• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 15 Maggio 2017, 10:53

Parti comuni, la modifica non deve limitare l'utilizzo

L'intervento sulla proprietà condominiale è ammesso se non pone vincoli e non contrasta con stabilità, sicurezza e decoro 
 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato ai limiti di utilizzo delle cose comuni da parte dei singoli condomini. La Corte di Cassazione con la sentenza n. 4437 del 21 febbraio 2017 ha stabilito che nelle parti comuni dell’edificio, il principio della comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare tutte le modificazioni idonee ad ottenere una utilità aggiuntiva rispetto a quella degli altri condomini, purché ciò non impedisca agli altri le medesime possibilità di utilizzo del bene condominiale e purché le modifiche non alterino la stabilità del fabbricato e il decoro architettonico. Alle predette condizioni, il condomino potrà quindi aprire un accesso ai locali di sua proprietà esclusiva nel muro comune.
 
Apertura di varchi
 
A mente dell’art. 1102 del codice civile ciascun partecipante può servirsi della parte comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno agli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo in suo possesso. In linea di principio, l’apertura di varchi in un muro condominiale, da parte di uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di proprietà esclusiva, non comporta nessun abuso e nessuna lesione dei diritti degli altri condomini, perché questi ultimi potranno continuare a godere del muro comune. Più esattamente le parti comuni dell’edificio possono essere distinte in base all’utilizzo in: beni che normalmente sono utilizzati da tutti i condomini (come ad esempio il cortile condominiale) e beni che, pur servendo tutti i condomini, possono però avere utilizzi particolari, senza che ciò faccia venire meno la qualifica di parte comune, come ad esempio i muri.
 
Limiti e vincoli
 
Il regolamento condominiale di tipo contrattuale può vietare di apportare modifiche alle cose comuni o può imprimere alle stesse un particolare vincolo di destinazione. Sempre il regolamento contrattuale può contenere limiti all’utilizzo perfino delle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Fermo restando ciò, è in generale ammesso che ciascun condomino possa godere della cosa comune in modo più intenso, senza però impedire agli altri l’utilizzo della stessa. Per quanto riguarda la proprietà esclusiva, il proprietario può apportare al proprio appartamento le modifiche che ritenga opportuno purché queste modifiche approvate dal Comune non contrastino con le esigenze di stabilità, sicurezza e decoro architettonico del condominio. Prima di eseguire lavori all’interno dell’appartamento ciascun condomino deve però dare comunicazione all’amministratore che ha l’onere di informare l’assemblea.
 
Decoro architettonico
 
La giurisprudenza ha contribuito a individuare il significato della nozione di “decoro architettonico” che è stata intesa come: “insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato e ne determinano l’armonia della fisionomia”. Le innovazioni che violano l’estetica in relazione alle caratteristiche dell’edificio non possono essere introdotte. È però necessaria una relazione tecnica di un esperto per sostenere la violazione del decoro architettonico e non può essere considerata sufficiente la valutazione meramente soggettiva e discrezionale degli aventi diritto.