firma la polizza e ne paga il premio: come se destinasse una parte dell’affitto a copertura di alcuni rischi. In caso di decesso da infortunio del conduttore, c’è la copertura dei canoni residui (fino a 12, 36 o 48mila euro) e delle bollette dei 12 mesi successivi (fino a 2mila euro). In caso di perdita volontaria d’impiego, per sei mesi la copertura del canone (fino a 500, 750, 1.000 euro) e il rimborso bollette (fino a 160 euro).
A supportare l’inquilino quando non riesce a rispettare l’impegno del contratto d’affitto punta anche la proposta che dura da 1 a 5 anni e interviene in caso di morte da infortunio o di invalidità permanente totale da malattia o infortunio (rimborso di 6 canoni, con massimo di 6mila euro), oppure di perdita dell’impiego o riduzione del reddito almeno del 50% rispetto all’anno precedente (6 rate, con massimo di mille euro ciascuna). Il premio pagato dall’inquilino in percentuale sul canone varia in base alla durata (fino al 7% per cinque anni).
 
La procedura di sfratto
 
“Il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione in base all’articolo 1455 del codice civile”. Così recita l’articolo 5 della legge 392/78. Ma è raro, nei fatti, che il proprietario si attivi per risolvere l’accordo e ottenere il rilascio dell’immobile quando le mensilità arretrate sono soltanto due e l’inquilino mostra la volontà di mettersi in regola.
 
 
Garanzie ulteriori
 
Nel caso in cui i ritardi e gli inadempimenti comincino ad essere più cospicui, cresce l’interesse per le formule di garanzia ulteriore come le polizze: sono infatti lunghi i tempi per risolvere le controversie e ottenere un eventuale sfratto, attivabile non solo per le mensilità d’affitto ma anche per le spese condominiali e le utenze domestiche non pagate e per le autoriduzioni del canone da parte del conduttore. Se i solleciti all’inquilino restano inascoltati è sempre consigliabile non partire tardi con la procedura di sfratto per morosità perché più si ritarda, più diventa difficile recuperare tutte le somme, non coperte da garanzia.