• Lunedì 28 Maggio 2018, 19:49

Contratti di locazione: tutto ciò che c'è da sapere per essere in regola

In Italia sono milioni le persone che ogni anno stipulano un contratto di locazione. Il termine più comunemente usato è affitto. Trattandosi di un contratto necessita l'esistenza di due parti; chi offre il godimento di un bene immobile per un determinato periodo, e chi lo sfrutta pagando un giusto corrispettivo. Naturalmente come qualsiasi altra forma di contratto, anche in questo caso sono previste delle regole da rispettare, la prima delle quali è la registrazione dell'avvenuta locazione. È proprio questo punto uno dei principali problemi che riguarda i contratti d'affitto. Sappiamo bene come il livello di tassazione nel nostro Paese sia tra i più alti e opprimenti al mondo, ma questo non giustifica tutti coloro che decidono di affittare un immobile senza regolare registrazione, percependo i compensi in nero.

Naturalmente questo comportamento fraudolento porta ad inevitabili sanzioni che andremo a scoprire di seguito. Prima di entrare nel vivo della questione è opportuno specificare alcuni argomenti per avere un quadro completo.

Che cos'è il contratto di locazione
Normalmente chiamato contratto di affitto, viene stipulato tra due parti.
Il locatore (il proprietario dell'immobile) è colui che si impegna a garantire il godimento del bene per un determinato periodo di tempo verso un altro soggetto detto locatario. Quest'ultimo è tenuto a versare un determinato compenso periodico (canone) al locatore e a restituire il bene al termine del contratto.

Le diverse tipologie del contratto di locazione
Esistono diverse tipologie di contratti d'affitto che variano a seconda di fattori come: la durata, il corrispettivo o particolari esigenze del locatario.

La legge stabilisce i principi a cui i soggetti devono attenersi nella formulazione del contratto e individua determinati modelli tra cui scegliere in base alle proprie esigenze.
i principali tipi di contratti di locazione sono:
- a canone libero;
- a canone assistito o concordato;
- ad uso transitorio;
- a favore degli studenti universitari.
Il contratto a canone libero è in assoluto il più utilizzato per l'affitto di immobili; ha come caratteristica principale un corrispettivo da pagare che è liberamente determinato dalle parti.

Non tutti gli immobili possono essere soggetti a questo tipo di contratto, ne sono infatti esclusi: gli alloggi per l'edilizia popolare, case di villeggiatura, immobili di pregio vincolati e quelli che non costituiscono abitazione come i garage.

Il contratto a canone assistito (normalmente chiamato concordato) è meno utilizzato e trova applicazione esclusivamente nei comuni ad alta densità abitativa. In questo caso la legge vincola il valore del corrispettivo e la durata del contratto.

Il canone è quindi predeterminato in base a dei modelli contrattuali standard mentre la durata è stabilita dalla legge in 3 anni.

Il contratto ad uso transitorio si utilizza solo per affitti temporanei ma non per esigenze turistiche.
La legge stabilisce in 1 anno il periodo minimo e in 18 mesi quello massimo per la durata del contratto.
Infine il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare forma di affitto che rientra in quelle a uso transitorio quindi temporaneo.

Il limitato periodo di tempo è legato alle esigenze di studio dell'inquilino.
La legge stabilisce comunque la durata del contratto che può andare da un minimo di 6 mesi fino ad un massimo di 36 mesi.

La registrazione del contratto
Nonostante tutte queste diverse tipologie di contratti un aspetto rimane invariato: l'obbligo di registrazione del contratto di locazione.

Innanzitutto è bene chiarire che la registrazione deve essere fatta esclusivamente dal proprietario dell'immobile.

La legge di Stabilità 2016 indica chiaramente che l'obbligo di registrazione spetta esclusivamente al locatore, escludendo il locatario e l'eventuale professionista che ha redatto l'atto.

Quindi sul contratto di locazione sarà presente il nome del proprietario. Sembra una banalità ma è giusto sottolinearla perché capita di sentire assurdità del tipo che la registrazione spetta all'affittuario o si può fare a nome del coniuge o di altre persone.

Inoltre un contratto di locazione per essere valido deve prevedere la forma scritta. La legge italiana (n.43/1998, art.1) dichiara che i contratti non registrati e quelli stipulati in forma verbale sono da considerarsi nulli.
La registrazione deve essere effettuata entro e non oltre i 30 giorni dalla data di stipula del contratto o dalla sua decorrenza.

L'unica possibilità prevista dalla legge che non obbliga alla registrazione, è una durata del contratto inferiore ai 30 giorni.

Il contratto può essere registrato in due modi o per via cartacea (presso un ufficio dell'AGenzia delle Entrate) o direttamente online.

Ecco in breve la procedura:
- presentare il modello RLI 2018;
- ogni 100 righe di contratto deve essere pagata un'imposta di bollo da 16 euro;
- se il contratto non prevede la cedola secca è necessario pagare l'imposta di registro da versare con il modello F24 Elide;
- allegare in forma cartacea o in un unico file la copia del contratto di locazione ed eventuale documentazione aggiuntive.

Portate a compimento tutte queste operazione e consegnata la documentazione, l'Agenzia delle Entrate rilascerà copia del contratto timbrata e la ricevuta dell'avvenuta consegna.
Come detto la registrazione può essere fatta anche online e in questo caso basta che l'utente sia abilitato ai servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate.

Tassazione sulla registrazione dei contratti di affitto
L'Agenzia delle Entrate prevede due tipi di tassazione per la registrazione di un contratto di locazione e più precisamente:
- regime ordinario: prevede il versamento delle imposte di bollo e di registro e si applica per tutti contratti di locazione stipulati da chiunque.
- Regime sostitutivo: viene applicato esclusivamente per i contratti di locazione ad uso abitativo quindi sono escluse tutte le società ed enti non commerciali. In questo caso si tratta di un regime facoltativo la cui scelta spetta solo al locatore. A differenza del regime ordinario, per la registrazione è previsto il versamento di un'imposta sostitutiva la famosa Cedolare Secca. Sistema molto più semplice con un'unica imposta che va a sostituire quella di registro, bollo, Irpef e relative addizionali.

Quanto costa effettivamente registrare un contratto?
Vediamo nello specifico i costi di registrazione per contratti di locazione ed affitto aggiornati al 2018.
Il caso più semplice è quello della cedolare secca che come detto prevede il solo pagamento dell'imposta sostitutiva che prevede due possibilità:
- canone libero: 21% del canone annuo stabilito tra le parti;
- canone concordato: 10% del canone annuo stabilito tra le parti (valido per il 2018 e tutto il 2019).
Nel caso invece del regime ordinario è necessario pagare:
- imposta di registro: la percentuale varia a seconda della tipologia dell'immobile. Per fabbricati ad uso abitativo è il 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Per fondi rustici la percentuale si abbassa allo 0.50%; per fabbricati definiti strumentali è l'1% del cannone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva, mentre passa al 2% in tutti gli altri casi.
-imposta di bollo: si deve versare una cifra pari a 16 euro ogni 100 righe di contratto.

Sanzioni per chi non registra un contratto di locazione
La legge prevede delle sanzioni amministrative per tutti coloro che non registrano un contratto di locazioni o di affitto.

Anche il parziale occultamento del corrispettivo percepito è una violazione che prevede delle sanzioni, così come il tardivo o mancato versamento dell'imposta di registro.
Vediamo nello specifico quali sono le sanzioni previste:
- omessa registrazione del contratto: il locatario dovrà versare una cifra compresa tra il 120% e il 140% dell'imposta dovuta;
- parziale occultamento del corrispettivo d'affitto: in questo caso la cifra sale dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;
- mancato o tardivo versamento dell'imposta di registro: 30% dell'imposta dovuta.

Il ravvedimento operoso
Come si vede la legge è molto chiara e le sanzioni amministrative non sono per nulla leggere. Non tutti i locatari compiono azioni fraudolente premeditate, può benissimo capitare (anche se è molto raro) che la causa della mancata registrazione sia un'effettiva dimenticanza. Comunque a prescindere dalla motivazione, la legge da la possibilità al locatore di registrare il contratto anche se sono decorsi i termini regolamentari.
In questo caso si parla di ravvedimento operoso. Facendo ricorso a questo sistema il contribuente può regolarizzare la sua posizione con il fisco.

Questo vale sia per la tardiva registrazione del contratto, sia per il tardivo o mancato pagamento delle imposte di registro.

Le sanzioni variano a seconda dei tempi entro cui il contribuente può ravvedersi ed in particolare:
- entro 90 giorni dalla scadenza prevista. In questo caso è necessario pagare l'imposta dovuta, gli interessi di mora maturati, nonché la sanzione prevista dalla legge in forma ridotta e pari al 12% dell'imposta non versata.
Naturalmente il locatore, entro lo stesso termine, dovrà presentare l'atto per la regolare registrazione del contratto di locazione.
- entro 1 anno dal termine della scadenza prevista. Tutto è esattamente come nel caso precedente cambia solamente la sanzione ridotta che passa dal 12% al 15% dell'imposta dovuta.
Per regolarizzare il mancato pagamento dell'imposta dovuta (ad esempio a causa di versamenti successivi alla prima annualità, di rescissione o risoluzione del contratto), è necessario versare oltre all'intera imposta non pagata anche gli interessi di mora così calcolati:
- nel caso di versamento effettuato entro quattordici giorni dalla scadenza, è l'1% per ogni giorno di ritardo;
- la percentuale passa all'1.5% se il pagamento viene effettuato dal quindicesimo giorno e comunque entro e non oltre il trentesimo giorno dalla scadenza;
- infine la sanzione arriva al 1.67% dell'imposta dovuta, qualora il versamento venga effettuato entro i 90 giorni.

Il problema degli affitti in nero
Il problema degli affitti in nero è senza dubbio una delle piaghe del nostro Paese che rientra in tutte quelle azioni fraudolente di evasioni fiscale che portano ogni anno all'occultamento di cifre spaventose. Lo stato italiano negli ultimi anni ha cercato con nuove regolamentazioni introdotte, ad esempio nella legge di stabilità del 2016 e con il nuovo regime delle cedolare secca, di migliorare i sistemi di registrazione e aumentare le agevolazioni fiscali per chi registra regolarmente un contratto d'affitto.

La parte senza dubbio più debole nell'affitto in nero è l'inquilino che però negli ultimi anni ha acquisito delle armi in più per far valere i suoi diritti; come ad esempio il D.Lgs.n.23 del 2011 che da la possibilità al locatario di denunciare il proprietario e di godere di un regime fiscale molto favorevole.

Fatto sta che ancora oggi per colpa di proprietari poco onesti e spesso per la complicità degli affittuari, il problema dei contratti di locazione non registrati rimane grave. L'Agenzia delle Entrate non può che cercare di sensibilizzare i cittadini al maggior rispetto delle leggi ma alla fine spetta ad ognuno di noi rispettare le leggi.

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