• Sabato 26 Maggio 2018, 11:00

Mutuo e asta giudiziaria, come procedere all’acquisto agevolato dell’immobile

Mutuo e asta giudiziaria, come procedere all’acquisto agevolato dell’immobile
Quali sono i vantaggi di acquistare una casa in sede di asta giudiziaria? Vediamo se vi sono agevolazioni previste per questa casistica, nel caso in cui si acquisti con un mutuo o meno, una casa messa all’asta e quali sono le modalità per accedervi senza incorrere in problematiche legali.

Il mutuo: definizione e caratteristiche
Prima di passare al punto relativo alla vendita di un immobile con asta giudiziaria, è bene fare una digressione sulla definizione di mutuo, cos’è e come funziona, per avere una quadro completo sulla questione.
Quando si parla di mutuo si intende un contratto specifico con il quale il mutuante consegna al mutuatario una quantità definita di denaro o di altre cose fungibili, quest’ultimo si obbliga a restituire la stessa quantità di cose della stessa specie e qualità.
Si tratta di un termine usato dalla giurisprudenza per indicare una forma di prestito di qualsiasi entità. Ovviamente, l’oggetto della transazione sarà il denaro. Si intuisce come il prestito di denaro al giorno d’oggi, sia utilizzato largamente per fare acquisti di una certa entità, come quello relativo alla casa. In questo caso si permette, contro dazione di una somma di denaro, di far godere a mutuatario dei benefici di cui ha bisogno.
Il mutuo è considerato un prestito a titolo oneroso. Per cui, una volta che il mutuatario diventa proprietario del denaro prestato, dovrà pian piano restituire, attraverso il pagamento di alcune rate da stabilire in contratto, la somma comprensiva degli interessi proporzionati alla consistenza del mutuo ma anche della durata.
Il contratto di mutuo viene stilato da banche, società finanziarie ma anche istituti di credito. Questo è comprensivo di clausole importanti che definiscono, nel miglior modo possibile, tutte le relazioni tra le parti. quindi verrà specificata la durata del mutuo, la modalità di erogazione e restituzione del denaro, l’applicazione del tasso di interesse, quali obblighi avranno i soggetti partecipanti al contratto e le garanzie. Tutti questi elementi possono essere personalizzati e differenziati in base ai contraenti.
Nel momento in cui viene stipulato il mutuo vi è un terzo soggetto sopra le parti, di estrema importanza, che è il notaio. Il suo compito sarà quello di garantire un equilibro nel contratto, chiarificando tutti i diritti e doveri al quale i soggetti dovranno tenere fede. In questo caso il notaio potrà indicare le migliori soluzioni per i contraenti, chiarificare le clausole complicate ma anche sbilanciate verso una certa parte contrattuale. Il notaio viene scelto dalla persona che contrae il debito.
Il mutuo viene essenzialmente utilizzato per l’acquisto di una casa. Benché le modalità per acquistarla siano dirette, attraverso trattativa privata o con agenzia immobiliare, vi sono altri modi che permettono di avere accesso a diverse agevolazioni fiscali. Parliamo della vendita di una casa all’asta giudiziaria. Questa è possibile previa richiesta di mutuo o si dovrà ragionare solo su una disponibilità liquida predefinita?

La vendita all’asta di una casa: come acquistare in modo oculato
Quando c’è la possibilità di comprare casa, a volte basta fare un po’ di attenzione, per poter trovare delle occasioni convenienti presso un’asta giudiziaria. Si tratta di un’opportunità che a volte può far risparmiare anche grosse cifre. Per acquistare senza problemi però, è bene prendere qualche accorgimento onde evitare brutte sorprese. Come bisogna comportarsi con gli immobili venduti in queste sedi.
In primo luogo è bene sapere che il prezzo di vendita viene fissato previa verifica. Quest’ultima è consultabile direttamente presso la cancelleria del tribunale oppure basta richiederlo online. Da questo momento in poi quando l’asta parte e non vi sono acquirenti, il prezzo tenderà a scendere con una riduzione del 25%.
Quando si vede una casa in un’asta giudiziaria, il tribunale pubblicherà l’avviso di vendita su giornali quotidiani di grande diffusione, oppure si avvarrà delle inserzioni su portali online specializzati per questo tipo di vendita. Ovviamente sarà possibile trovare l’avviso presso l’albo del tribunale. Questo sarà affisso per tre giorni. Il prezzo verrà definito in questo modo: vi sarà il prezzo base, data e luogo dell’asta e la modalità di acquisto dell’immobile.
Le aste immobiliari avvengono senza incanto o con incanto. Sarà il giudice a stabilirne la modalità valutando caso per caso. Se si sceglie di procedere senza incanto il termine dovrà essere di minimo novanta giorni ma non dovrà superare i centoventi. Entro questo periodo di tempo gli interessati potranno decidere di presentare l’offerta per l’immobile pignorato. Quando si parla di vendita all’incanto invece, si tiene conto della sua pubblicità. È una soluzione che viene adottata quando l’asta giudiziaria senza incanto non è andata a buon fine.
Quando si decide di percorrere la via dell’acquisto con un’asta giudiziaria, onde evitare di finire in problematiche burocratiche spinose, sarà bene richiedere il parere di un avvocato, poiché solo lui sarà in grado di capire se dietro la proposta di prezzo vi è l’affare oppure no. È bene quindi, sottoporre a lui la lettura della perizia, degli oneri che spettano all’acquirente e i vincoli posti.
Se l’acquisto di un immobile è urgente, sarà bene procedere all’acquisto presso un’asta giudiziaria. Va fatto attenzione però, agli oneri spettanti quando una casa risulta occupata. Se al suo interno vi è un inquilino moroso. Sarà il nuovo proprietario a provvedere allo sfratto, che sarà a suo carico.
Prima dell’asta sarà necessario controllare attentamente tutti i documenti utili tra cui le planimetrie, la stime e l’avviso di vendita, per verificarne la regolarità. Inoltre, bisogna sempre informarsi su tutte le spese da sostenere, come iva, imposta di registro e oneri condominiali non pagati. Si dovrà inoltre dichiarare in sede d’asta giudiziaria, di voler usufruire delle agevolazioni fiscali. Questa dichiarazione potrà essere fatta anche al termine.
Chi vorrà acquistare all’asta, dovrà avere contanti oppure dovrà necessariamente farsi rilasciare un mutuo. Per compiere questa operazione però, sarà necessario rivolgersi presso una banca convenzionata con il tribunale presso il quale si svolgerà l’asta. Quando il bene verrà acquistato il giudice delle esecuzioni emetterà un decreto da trasferire a chi avrà acquistato il bene immobile.
Come abbiamo visto, acquistare presso un’asta giudiziaria è possibile, sia con liquidità che con mutuo. È importante però, saper prestare attenzione alle modalità e alle eventuali situazioni nascoste. Vediamo però, il caso in cui è importante servirsi di questo tipo di vendita per poter avere accesso a dei benefici o meglio, bonus.

Casa all’asta con il bonus fiscale: come funziona
Per chi acquisterà casa attraverso un’asta giudiziaria potrà usufruire di agevolazioni fiscali molto convenienti rispetto alla normale compravendita per agenzia o tra privati. Succede questo perché si tenta di rilanciare il mercato immobiliare, facendo circolare con più facilità immobili che sono stati messi all’asta.
Usufruire di questi vantaggi è possibile sia per i privati, quando siamo in presenza della prima casa, ma anche per soggetti che acquisteranno attività di impresa.
Per quanto riguarda le imprese, avere vantaggi fiscali sulla vendita significa poter rivendere l’immobile entro cinque anni dall’acquisto.
Il bonus sull’acquisto di case all’asta funziona in questo modo: le agevolazioni e riduzioni riguarderanno l’imposta di registro, ipotecarie o catastali per una quota fissa. Queste andranno a formare un importo complessivo. Il risparmio in questi casi, potrà essere molto consistente poiché si dovrà calcolare sul valore catastale dell’immobile da acquistare.
Chi sono i beneficiari del bonus fiscale? Abbiamo già anticipato che sia i privati che le imprese potranno usufruire delle agevolazioni, ma cambiano le condizioni. Vediamo cosa succede per i privati.
Qualora sia il privato ad usufruirne, dovrà possedere il requisito riguardante l’acquisto della prima casa. L’abitazione acquistata non dovrà essere nella categoria "lusso" cioè, tutto ciò che viene iscritto al catasto in categoria A1, A8 e A9. L’abitazione acquistata all’asta giudiziaria dovrà essere sita nel comune di residenza dell’acquirente, oppure sarà necessario che quest’ultima si sposti nei successivi diciotto mesi. Quando acquisterà il privato questo non dovrà avere altre abitazioni in comunione con il coniuge o in via esclusiva nello stesso comune. Non dovrà avere diritti di proprietà, nuda proprietà o usufrutto. In questo caso l’abitazione non dovrà subire necessariamente la vendita entro i primi cinque anni di possesso. Se invece il privato decide di acquistare un’abitazione a titolo principale entro i successivi dodici mesi dalla vendita, dovrà procedere a liquidare il primo bene.

Decadenza delle agevolazioni ed eventuali sanzioni previste
La decadenza delle agevolazioni per i privati avviene quando vi sono dichiarazioni mendaci riguardanti il possesso di altri beni immobili, oppure quando non vi è il trasferimento della residenza, o quando la casa acquistata viene venduta prima del tempo, senza procedere al riacquisto di una casa titolata come abitazione principale. Se ciò accade, le imposte dovranno essere pagate interamente, con una sanzione pari al 30% e gli interessi maturati su queste cifre.
Se non vengono rispettate le condizioni, cosa succede? Se il privato non riesce a rispettare le condizioni previste, è possibile presentare presso l’Agenzia delle Entrate la rinuncia al bonus fiscale, prima che questo raggiunga il termine di scadenza. Solo in questo caso si potranno evitare le sanzioni ma solo per la differenza dovuta per il pagamento delle imposte e gli interessi legali maturati fino alla rinuncia avvenuta.
Qualora il mancato rispetto delle condizioni sia denunciato dal contribuente in modo autonomo, dopo che sia avvenuta la scadenza dei termini, si potrà procedere al ravvedimento operoso che prevederà delle sanzioni ridotte.
Se l’immobile acquistato presso l’asta giudiziaria è ancora in affitto, l’inquilino potrà usufruire del bene fino alla scadenza naturale del contratto, a patto che il contratto sia stato trascritto prima del pignoramento, stipulato su base certa prima di quest’ultimo avvenimento.
Acquistare un bene immobile presso un'asta giudiziaria è possibile anche con mutuo, basta solo tenere a mente queste piccole regole per poter usufruire di diverse occasioni e vantaggi fiscali.