• Venerdì 6 Aprile 2018, 19:19

Gestire una casa vacanze: come guadagnare trasformando l'abitazione in una struttura ricettiva

Se possiedi un appartamento, potresti utilizzarlo per guadagnare una rendita extra proponendolo come casa vacanze. Con spirito d'iniziativa, creatività e conoscenza delle normative, i profitti di questa attività potrebbero essere interessanti. Ma come procedere?

Aprire una casa vacanze ad uso extra-alberghiero
Alberto e Gianna sono due genitori sposati da diversi anni. I tre figli sono ormai cresciuti e con l'ingresso all'università hanno abbandonato il nido domestico. La coppia ha a disposizione un ampio appartamento, con tre stanze ammobiliate che ora sono vuote ed inutilizzate: uno spazio che è diventato improvvisamente troppo grande per i due coniugi.
Da quando hanno raggiunto il traguardo della pensione, stanno pensando di trasferirsi in un contesto meno dispersivo e più intimo, come un pratico trilocale. Ecco allora nascere l'idea di convertire la prima abitazione in una casa vacanze.
L'idea di Alberto e Gianna non è affatto irrealizzabile. La crisi economica ha prodotto delle ripercussioni evidenti nel mercato immobiliare, per cui risulta difficile vendere un appartamento in tempi brevi e ad un prezzo soddisfacente. Meglio quindi optare per soluzioni alternative, soprattutto se l'immobile è situato in un'area di interesse turistico.
Quando si analizzano i potenziali utilizzi dell'abitazione, si deve tenere in conto la sostenibilità finanziaria del progetto. Se l'idea richiede infatti il disbrigo di infinite pratiche amministrative, costi strutturali eccessivi e il pagamento di imposte elevate, non vale neanche la pena iniziare. Fortunatamente, la realizzazione di una casa vacanze non comporta tutte queste difficoltà: si tratta di un'idea imprenditoriale di facile gestione, che può garantire allo stesso tempo dei profitti costanti.

I vantaggi delle case vacanze
Numerose famiglie con bambini, coppie e gruppi di amici preferiscono trascorrere un periodo di vacanze in un appartamento invece che in un albergo o un residence. Questa soluzione presenta molteplici vantaggi:
- affittare un'abitazione riduce i costi, specialmente quando questa viene condivisa con più persone. Inoltre, la presenza della cucina e la possibilità di preparare i pasti in casa sono fattori che si traducono in un notevole risparmio.
- Le case vacanze sono molto più flessibili di altre strutture ricettive. Previa autorizzazione del padrone di casa, sarà possibile personalizzare gli spazi, spostando i letti e mobili a seconda delle esigenze. Inoltre, sempre accordandosi con il proprietario, l'abitazione potrà ospitare gli amici a quattro zampe.
- Scegliendo di trascorrere le ferie in un'abitazione si è a diretto contatto con la realtà della località turistica, soprattutto se l'appartamento è situato in un centro storico o se è immerso in un contesto naturale.

Cosa si intende per casa vacanze
Se sei interessato all'apertura di una casa vacanze, devi sapere che esiste una differenza tra questa tipologia e il bed & breakfast. Spesso si fa confusione equiparando le due formule, che presentano tuttavia degli elementi ben diversi. Il bed & breakfast richiede infatti una maggiore presenza del gestore nell'abitazione, in quanto deve predisporre giornalmente il necessario per la colazione. La soluzione della casa vacanze è invece meno vincolante, soprattutto se proposta saltuariamente.
Dal punto di vista dell'inquadramento giuridico, la normativa di riferimento è la legge nazionale 217 del 1983. Questa disposizione regola la gestione della casa vacanze, sia per chi intende amministrarla in maniera continua come una vera e propria impresa, sia per chi è interessato ad un utilizzo occasionale. Quest'ultima formula è la più accessibile, poiché non richiede l'apertura di una partita IVA. In questo caso, si parla di semplice accoglienza residenziale gestita da privati per soggiorni di breve durata, tutto questo in modo saltuario e con la finalità di integrare il reddito familiare. Praticamente, gli unici compiti del proprietario consistono nel consegnare le chiavi ed effettuare le operazioni di pulizia alla fine del soggiorno.

Aprire una casa vacanze: come fare, passo dopo passo
Vediamo ora come procedere per trasformare l'abitazione in una struttura ricettiva extra-alberghiera ad uso saltuario.
Anzitutto, è importante sapere che qualsiasi contesto abitativo può essere adibito a casa vacanze. Il testo legislativo non prevede infatti alcuna limitazione, a patto che i locali siano sicuri e abitabili. A tal fine, occorrerà essere in possesso del certificato di agibilità, indispensabile per poter offrire il servizio. Inoltre, è bene sapere che da un punto di vista fiscale l'affito di una casa vacanze in modo occasionale non è inquadrato come un'attività commerciale. Per questo motivo, non è necessario richiedere alcun permesso presso le autorità territoriali.
Le uniche procedure da effettuare corrispondono all'accreditamento da parte della Questura e alla compilazione della Schedina Alloggiati, anch'essa da depositare presso gli uffici della Polizia. Si tratta di una lista che dovrà contenere i dati anagrafici delle persone che prenderanno possesso dell'abitazione durante il soggiorno. L'elenco deve essere recapitato entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti e può essere inviato anche in formato digitale via internet.
Sebbene non sia strettamente necessaria, si consiglia di stipulare una polizza assicurativa sulla casa contro terzi, in modo tale da tutelarsi in caso di spiacevoli evenienze.
Particolare attenzione dovrà essere riposta al momento della proposizione del contratto d'affitto. Il documento andrà firmato dal proprietario e da chi prende in locazione l'appartamento. Se non si ha esperienza nella formulazione di questa tipologia di contratti, si possono consultare le pagine web del sito di Confedilizia, che ha sviluppato due modelli differenti: il "Contratto casa vacanze" per i soggiorni lunghi e il "Contratto week-end" per le permanenze di breve durata.
Se la casa viene affittata per un periodo che supera i 30 giorni, si dovrà procedere con la "Comunicazione di cessione fabbricato", da depositare alla Polizia. Lo stessa dichiarazione va effettuata nel caso in cui l'abitazione sia consegnata a persone non comunitarie.
Quando si riceve il pagamento della quota pattuita dal contratto, occorre rilasciare l'apposita ricevuta munita di marca da bollo. Le entrate accumulate dovranno poi essere incluse nella dichiarazione dei redditi. Se la gestione della casa vacanze è effettuata in maniera occasionale, l'attività verrà considerata come impresa e gli importi della tassazione saranno quelli definiti dall'articolo 55 del TUIR.

A chi affittare la casa vacanze?
Ricordate i nostri amici Alberto e Gianna? Si sono finalmente trasferiti nel loro nuovo appartamentino e hanno affittato la loro abitazione per un mese ad un gruppo di giovani studenti Erasmus, provenienti da diverse zone d'Europa. I primi contatti su internet e al telefono facevano ben sperare. La giovane scandinava responsabile per le trattative sembrava proprio una brava ragazza, fatto che ha convinto Gianna ad affidarle l'appartamento per tre settimane nel mese di luglio. Alberto nutriva tuttavia dei dubbi: come si sarebbero comportati i 6 studenti internazionali durante l'estate? Giunta la seconda settimana, il marito convince la moglie a dare un'occhiata all'appartamento. Ad attenderli, trovano una brutta sorpresa.
Una volta varcato l'uscio, la casa non sembra più quella di un tempo. Bottiglie di birra e mozziconi di sigarette dappertutto, mobili sbeccati, tappeti sudici, lo specchio del bagno spaccato, così come alcuni quadri alle pareti. Uno spettacolo desolante. Alberto e Gianna hanno imparato una lezione importante: imparare a riconoscere l'affidabilità dei clienti è essenziale per evitare di buttare i soldi dalla finestra. Con il ricavato delle tre settimane di affitto, la coppia riuscirà infatti a malapena a coprire i costi di riparazione di ciò che è stato danneggiato. In più, altro grave errore, Gianna e Alberto hanno riposto eccessiva fiducia nei loro giovani inquilini e non hanno chiesto loro una caparra con cauzione. Il contratto firmato è troppo vago e non include il risarcimento in caso di danni. La prima esperienza ha prodotto uno spiacevole passivo.
Che fare per evitare di imbattersi in queste situazioni? Un contratto ben strutturato e completo aiuta a scongiurare le brutte sorprese, così come la richiesta di pagamento di un deposito da restituire concluso il soggiorno. Avanzando queste richieste, alcuni proprietari hanno il timore di apparire eccessivamente formali, con il rischio di allontanare i potenziali clienti. In questo caso, si potranno elencare chiaramente le condizioni di affitto nell'annuncio. Questa procedura consentirà di evitare equivoci e di dormire sonni tranquilli.

Come promuovere la casa vacanze
Molti proprietari si lamentano per il fatto di non riuscire a "piazzare" la casa vacanze in tempi brevi. Quando però si chiede a quali canali si siano affidati per pubblicizzare gli annunci, spesso si scopre che hanno utilizzato solo il semplice passaparola. Dietro questa scelta si nasconde spesso una ritrosia a delineare un'efficace strategia promozionale, un'attività che al giorno d'oggi può essere realizzata a costo zero.
Anzitutto, si dovrà creare un annuncio, il più possibile chiaro e conciso, ma anche in grado di attirare l'attenzione. Fondamentali saranno le foto da accludere all'inserzione: dovranno essere ben fatte e luminose, in modo tale da valorizzare gli ambienti da affittare.
Una volta creati i files, questi potranno essere caricati in un portale di annunci tematici. La maggior parte sono gratuiti, mentre altri richiedono il versamento di una quota per evidenziare le inserzioni, aumentando così la loro visibilità. Si potranno inserire annunci anche nei giornali in formato cartaceo, senza dimenticare di pubblicizzarli online sui social più popolari. Si dovrà quindi rispondere ai contatti in maniera tempestiva, sia al telefono che per e-mail, per poi fissare gli appuntamenti con gli interessati e concludere l'affare.