• di Giuseppe Spoto
• lunedì 11 aprile 2016, 10:28

Cortile, vietato costruire manufatti in via esclusiva

La colonna d’aria non può essere compromessa, appartiene a tutti i condomini

L’approfondimento di questa settimana trae spunto dalla sentenza n. 5551 del 21 marzo 2016 della seconda sezione della Corte di Cassazione che ha stabilito che la funzione dei cortili comuni è fornire aria e luce alle varie unità abitative che vi si affacciano, pertanto lo spazio sovrastante non può essere occupato da singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto. La Cassazione ribadisce quindi il principio secondo cui la colonna d’aria è di tutti i condomini e non può essere occupata in via esclusiva da un solo condomino.
 
Colonna d’aria

La colonna d’aria sovrastante il cortile appartiene in proprietà a tutti i condomini, in quanto comproprietari. Colonna d’aria è anche quella sovrastante l’ultimo piano dell’edificio condominiale. Il principio di utilizzo rimane anche qui lo stesso, fermo restando però in questa ipotesi il diritto di sopraelevazione specifico del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o del proprietario esclusivo del lastrico solare. Il riconoscimento del diritto di sopraelevazione non costituisce però alcuna deroga a quanto osservato più in generale, perché, a ben vedere, alla colonna d’aria sovrastante che si viene a formare una volta realizzato il manufatto risultante dalla sopraelevazione saranno applicate le medesime regole. Nel caso del cortile, l’eventuale presenza di costruzioni in aggetto finirebbe invece per occupare, a vantaggio di un condomino ma a discapito degli altri porzioni dello spazio comune.
 
Sopraelevazione

La sopraelevazione deve essere realizzata in modo che gli altri partecipanti al condominio siano in grado di continuare a godere delle parti comuni dell’edificio senza nessun aggravio. Rimane evidente che anche riconoscendo il diritto di sopraelevazione non è consentito costruire in aggetto rispetto ai muri perimetrali. La sopraelevazione deve potersi realizzare nel pieno rispetto del decoro architettonico.
 
Scale comuni

Colui che ha il diritto di sopraelevazione potrebbe modificare la scala comune, provvedendo alle relativi demolizioni e ricostruzioni di un livello più alto, ma è vietato occupare con la nuova costruzione parte dell’area sovrastante la scala comune al proprietario di un immobile che si trovi su una diversa verticale.
 
Diritto di costruire

Un condomino può costruire un manufatto negli spazi comuni, solo a condizione di non alterare la normale destinazione del bene comune e solo se non impedisca agli altri condomini di fare pari uso della parte comune secondo il loro diritto. Come già detto non è quindi consentito occupare la colonna d’aria sovrastante e utilizzare la stessa in via esclusiva. È fatto divieto anche di ridurre aria e luce in danno della proprietà esclusiva, anche solo di un condomino o comunque di impedire la veduta dei piani superiori. I muri che circondano il cortile non ne fanno parte integrante, concorrendo piuttosto a formare la struttura portante dell’edificio e a realizzare la linea architettonica comune.
 
Aperture nel cortile

Il cortile è considerato parte comune dell’edificio. La giurisprudenza ammette la possibilità di aprire nel piano di calpestio di un cortile condominiale un’apertura coperta da una griglia in modo da far passare maggiore luce e maggiore aria nella parte sottostante. Si tratta di una misura ammessa entro certi limiti e a condizione che l’apertura realizzata non costituisca un pericolo e sia provvista di una griglia di copertura.