• di Consiglio Nazionale del Notariato
• Martedì 25 Settembre 2018, 12:45

Comprare casa, il nuovo proprietario è a rischio finché non si trascrive il rogito

COMPRAVENDITE
Cosa si intende per registrazione e trascrizione dell’atto di compravendita e del contratto preliminare.
A conclusione dell’acquisto immobiliare, dopo la firma dell’atto, ci sono adempimenti che il notaio è tenuto a fare per legge volti a garantire il pagamento delle imposte, la pubblicità ai terzi e la sicurezza dell’operazione. Si tratta della registrazione dell’atto e della sua trascrizione nei pubblici registri.
Pochi conoscono le differenze, vediamo nel dettaglio.

La registrazione consiste nel deposito dell’atto rogato da parte del notaio presso l’Agenzia delle Entrate, operazione che avviene in via telematica.
È un’attività da compiere entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto ed è accompagnata dal pagamento, per conto del cliente,delle imposte relative all’atto di compravendita.

La trascrizione dell’atto nei Registri Pubblici Immobiliari è invece l’operazione che rende l’atto “pubblico” cioè noto ed efficace nei confronti di tutti (tecnicamente definiti terzi). 
Si tratta di un adempimento di enorme rilevanza: in una compravendita il passaggio della proprietà avviene al momento della sottoscrizione dell’atto, e dunque il trasferimento è immediatamente efficace tra le parti, al contrario, perché il passaggio della proprietà abbia effetto nei confronti dei terzi occorre la trascrizione nei Registri Immobiliari. Fino a quando una compravendita nonè trascritta, i terzi non hanno modo di conoscerne la stipulazione, quindi sono legittimamente autorizzati a ritenere che la proprietà non si sia mai spostata. La trascrizione, quindi, è un requisito necessario perché il nuovo rapporto giuridico creatosi sia portato a conoscenza dei terzi, in modo che nessuno possa poi invocare a proprio favore l’ignoranza dello stesso.

L’altra importantissima funzione svolta dalla trascrizione è quella di risolvere il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene: indipendentemente dalla data dell’atto, tra due soggetti che abbiano acquistato per disavventura entrambi lo stesso bene dallo stesso soggetto prevale chi ha trascritto per primo.
Perché la trascrizione assolva bene la propria funzione, è necessario, tuttavia, che vi sia continuità nelle trascrizioni, e quindi che i vari passaggi successivi nel tempo che abbiano interessato il bene siano tutti trascritti a carico e a favore dei soggetti che man mano hanno acquistato e venduto. Per ricostruire i passaggi di proprietà intervenuti, è necessario procedere ad una indagine nominativa partendo dall’attuale proprietario, e andando a ritroso nel tempo.

La registrazione e la trascrizione dell’atto sono entrambi adempimenti che vengono svolti, insieme alla voltura catastale che ha la funzione di aggiornare il Catasto, a sua volta utile ad identificare gli immobili, e attribuire loro un valore ai fini del pagamento delle imposte (dellarendita catastale). La registrazione e trascrizione del preliminare di vendita.

Per quanto non sia obbligatoria per legge, quando si compra casa la firma del contratto preliminare è diventata una tappa costante per arrivare sicuri al trasferimento della proprietà di un immobile.
La sottoscrizione del compromesso serve ad impegnare venditore e compratore ad addivenire in un momento successivo al trasferimento del bene, fissando fin dal momento del preliminare il prezzo e le altre condizioni dell’accordo.

La registrazione del preliminare è obbligatoria: benché il compromesso può essere anche una scrittura privata che non richiede la presenza del notaio, essa va registrata all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. Serve a conferire al documento una «data certa», ossia a fare inmodoche nessuno possa contestare più il momento in cui esso è stato sottoscritto.

Nel momento della registrazione il richiedente dovrà pagare l’imposta diregistro.
Il preliminare ricevutoo autenticato dal notaio può invece essere trascritto nei Registri Immobiliari. In questo modo altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore dopo la trascrizione non pregiudicano il promissarioacquirente.

La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive allatrascrizione del preliminare. Le tutele fornite dalla trascrizione valgono anche per il caso di fallimento del venditore e anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare.