• di Giuseppe Spoto
• Domenica 20 Maggio 2018, 10:05

Caparra o penale: il proprietario è garantito se salta la vendita

Non sempre è facile scegliere casa. Prima di acquistare un immobile può accadere di visitare molti appartamenti e rimanere sempre insoddisfatti.

Così,quando finalmenteunacquirente riesce a trovare l’immobile desiderato non deve rischiare di farsi sfuggire l’affare, perdendo troppotempo prima di decidere. Se l’immobile piace anche ad altre persone, può infatti accadere che qualche altro sia più veloce a concludere l’affare e a stipulare il contratto di compravendita.
Per questa ragione, quando si hanno le idee chiare sulla scelta da compiere è preferibile “bloccare” l’affare senza indugi. Vi sono alcuni strumenti che il codice civile consente di adottare per assicurare tale obiettivo.

Per rafforzare il diritto del creditore all’adempimento e al risarcimento del danno in caso di inadempimento le parti possono stabilire che una consegni all’altra una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria. Occorre però conoscere bene i vantaggi e gli svantaggidi tale operazione.

Il meccanismo più utilizzato è quello che prevede di trasferire al proprietario dell’immobileunasommaa titolo di caparra per confermare il proprio acquisto. Se il contratto viene adempiuto, la caparra dovrà essere restituita o verrà imputata come acconto per la rimanente prestazione, mentre in caso di inadempimento occorrerà distinguere due possibili ipotesi: se è inadempiente la parte che ha dato la caparra, la contropartepotrà recederedal contratto e trattenere la sommaricevuta a titolo di caparra, e se è inadempiente la parte che ha ricevuto la somma di denaro, l’altra potrà esigere il doppio della somma stabilita come caparra.

In entrambe le ipotesi, la parte non inadempiente potrà scegliere l’esecuzione del contratto oppure la risoluzione dello stesso, trattenendo la caparra inconto dei danni liquidati.

Dalla caparra confirmatoria bisogna distinguere la caparra penitenziale. In questo caso si tratta di una somma di denaro cheuna parte versa all’altra come corrispettivo per il recesso e non per confermare il rapporto obbligatorio. Se recede il soggetto che ha consegnato la somma di denaro perderà quanto versato, mentre se recede l’altra parte, dovrà restituire il doppio della somma ricevuta.

Tra le parti potrebbe esservi l’obbligo di versare una multa penitenziale, che a differenza della caparra penitenziale è unasommache viene soltanto promessa e non versata materialmente al momento della stipulazione del contratto. In questo caso il recesso sarà efficace solo dopo che sarà versato ilcorrispettivo.
Non bisogna poi confondere la caparra con la clausola penale. Si tratta di una somma che è pattuita in caso d’inadempimento o ritardo nell’adempimento come liquidazione convenzionale anticipata del danno. Il creditore che ha ricevuto la penale non potrà esigere nessun ulteriore risarcimento, salvo che le parti non abbiano espressamente convenutola risarcibilità del danno ulteriore. Ilcreditoredovràperòprovare l’intero danno e il giudice potrà ridurre la penale se l’ammontare della somma risulti eccessivo, tenuto conto dell’interesse del creditore. Il creditore potrà scegliere tra il pagamento della penale o l’esecuzione coattiva della prestazione, ma non potrà domandare entrambe le prestazioni, tranne nel caso in cui la penale sia stata pattuita per il semplice ritardo.

La contrattazione immobiliare avviene molto spesso attraverso un’agenzia e non direttamente con il proprietario. Di solito l’agenzia richiede all’acquirente di formulare una proposta di acquisto irrevocabile e di sottoscrivere un assegno per“bloccare” l’affare.

Se viene richiesto dall’agente immobiliare un deposito cauzionale è consigliabile versare la somma mediante un assegno non trasferibile intestato al proprietario.

La proposta impegnerà per il tempo pattuito l’acquirente e qualora sia accettata per iscritto dal venditore anche quest’ultimo.

La proposta deve contenere il termine entro il quale il proprietario deve rispondere, ma non è un preliminare di vendita e ha carattere unilaterale.

Decorso il tempo, senza che sia stata accettata la proposta dal venditore, le condizioni si considerano decadute e l’assegno a titolo di deposito cauzionale è restituito.

Se invece dopo l’accettazione del venditore è l’acquirente che cambia idea e rinuncia all’acquisto, perderà il deposito cauzionale e dovrà pagare anche il compenso per il lavoro di mediazione svolto dall’agenzia.