• Giovedì 27 Dicembre 2018, 10:25

Contratto affitto in scadenza: cosa fare

Che si tratti di contratto a canone libero o a canone concordato è sempre bene porre attenzione alla scadenza del contratto di affitto. Ecco come comportarsi alla scadenza del contratto.
Quando il contratto di affitto sta per scadere è sempre bene porre attenzione a come comportarsi perché, il silenzio di una o di entrambe le parti potrebbe portare al rinnovo tacito. Ecco quando è necessario comunicare la disdetta e come fare.

Quali tipi di contratto di affitto esistono?
La prima cosa cosa da dire è che se anche la maggioranza delle persone prende in considerazione solo il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, questo non è l'unica tipologia e non esisto un solo tipo di locazione ad uso abitativo. Tra le possibili soluzioni vi è il contratto transitorio che ha una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi e non è rinnovabile. In secondo luogo vi è il contratto di affitto per gli studenti universitari che ha una durata minima di 6 mesi e la durata massima di 36 mesi. In questo caso il canone di affitto dovrebbe essere concordato tra le associazioni dei proprietari di immobili e le associazioni studentesche. L'obiettivo è agevolare gli studenti fuori sede nella ricerca degli alloggi a condizioni economicamente soddisfacenti per entrambe le parti. Per il contratto di locazione a studenti è previsto che alla scadenza le parti possono decidere di prorogare l'affitto, nel caso in cui invece non si voglia rinnovare, la comunicazione deve essere fatta tre mesi prima della scadenza.
Di particolare rilevanza è anche il contratto di locazione per fini commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico o comunque per lavoro. In questo caso la durata minima del contratto è di sei anni, che diventano nove per le attività del settore alberghiero, mentre la durata massima è di 30 anni.
Si arriva, infine, al contratto di locazione di immobile per uso abitativo: ci sono due tipologie di contratto, ovvero a canone libero con durata 4+4 (si vedrà nel prosieguo cosa vuol dire) oppure a canone concordato della durata 3+2. Nel primo tipo di contratto le parti possono liberamente stabilire il canone di locazione, nel contratto a canone concordato le parti devono rispettare obbligatoriamente alcune clausole stabilite dalle associazioni dei proprietari/costruttori maggiormente rappresentative e le associazioni dei conduttori di immobili.

La scadenza intermedia: come comportarsi
Ora che sono state delineate le tipologie contrattuali si passa alla scadenza del contratto e in particolare a come comportarsi alla scadenza del contratto. La prima cosa da dire è che quando si parla di contratto 4+4 o di contratto 3+2 la reale durata del contratto può essere considerata rispettivamente di 8 anni e di 5 anni. Il legislatore ha però anche considerato il fatto che sia per l'inquilino sia per il proprietario un contratto che impegni per così lungo tempo potrebbe essere eccessivamente vincolante. Allo stesso tempo ha pensato che per l'inquilino avere la certezza di una certa stabilità abitativa per sé e la famiglia è importante quindi ha previsto un termine intermedio nel quale le parti possono recedere dal contratto solo per motivi determinati e senza incorrere in sanzioni. Per quanto riguarda il conduttore o inquilino deve essere sottolineato che alla scadenza del termine intermedio, 4 o 3 anni, può decidere di rinunciare alla prosecuzione del contratto liberamente. Questo principio è stato ribadito anche dalla sentenza della Corte di Cassazione n° 16279/16 del 4.08.2016. Il conduttore quindi può comunicare l'intenzione di non rinnovare il contratto per il periodo successivo, nel caso in cui il proprietario invii una proposta di rinnovo e l'inquilino non aderisca in modo formale, quindi rifiuti la proposta, il contratto si intende non rinnovato. Se l'immobile non viene rilasciato il contratto si intende prorogato. Questo principio non vale per il locatore, infatti per quest'ultimo è previsto che il mancato rinnovo sia subordinato a precise motivazioni.
In primo luogo il locatore può disdire il contratto alla prima scadenza dandone adeguata comunicazione 6 mesi prima della scadenza. Le motivazioni da addurre possono essere:
- necessità di destinare il locale ad abitazione o a un'attività commerciale, industriale, artigianale propria, del proprio coniuge, di un figlio dei genitori o altro parente entro il secondo grado;
- necessità di sottoporre l'immobile ad una ristrutturazione in seguito al manifestarsi di gravi danni alla struttura e la presenza dell'inquilino sia incompatibile con tali lavori;
- è possibile inviare la richiesta di disdetta del contratto anche nel caso in cui si abbia intenzione di procedere alla vendita dell'immobile. Affinché si possa addurre tale motivazione è necessario che il proprietario non sia a sua volta proprietario di altro immobile a uso abitativo che potrebbe sottoporre a vendita. Ovviamente si esclude l'immobile in cui il proprietario risiede. In questo caso inoltre il conduttore ha diritto di prelazione, quindi l'acquisto deve essere proposto in primo luogo a costui;
- I principi visti al punto precedente non si applicano nel caso in cui per il proprietario la vendita dell'immobile risponda ad una necessità, ad esempio perché ha bisogno di liquidità. In tale evenienza basta che il conduttore possa avere la piena disponibilità di un altro alloggio nello stesso Comune, ad esempio perché gode del diritto di uso, abitazione usufrutto o proprietà su un immobile;
- infine, si può chiedere la disdetta del contratto alla scadenza del termine intermedio anche nel caso in cui senza giustificato motivo l'inquilino non occupi in modo continuativo l'immobile.
Si è detto che l'avviso di disdetta del contratto debba essere comunicata sei mesi antecedenti la scadenza, ciò è stabilito a pena di decadenza. Nel caso in cui il termine ricada in un giorno festivo si proroga al giorno successivo. Dal punto di vista formale deve essere utilizzata una raccomandata con ricevuta di ritorno che deve arrivare a destinazione 6 mesi prima, quindi è bene muoversi con sufficiente anticipo per evitare intoppi legati a ritardi nella consegna anche di un solo giorno.
Una volta ricevuta la disdetta il contratto si intende sciolto anche se il conduttore non risponde. Quest'ultimo può anche decidere di lasciare l'immobile prima della data di scadenza contrattuale, ma questo non equivale a un recesso anticipato dal contratto, di conseguenza i canoni di locazione maturati devono comunque essere versati.

Scadenza del secondo termine
Per quanto riguarda il secondo termine vi è una maggiore flessibilità per il proprietario che non è più vincolato a motivare il motivo della disdetta, può anche semplicemente aver voglia di ritornare nel possesso dell'immobile. Anche in questo caso è necessario inviare la disdetta, l'obbligo ricade su entrambe le parti. Non solo, il proprietario dell'immobile oltre a inviare la rinuncia al contratto di locazione può anche inviare una comunicazione per la modifica delle condizioni contrattuali, ad esempio può chiedere un canone di locazione più alto. In questo caso per avere il rinnovo le parti devono giungere ad un accordo. Il conduttore che riceve la proposta di modifiche contrattuali, può accettare tali modifiche entro entro 60 giorni, in alternativa nello stesso termine può fare una contro-offerta. Nel caso in cui non palesi la sua volontà il contratto si intende sciolto. Se il proprietario non comunica nulla, cioè non invia una raccomandata per chiedere la disdetta o non comunica la volontà di modificare le condizioni contrattuali, il contratto di intende tacitamente rinnovato. Il contratto si rinnova di ulteriori 4 anni anche nel caso di disdetta tardiva. Deve, infine, essere sottolineato che se il locatore invia nei termini previsti la disdetta, ma l'inquilino non libera l'immobile e nonostante questo il proprietario comunque continua a percepire i pagamenti, non vuol dire che vi è una rinuncia alla disdetta da parte del proprietario. In qualunque momento quest'ultimo potrà dare il via alla procedura per il rilascio dell'immobile tramite sfratto.

Cosa fare se vi è il contratto di affitto in scadenza e si vuole consegnare l'immobile?
In base all'articolo 1590 del codice civile prevede che l'immobile debba essere restituito nelle stesse condizioni in cui è stato consegnato. Questo vuol dire che prima di lasciare casa è bene controllare la situazione dell'immobile. In particolare è necessaria la rimozione di eventuali opere realizzate all'interno dell'immobile e che non erano presenti al momento in cui l'immobile è stato consegnato. Ad esempio nel caso in cui siano stati realizzati divisori in cartongesso. Sono fatti salvi gli effetti dovuti al normale deterioramento dell'immobile. In particolare non devono essere tenute in considerazione le crepe che si sviluppano in seguito ad assestamento dell'immobile, ciò perché esse non sono causate dall'inquilino. Inoltre non devono essere conteggiate tra le spese che deve sostenere il conduttore quelle relative a impianti difettosi a causa di fatti non dovuti all'inquilino, ma ad esempio all'obsolescenza degli impianti o cattiva manutenzione di elettricista e idraulico.
L'immobile si intende consegnato al momento della restituzione delle chiavi dello stesso. In tale momento se il proprietario si accorge che vi sono delle difformità rispetto alla situazione iniziale può chiedere il risarcimento dei danni corrispondente alla restituzione delle somme spese dal proprietario per la riduzione in pristino e in base alla sentenza n° 12977 del 2013 della Corte di Cassazione è necessario anche il pagamento del canone di locazione per il periodo necessario ad eseguire i lavori per riportare l'immobile alla situazione antecedente il contratto di affitto. Il proprietario può rifiutare la restituzione delle chiavi fino a quando non siano state corrisposte le somme necessarie al ripristino della situazione.