• Venerdì 12 Ottobre 2018, 19:04

Pignoramento casa: tutto quello che serve sapere

Scopriamo insieme cos'è il pignoramento: funzioni, modalità e aspetti formali di un atto esecutivo previsto dalla legge italiana.
Quali sono i termini e le modalità di un pignoramento? Come comportarsi in presenza di questo atto esecutivo? Qual è la procedura e quali sono gli strumenti per difendersi?
 
Pignoramento: cos'è?
Il pignoramento è un atto esecutivo previsto dalla legislazione italiana che prevede l'espropriazione forzata di un bene di proprietà per ripianare un debito contratto. È disciplinato dagli articoli dal 491 al 497 del codice civile, contenuti nel Libro III 'Della proprietà'. È sottoposto a una procedura specifica, che si basa su fondamenta burocratiche obbligatorie per essere eseguito in modo corretto, che non possono essere in alcun modo derogate affinché il procedimento sia valido.
 
I presupposti per il pignoramento
Affinché un pignoramento possa essere attuato è necessario che sussista la presenza di un titolo esecutivo e di un atto di precetto. In assenza non si può avviare il procedimento ma non solo, perché affinché il pignoramento sia valido nella sua forma è necessario che per rendere esecutivo il provvedimento sia trascorso il termine indicato nell'atto di precetto, utile al debitore per risanare la situazione e adempiere spontaneamente a quanto ivi indicato. Le tempistiche indicati sugli atti di precetto non sono standardizzate ma, per legge, non possono mai essere inferiori a 10 giorni.
Il titolo esecutivo, secondo la legislazione italiana, può essere il frutto di un'attività giurisdizionale o stragiudiziale. Può, quindi, formarsi in seguito a una sentenza di processo, nel primo caso, oppure di cambiale, nel secondo. Sussistono alcune differenze formali tra l'Italia e il resto d'Europa in riferimento alla formazione dei titoli, giacché il Regolamento UE n. 805/2004 esclude l'efficacia dei titoli esecutivi che non derivino da una pubblica autorità: questo implica che le scritture private autenticate, tanto frequenti nel nostro Paese, possono essere fatte valere come titolo esecutivo esclusivamente sul territorio italiano.
L'atto di precetto è la diretta conseguenza del titolo esecutivo, che si pone come strumento d'intimazione all'adempimento dell'obbligo scaturito dal titolo esecutivo emesso. È propedeutico all'esecuzione forzata, quindi al pignoramento immobiliare in questo caso, che in sua assenza non può essere effettuata. Affinché l'atto di precetto possa essere considerato valido e, quindi, possa dare seguito all'esecuzione forzata, dev'essere redatto in un modo specifico, presentando elementi determinati, pena la nullità dello stesso. In particolare, stando a quanto definito dall'articolo 480 del codice di procedura civile, è indispensabile che nell'atto di precetto notificato al debitore siano presenti:
- indicazione delle parti;
- la data di notifica del titolo esecutivo, se questo è stato notificato precedentemente all'atto di precetto;
- la trascrizione del titolo esecutivo, ma solo nei casi previsti dalla legge;
- la trascrizione della possibilità per il debitore di porre rimedio, facendo ricorso a un organo di composizione nominato dal giudice curatore per trovare un accordo col creditore;
- la sottoscrizione della parte.
L'atto di precetto dev'essere obbligatoriamente notificato al debitore presso l'indirizzo di domiciliazione/residenza da lui indicato. L'intimazione ad adempiere va contestualizzata nel tempo, quindi dev'essere indicato con esattezza un limite massimo entro cui il debitore può agire per scongiurare l'espropriazione forzata. Questa non può mai avvenire prima di 10 giorni dal momento della notifica ma non può superare i 90 giorni dalla stessa data. L'atto di precetto può essere notificato successivamente al titolo esecutivo ma anche contestualmente allo stesso.
 
La notifica del pignoramento e gli atti successivi prima dell'espropriazione
Trascorso il termine consentito nell'atto di precetto per l'intimazione ad adempiere, il debitore viene investito dall'espropriazione forzata del bene mediante una notifica di pignoramento. Nell'atto vengono indicati con esattezza gli estremi dell'immobile interessato all'espropriazione forzata, in modo tale che possa esserci una identificazione univoca dello stesso. L'atto di pignoramento, per confermarne la validità, dev'essere necessariamente iscritto ai registri immobiliari per dare ufficialmente il via al pignoramento, mediante la deposizione in Tribunale dell'atto e della trascrizione da parte del creditore, che ha tempo 15 giorni dal momento dell'iscrizione nei registri immobiliari. La notifica del pignoramento è un atto dell'ufficiale giudiziario, che rende effettivo il titolo esecutivo, a differenza dell'atto di precetto che, invece, è un atto del creditore.
Nell'atto di pignoramento dev'essere obbligatoriamente indicata l'intimazione al debitore di eleggere un proprio domicilio/residenza, nonché l'avvertimento allo stesso che vige la possibilità di rivolgersi al giudice dell'esecuzione indicato nella notifica per sostituire i beni immobili indicati nell'atto con una somma di denaro nelle sue disposizioni. Il giudice può decidere di accettare la proposta del debitore ma solo a patto che l'offerta in denaro sia pari al debito dovuto al procedente, sommata agli intervenuti comprensivi del capitale, degli interessi, delle spese e dei costi di esecuzione. Se il debitore vuole rendere ammissibile la sua richiesta è obbligato a depositare il documento presso la cancelleria del tribunale competente prima che il giudice emetta l'ordine di vendita. Questo è un istituto giuridico, definito come 'Conversione del pignoramento', regolato dall'articolo 494 del codice di procedura civile. Inoltre, in base all'articolo 492 del c.p.c., nel momento della sua richiesta, il debitore è tenuto a versare una somma pari ad almeno un quinto del totale dovuto.
 
La riforma dell'articolo 492 del codice di procedura penale
Il suddetto articolo 492 del c.p.c. è stato riformato dalla L. 52/2006, che ha introdotto delle novità in difesa del creditore in attesa di riscossione. In base alle modifiche apportate, nel caso in cui il valore dei beni pignorati risulta essere insufficiente per saldare completamente il debito contratto, il debitore è tenuto a indicare altri beni facenti parte del suo patrimonio, pignorabili, le località in cui questi possano essere individuati e l'indicazione di eventuali terzi soggetti debitori, con relative generalità.
 
La determinazione del valore di un immobile pignorabile
Il valore dell'immobile da pignorare non è identico a quello che lo stesso avrebbe sul mercato ma è determinato dal giudice titolare del procedimento che, pur tenendo conto del valore di mercato, deve considerare anche elementi influenti esterni che vengono stabiliti mediante una consulenza di un esperto, la cui presenza è stabilita dall'articolo 569 del codice di procedura civile, nonché dai pareri delle parti. Il perito incaricato è chiamato a stabilire il valore dell'immobile secondo una stima che si basa sulla superficie dello stesso, ma avendo cura di determinare la superficie commerciale, nonché il valore complessivo e quello per ogni metro quadrato. Le correzioni e gli adeguamenti di stima, tenuto conto anche delle perizie di parte, devono essere specificate nella stessa redazione e, soprattutto, devono essere precisate in maniera analitica e oggettiva.
 
La vendita e l'assegnazione dell'immobile pignorato
La vendita o l'assegnazione dell'immobile sottoposto a procedura di pignoramento devono avvenire entro 45 giorni dal momento della notifica dell'atto. In alternativa, gli effetti dell'atto perdono efficacia ed è necessario ricominciare la procedura. Per avviare le operazioni di vendita di un immobile pignorato è necessario che venga fatta una richiesta formale che dev'essere depositata presso il tribunale competente per quel procedimento. È una procedura che può essere avviata sia dal creditore originario sia da quelli successivamente intervenuti. L'iscrizione della richiesta di vendita di un immobile pignorato ha tempi piuttosto lunghi, giacché nei successivi 60 giorni dal deposito dell'atto, presso lo stesso tribunale devono essere consegnati anche gli estratti del catasto relativi all'immobile in oggetto, nonché tutti i certificati che testimoniano le iscrizioni e le trascrizioni riferite a quell'immobile che sono avvenute nei 20 anni precedenti. Il termine di 60 giorni è soggetto a proroga per una sola volta ma solo se sono presenti validi e giustificati motivi. Se non vengono rispettati i termini temporali indicati, il procedimento di pignoramento viene considerato inefficace e, quindi, si estingue senza effetti.
Ultimati gli adempimenti burocratici, quando il giudice ammette la vendita dell'immobile, questa può avvenire secondo due procedure: con o senza incanto.
La vendita all'incanto prevede che venga resa nota, mediante pubblicità, la disponibilità dell'immobile, per il quale chi fosse interessato all'acquisto è tenuto a far pervenire un'offerta presso l'ufficio indicato, in busta chiusa e non revocabile, a cui deve fare seguito una cauzione. Nel secondo caso, invece, la vendita si compie mediante asta pubblica, a cui gli interessati sono chiamati a partecipare, sempre previa presentazione di una cauzione. La vendita per incanto non è sempre possibile secondo i termini di legge, perché può essere autorizzata dal giudice solo nel caso che quest'ultimo ritenga plausibile una vendita dell'immobile a un prezzo che sia superiore rispetto alla metà del valore del bene. Nel momento in cui si conclude la vendita, il giudice dispone il trasferimento della proprietà e, quindi, la cancellazione delle trascrizioni con conseguente rilascio del bene, che solitamente resta in custodia al debitore fino a questo momento.
L'alternativa alla vendita è l'assegnazione, che dev'essere richiesta mediante istanza da presentare presso il tribunale competente. L'assegnazione prevede di poter ottenere l'assegnazione dell'immobile oggetto del procedimento di pignoramento a fronte di una somma di denaro nel caso in cui la vendita non abbia successo. Se non sono presenti istanze di assegnamento e la vendita va deserta, il giudice è tenuto a effettuare una nuova procedura di vendita.

La questione del pignoramento della prima casa
La questione del pignoramento della prima casa è da diversi anni oggetto di discussione nella giurisprudenza italiana e non solo. Il cosiddetto 'decreto del fare' del 2013 ha introdotto il regime dell'impignorabilità della prima casa, considerata un bene primario per l'essere umano. Nel medesimo decreto viene considerata la prima casa come unico immobile del debitore e tali limiti riguardano solo il Fisco. Cosa significa? Vuol dire che il regime della non pignorabilità della prima casa non è mai valido se i debiti sono stati contratti verso soggetti privati, tra cui rientrano le banche presso le quali è stato acceso un mutuo per la casa, una società di finanziamento o qualsiasi altro soggetto terzo che non possa essere relazionato allo Stato o al Fisco. Questo aspetto è particolarmente importante in un settore su cui grava una forte disinformazione in merito. Soggetti come Equitalia, oggi Agenzia delle Entrate, non sono autorizzate a procedere al pignoramento ma possono solamente iscrivere un'ipoteca sull'immobile nel caso in cui il debito superi i 20mila euro.