• di Filippo Cascone
• Martedì 9 Ottobre 2018, 14:18

La trappola della conformità alla normativa urbanistica

LE REGOLE

Quando si decide di vendere o acquistare un immobile, è di fondamentale rilevanza la verifica preliminare della legittimità del bene dal punto di vista urbanistico – edilizio, quindi della conformità dello stato attuale a quanto effettivamente autorizzato dai titoli abilitativi assentiti.
Purtroppo, accade spesso che si sottoscrivano preliminari di compravendita con “leggerezza”, senza aver effettuato indagini specifiche presso i competenti uffici tecnico- amministrativi. Trovando in un secondo momento “le irregolarità”,ci si trova a dover affrontare ritardi inaspettati, arrivando addirittura all’annullamento del rogito, con conseguenti contenziosi presso iT ribunali Civili.

Occorre tenere presente che ogni immobile per essere edificato e, comunque, in linea generale per essere modificato, con esclusione di interventi di cosiddetta manutenzione ordinaria, ha necessitato della presentazione di un progetto presso il comune e, per quei casi ove previsto, è stato rilasciato un titolo edilizio abilitativo che ne garantisce la conformità alle normative edilizie. Indagare sulla conformità urbanistico – edilizia di un immobile e verificarne la regolarità significa, dunque, dimostrare che esso in nessuna delle sue parti è abusivo.

All’attualità la normativa di riferimento è il Testo unico in materia edilizia DPR 380/2001, con le modifiche apportate dalla L. 21 giugno 2017, n. 96 e dallaL. 4 agosto 2017, n. 124.
Nel tempo la regolamentazione urbanistica ha modificato la natura dei titoli edilizi, rendendone certamente complesso il metodo di indagine ed analisi. E’ possibile riassumere quanto di seguito.

• Prima del 1942 – l’edificazionedi immobili,conl’eccezione di quelli siti in alcune città dove vi erano regolamenti edilizi previgenti, come ad esempio Roma (1934) e Genova (1929), non necessitava di alcuna autorizzazione o di comunicazione al comune. Per verificare la regolarità urbanistico-edilizia è necessario dimostrare l’effettiva realizzazione ante 1942 e riscontrarne la conformità ed a tal uopo strumento utile, tra gli altri, possono essere le cosiddette “planimetrie catastali d’impianto” redatte negli anni dal1939al 1941.

• Dal 1942 al 1967 – l’entrata in vigore della L. 17 agosto 1942, n. 1150, prima Legge Urbanistica, ha imposto la richiesta di una autorizzazione, licenza edilizia,perl’edificazionedegli immobili ricadenti all’interno della perimetrazione dei centriabitati.

• Dal 1967 al 1977 – l’entrata in vigore della L. 6 agosto 1967, n. 765, “Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150” cosiddetta “Legge Ponte”,haimposto la richiesta di una autorizzazione, licenza edilizia, per l’edificazionedi tutti gli immobili ricadenti sul territorio comunale e, dunque, sia all’interno sia all’esternodei centri abitati.

• Dal 1977 al 2001 – l’entrata in vigore dellaL.27gennaio1977, n. 10, “Normein materia di edificabilità dei suoli“ cosiddetta “Legge Bucalossi”, ha disciplinatola definizione diunnuovo titolo edilizio abilitativo, divenuto oneroso e denominato concessione edilizia, per l’edificazionedi tuttigli immobili.

• Dal 2001 ad oggi – l’entrata in vigore del DPR 380 6 giugno 2001, n. 380, “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, ha introdotto e regolamentato un ulteriore nuovo titolo edilizio abilitativo, il permesso di costruire, per la realizzazione ditutti gliimmobili. In modo parallelo, si è avuta la possibilità di ottenere il rilascio di una concessione edilizia in sanatoria, condono, secondoquanto previsto dagli interventi normativi del 1985, 1994e 2003:

• L. 28 febbraio 1985,n47 “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia” - è stato possibile sanare e regolarizzare immobili con abusi edilizi realizzati sino al 1 ottobre1983.

• L. 23 dicembre 1994, n. 724 “Misure di razionalizzazione della finanza pubblica” - è stato possibile sanare e regolarizzareimmobiliconabusi edilizi realizzati sino al 31 dicembre 1993.

• L. 24 novembre 2003, n. 326 “Disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento dei conti pubblici” - è stato possibile sanare e regolarizzare immobili con abusi edilizi realizzati sinoal 31 marzo 2003.

Infine, bisogna sempre tenere presente che alcune modifiche degli immobili sono realizzabili attraverso la presentazione di una comunicazione corredata di elaborato grafico e non è prevista nessuna autorizzazione. Certamente, in tutte le occasioni in cui si è impegnati in una compravendita immobiliare sarebbe importante rivolgersi preventivamente ad esperti, tecnici abilitati, al fine di verificare la regolarità dell’immobile e, eventualmente, presentare idonee istanze che consentano di perfezionare, senza danni, la compravendita medesima.