• Giovedì 5 Aprile 2018, 13:12

Contratto d'affitto, tutto quello che devi sapere

Se stai cercando informazioni sul contratto di affitto ecco che in questo articolo proviamo a dirti tutto ciò che ti serve su questa tipologia di accordo, fornendoti le informazioni necessarie in merito a quanto devi sapere. Così potrai essere informato prima di sederti al tavolo con il tuo nuovo padrone di casa oppure col tuo inquilino.
 
Cos'è il contratto di affitto? Quante tipologie esistono?
Il contratto d'affitto è un accordo scritto tra due parti dove l'una si incarica, in cambio del pagamento di una quota monetaria, di concedere l'utilizzo di un bene di proprietà (come ad esempio un immobile) per un intervallo di tempo prestabilito e indicato espressamente nella scrittura firmata da entrambi i soggetti. Per comodità viene stabilito che il canone di locazione (o di affitto), viene corrisposto con cadenza mensile dall'inquilino all'affittuario.
Chi concede il bene viene detto locatore, mentre chi lo riceve in uso è chiamato locatario, conduttore o affittuario.
Nonostante vi siano diverse tipologie d'affitto che la legge italiana ammette e disciplina, le più diffuse sono due: contratto a canone libero e contratto a canone concordato.
Altri possibili stipule riguardano il contratto di affitto transitorio, per studenti e di comodato.

Contratto di affitto a canone libero
Il contratto d'affitto a canone libero si ha quando il locatore e il locatario si accordano liberamente in maniera arbitraria sull'importo da corrispondere mensilmente e su altre parti relative al contratto. In questa situazione l'unico vincolo disciplinato è la durata dell'accordo, che è solita esprimersi in 4 + 4. Ciò significa che il tempo minimo d'affitto deve essere di 4 anni a cui si aggiungono altri 4 di rinnovo automatico, qualora entro 6 mesi dalla scadenza del primo periodo non provenga da parte alcuna una richiesta di disdetta. Vi sono però particolari casi in cui è possibile uscire da tale limitazione contrattuale, estinguendo prima della scadenza stabilita. Le volontà delle parti possono essere mutate nel tempo oppure possono verificarsi casi speciali che variano le condizioni in essere al momento della sottoscrizione del contratto. Passaggio di proprietà dell'immobile oppure necessità di interventi edili importanti, possono essere due valide motivazioni per interrompere l'accordo. L'imposta di registro per questo genere di contatto è pari al 2% del canone ed è obbligatorio il suo versamento.
 
Contratto d'affitto a canone concordato
Il contratto di affitto a canone concordato è pensato per favorire gli inquilini e per evitare speculazioni di mercato. Tale accordo viene applicato, ad esempio, in alcune zone particolarmente richieste dove vengono stabiliti i limiti minimi e massimi del canone di affitto. A interessarsi alla questione sono associazioni di categoria che hanno il compito di tutelare proprietari e inquilini, differenziando quanto stabilito in termini di canone in base alla tipologia del bene e alla collocazione geografica. Ecco spiegato perché, ad esempio, in alcuni quartieri cittadini può venire richiesto un canone d'affitto differente rispetto ad un altro. Con tale disciplina l'importo da corrispondere al locatore risulta essere mediamente inferiore rispetto al contratto libero, che appare meno controllato. Altra differenza di cui ci si avvale sottoscrivendo un contratto d'affitto a canone concordato, è relativa al tempo: in questo caso si parla di 3 + 2, ossia di 3 anni di affitto a cui se ne sommano 2 opzionali verso i quali è previsto un tacito accordo di rinnovo. Infatti, se non avvengono comunicazioni da una parte all'altra entro i termini stabiliti dalla legge, rimane in essere il prolungamento biennale del contratto. Un ulteriore vantaggio di una siffatta specie contrattuale è la possibilità di beneficiare di sgravi fiscali che vanno a favorire sia il locatore che il locatario, mentre rimane l'obbligo di versare un imposta di registro che abbia un valore del 1,4% del canone mensile, risparmiando qualche punto percentuale rispetto alla precedente tipologia di accordo.
 
Esistono altri tipi di contratto di affitto?
Certamente sì. Esistono altri tipi di contratti di affitto che possono comunque trovare delle relazioni comuni alle precedenti, anche se sono forme solitamente più semplici e brevi, oltre ad essere dedicate a fattispecie particolari.

Contratto transitorio: viene concepito in caso di una situazione temporanea di necessità, fino ad un periodo massimo di un anno e mezzo (18 mesi). Al termine dell'intervallo temporale è necessario riformulare una valutazione sulle cause che hanno determinato la transitorietà e se queste dovessero permanere le parti devono reciprocamente informarsi con lettera raccomandata. Nel momento in cui invece la situazione transitoria viene a mancare, il contratto si potrà trasformare a canone libero stabilendo una durata minima di 4 anni.

Contratto transitorio per studenti: riguarda una disciplina contrattuale che è specifica per studenti impegnati in atenei o in scuole lontani dal proprio luogo di residenza. Il periodo contrattuale è solitamente compreso tra 6 e 36 mesi.

Comodato d'uso: è una forma molto particolare di contratto che rientra nella disciplina affittuaria. Una parte definita locatore, cede un immobile ad un terzo che potrà farne uso per un periodo di tempo prestabilito a priori.
 
Il deposito a titolo di cauzione
Dalla disciplina legislativa si evince chiaramente come il locatore può richiedere all'inquilino un deposito cauzionale. Questa facoltà è resa possibile dal codice civile per qualsiasi tipo di contratto d'affitto ed è indicata come un diritto per chi affitta un bene di proprietà. Tale deposito ha lo scopo di porre a tutela il locatore verso eventuali inadempienze temporali del locatario, oppure per sopperire, a titolo di risarcimento totale o parziale, ad eventuali danni materiali che risultano prodotti all'immobile o a qualunque tipo di bene affittato, per cause imputabili alla responsabilità del conduttore. La legge però riesce a tutelare anche quest'ultimo, fissando il limite massimo della cauzione in un valore pari a tre mensilità di canone. Resta altre sì sottinteso che quando termina il tempo di affitto stabilito nel contratto, comprensivo di eventuali rinnovi, il deposito cauzionale deve essere restituito interamente all'inquilino, qualora non vi fossero necessità di trattenerlo. Questo sarà restituito in maniera parziale o per nulla in caso di danni o inadempienze e per tale motivo la restituzione deve avvenire obbligatoriamente dopo che il conduttore abbia lasciato immobile. Viene fatto divieto utilizzare il deposito per il pagamento delle ultime tre mensilità di affitto: queste devono essere corrisposte regolarmente con cadenza mensile secondo le modalità inizialmente stabilite. La cauzione rimane internamente in possesso del locatore e non ha scopo ''compensativo'' con le mensilità.

Come deve essere compilato un contratto di locazione?
Al di là dei modelli precostituiti che possono tornare utili come spunto fac-simile, non vi è nessuna regola che determina come deve essere strutturato un contratto di affitto, indipendentemente dalla sua tipologia. Questo perchè ciascuna situazione è a sè stante e non è detto che un accordo di locazione per un appartamento a Milano, sia riproponibile per un'altra abitazione a Perugia o a Messina. Senza andare a percorrere l'intera geografia nazionale, diversità si trovano all'interno della stessa città, in base alla zona e alla destinazione d'uso (civile, commerciale o industriale).
La legge offre delle indicazioni su come deve essere compilato un contratto di locazione e cosa deve necessariamente contenere, mentre lascia libertà nella forma.
Un contratto di affitto per essere valido deve riportare correttamente:
- nome, cognome e generalità delle parti, chiaramente espresse come locatore e locatario o conduttore;
- periodo di validità contrattuale, a partire dalla data di inizio e il tempo di validità, con i termini e le modalità di preavviso per lo scioglimento o il tacito rinnovo;
- informazioni riguardanti il bene oggetto del contratto d'affitto, caratteristiche, ubicazione, stato d'uso ed eventuali altre indicazioni aggiuntive che potrebbero essere fonte di discordanze o malintesi;
- importo del canone e periodo di pagamento;
- eventuali altri accordi concordati tra le parti (ad esempio riguardanti il deposito cauzionale o le spese da sostenere);
- modalità aggiornamento ISTAT per la ridefinizione in aumento del canone (la disciplina e la percentuale variano a seconda della destinazione d'uso dell'immobile).
 
C'è altro che devo sapere?
La materia è complessa e quindi è opportuno che tu abbia ancora qualche informazione in più.

Registrazione contratto di locazione:l'affittuario ha l'obbligo tassativo di registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla sua data o dall'inizio della sua validità (in caso di decorrenza retroattiva). Unica situazione in cui non viene resa obbligatoria tale operazione è per quegli affitti di beni che interessano un periodo inferiore a 30 giorni nel corso di un anno solare.
Se si hanno locazioni tra privati per utilizzo civile di un immobile, la legge consente di affidarsi ad un regime definito facoltativo, ossia la cedolare secca.
Cedolare secca: in tale contesto legislativo è consentito pagare un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle sue addizionali. I contratti di locazione che si affidano a questa tipologia fiscale, non richiedono il pagamento dell'imposta di bollo e nemmeno quella di registro, nonostante non sia la ''sostituta perfetta'' di quest'ultima. Altro vantaggio è che la cedolare secca non prevede l'aggiornamento del canone nemmeno se tale possibilità è contemplata dal contratto stipulato.

Come fare in caso di contratto di affitto nullo?
Prima di tutto è bene capire quando si è davanti ad un contratto di affitto nullo. La locazione è disciplinata dalla Legge 431/88 e più precisamente all'articolo 13. Un contratto è nullo quando è contrario a quanto ivi stabilito.
Un contratto di locazione nullo si verifica quando mancano delle informazioni basilari di compilazione, quando si riscontrano anomalie di canone (viene indicato un canone inferiore a quello effettivamente corrisposto), quando non vengono rispettati i tempi canonici di durata (ad esempio se vi viene proposto un contratto a canone libero per una durata di 2 anni, il contratto è già nullo in partenza, dato che non rispetta il tempo minimo di un quadriennio) oppure quando il contratto è palesemente simulato.
In tutti questi casi il conduttore può citare in giudizio il locatore affidandosi ad un avvocato (o presso gli sportelli di territorio se si vuole risparmiare qualche soldo). Per chi è in affitto è necessario presentare tutta la documentazione relativa al contratto e le ricevute di pagamento qualora la corresponsione delle quote mensili sia in contanti. In alternativa è opportuno stampare i documenti che rilevano la tracciabilità di assegni, bonifici o vaglia postali relativi al canone.