• di Giuseppe Spoto
• mercoledì 30 maggio 2018, 17:08

Dal numero delle rate al “cap”: come scegliere il mutuo migliore

Con il contratto di mutuo immobiliare, la banca consegna una somma di denaro all’acquirente per consentirgli l’acquisto di un immobile e quest’ultimo si obbliga a restituire la somma di denaro entro un termine. Salvo diversa volontà, il mutuatario deve corrispondere gli interessi sulla somma ricevuta dalla banca mutuante. Se sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla.

Se il mutuatario non adempie l’obbligo dipagamento anche di una sola rata, la banca può chiedere l’immediata restituzione dell’intera somma.

Tuttavia, in alcune casi straordinari è consentito al cliente in difficoltà di avvalersi del Fondo di solidarietà dei mutui e se la banca non ha iniziato la procedura esecutiva, chiedere la sospensione del pagamento delle rate. Tale sospensione non può avvenire per più di due volte e per un periodo di non oltre diciotto mesi.

Se il mutuatario non adempie l’obbligo del pagamento degli interessi, la banca mutuante può chiedere la risoluzione del contratto. Quando si sottoscrive un contratto di mutuo, bisogna sempre tenere conto del piano di ammortamento delle rate e degli interessi. La rata può essere costante, variabile o mista, ma bisogna sapere che maggiore è la durata del mutuo e più interessi si pagano sulla somma. Apparentemente può sembrare che le rate spalmate in un arco di tempo molto lungo, per esempio trenta anni, siano più leggere rispetto a quelle previste per un arco di tempo più breve, per esempio venti anni, ma se aumenta il numero delle rate è probabile che aumentino anche gli interessi e la somma finale sarà più elevata. Molte volte vengono offerti tassi iniziali molto bassi che poi crescono, e bisogna sempre capire che il reale costo del mutuo non è dato dal valore delle rate, quanto dalla somma finale che, alla fine del contratto, verrà restituita alla banca.

I tassi di interesse possono essere fissi o variabili. In questo caso l’interesse sarà soggetto alle oscillazioni del valore a cui il tasso è agganciato. Il vantaggio fondamentale del tasso variabile è che se il parametro di riferimento a cui l’interesse contrattuale è agganciato si abbassa, le rate saranno meno costose, ma lo svantaggio è dato dalla variabilità dell’andamento che difficilmente può essere misurata e preventivata.
Per questo è consigliabile accompagnarela sottoscrizione di un mutuo a tasso variabile con la previsione di un cap, cioè diun tetto fisso, oltre il quale la rata non può salire.

Nel piano di ammortamento “alla francese” il rimborso del debito avviene attraverso rate mensili uguali costituite da quote capitali crescenti e interessi decrescenti. Il piano di ammortamento alla tedesca prevede rate mensili costanti e uguali, però la maggior parte degli interessi è pagata in modo anticipato direttamente nella prima rata, mentre l’ultima rata è costituita esclusivamente dal capitale. Il piano di ammortamento all’italiana prevede una quota capitale costante e interessi decrescenti con rate che non sono tutte uguali e che diminuiscono nel tempo. Purtroppo il piano di ammortamento non viene scelto dal cliente, ma è sempre “imposto” dalle banche. Il più utilizzato è il modello francese.

Una volta sottoscritto il mutuo è comunque consigliabile valutare la convenienza di una surroga con altra banca oppure, se possibile, rinegoziare di comune accordo con il mutuante il contratto, variando le condizioni e rimodulando il piano di ammortamento. Con la rinegoziazione del mutuo, si possono modificare sia il tipo di tasso di interesse (che può passare da fisso a variabile e viceversa), sia ladurata. Un’altra ipotesi è la sostituzione, chiudendo il vecchio contratto per aprirne uno nuovo, con lo stesso mutuante o con un altro soggetto e con caratteristiche anche diverse.

Il cliente potrebbe optare anche per l’estinzione anticipata del mutuo. Non sempre è vantaggioso però modificare quanto pattuito in precedenza o estinguere anticipatamente il debito.

È consigliabile prima, chiedere il piano di ammortamento con la situazione aggiornata delle rate mancanti e del capitale già versato ed una informativa dettagliata sulla quota di interessi residua.

Molto spesso, infatti, il piano diammortamento prevede il rimborso del debito con rate composte da una quota di capitale e una quota di interessi passivi. Potrebbe risultare non conveniente estinguere anticipatamente un mutuo quando sono stati pagati più interessi rispetto al capitale.