• di Consiglio Nazionale del Notariato
• Giovedì 13 Settembre 2018, 08:45

Ipoteche e pignoramenti: le trappole per chi compra

Pignoramenti, ipoteche: quando si vuole comprare una casa può capitare di imbattersi in un immobile con uno di questi problemi. Ancor prima di fare proposta d’acquisto è pertanto consigliabile fare tutte le verifiche, rivolgendosi al notaio attraverso il quale è possibile ottenere la visura ipotecaria, strumento che consente di conoscere la situazione e la storiadell’immobile.

Il notaio, infatti, verifica l’inesistenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli di altra natura presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate oltre ad accertarsi che l’immobile oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari che ne limitino la circolazione, ad esempio in tema di edilizia residenziale pubblica, o non sia soggetto a diritto di prelazione a favore di determinati soggetti o non si tratta di bene di interesse storico, artistico, archeologico.

Che cos’è l’ipoteca? È un diritto reale di garanzia, che attribuisce al creditore, in caso di mancato pagamento del debito, il potere sia di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è costituita anche se nel frattempo fosse stato venduto ad altri, sia di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Nel caso del mutuo per l’acquisto della casa, l’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il debitore non paga. Si dice ipoteca volontaria di primo grado quando non è preceduta da altre ipoteche.

Il pignoramento è invece l’atto con cui ha inizio la procedura di espropriazione forzata. La sua presenza indica che la procedura è in corso.

Come comportarsi se sulla casa grava un’ipoteca o un pignoramento? Bisogna pretenderne la cancellazione.
Chi ha messo la casa sul mercato dovrà prima estinguere il debito. Il compratore in questo caso può o rinunciare all’acquisto oppure disciplinare con attenzione nel contratto preliminare gli obblighi al riguardo del promittente venditore prevedendo certamente una clausola che lo obblighi a liberare l’immobile prima del rogito e stabilendo anche le conseguenze di un suo inadempimento. È sempre fondamentale farsi assistere dal notaio per trovare la formula che tuteli di più, specie se il contratto prevede un acconto.
Se l’ipoteca che grava sulla casa è dovuta al mutuo che il venditore aveva acceso per comprarla, sarà possibile concordare che la banca creditrice riscuota il suo credito al momento del saldo prezzo e quindi del rogito definitivo, estinguendo così l’ipoteca.

Se, al di là delle ipoteche esistenti, il venditore ha debiti (per esempio, se è un’impresa in difficoltà), è meglio redigere un contratto preliminare di vendita notarile in modo da poterlo trascrivere nei pubblici registri.
La trascrizione vale come una prenotazione dell’acquisto dell’immobile. L’accordonon è più soltanto un accordoprivato tra acquirente e venditore, ma viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza,nonpotrà da quel momento vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire unaservitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole ma soprattutto gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.
Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

La vera cancellazione dell’ipoteca avviene solo con un atto notarile di assenso del creditore alla cancellazione stessa ovviamente a seguito di avvenuto pagamentodel debito. Un effetto simile si raggiunge sia con l’estinzione degli effetti dell’ipoteca dopo vent’anni dall’iscrizione se non viene rinnovata dal creditore, sia con l’annotazione dell’estinzione del debito da parte di una banca in base a una recente legge del 2006.
Questa avviene gratuitamente per il debitore, a cura e spese della banca creditrice ad avvenuto totale pagamento del mutuo. In entrambi i casi l’ipoteca non è più efficace. Nel primo caso definitivamente, mentre nel secondo ci possono essere ipotesi, sia pure rare, nelle quali l’annotazione a seguito della semplice comunicazione della banca potrebbe lasciare temporaneamente aperto un margine di rischio per il titolare dell’immobile.