• di Vincenzo Malatesta
• Lunedì 13 Marzo 2017, 09:13

Le revisioni catastali a rischio incostituzionalità

La Consulta dovrà decidere se l’Agenzia delle Entrate possa intervenire aumentando le rendite catastali degli immobili attraverso il “riclassamento”

A rischio incostituzionalità l’aumento di classe catastale delle abitazioni realizzato per microzone cittadine dai Comuni, in primis Roma ma anche Milano, Bari e Lecce. Sarà dunque la Consulta a stabilire se va cancellata o no la procedura di cui all’articolo 1 comma 335 della Finanziaria 2005, con cui l’amministrazione locale chiede all’Agenzia delle entrate di rivedere il livello di redditività di un immobile nelle aree urbane dove c’è uno scostamento significativo fra la media del valore di mercato e quello catastale.
 
Dubbi di legittimità
 
A dubitare della legittimità è un giudice della commissione tributaria regionale del Lazio, secondo cui la rivalutazione «massiva», cioè di tutti gli appartamenti di una determinata porzione di città, «colpisce indiscriminatamente senza alcuna verifica concreta» sul singolo immobile. Spara nel mucchio, insomma. E con questa tecnica Roma Capitale ha messo nel mirino il 9 per cento del patrimonio immobiliare locale: la nuova rendita complessiva è salita da 470 a 594 milioni di euro.
 
Valutazione per singola unità
 
Non ha dubbi, ora, la Ctr Lazio: il riclassamento per microzone risulta in contrasto con gli articoli 3, 53, 97 della Costituzione, vale a dire con i principi di non discriminazione, capacità contributiva e imparzialità dell’amministrazione. Attribuire la classe a un immobile «era e resta» un’operazione che interessa necessariamente una singola unità immobiliare perché va a «inquadrare identità, natura e qualità» del cespite. Il collegio ricorre a un esempio: «Due vani senza cucina al quarto piano di un vecchio fabbricato» non possono cambiare accatastamento soltanto in base ai movimenti di mercato in zona perché - scrive il giudice relatore - «l’argento», per quanto possa subire sbalzi di prezzo, non può mai essere definito «oro». Insomma: secondo l’ordinanza non si può modificare a tavolino il tasso di redditività di un immobile senza che i locali siano stati ristrutturati o abbiano beneficiato di lavori di risanamento.

La revisione produce effetti sulla tassazione

È vero, cambiare la classe catastale dell’abitazione non rappresenta un vero e proprio atto di imposizione fiscale, ma incide comunque sulla rendita e produce effetti sulla tassazione diretta e locale: attribuisce infatti all’immobile un nuovo parametro di produttività. E il fisco può portare a termine l’operazione senza compiere un sopralluogo nell’appartamento. L’iter, poi, mette il contribuente a rischio disparità di trattamento: il Comune potrebbe ad esempio chiedere alle Entrate di intervenire su alcune microzone della città invece che su altre. Non resta dunque che attendere la risposta della Corte costituzionale, su di una questione seguita con attenzione da Confedilizia.

Addio alle case "ultrapopolari"

È stato massiccio a Roma il processo di revisione realizzato con gli strumenti della Finanziaria 2005, che comprendono il comma 336, relativo agli appartamenti il cui valore è aumentato grazie a una ristrutturazione . In particolare, soltanto grazie all’alleanza tra Comune e Agenzia fiscale, scompaiono le case «ultrapopolari»: da 1.800 ne restano 28. Le «popolari» scendono da 38 mila a 5 mila, quelle di tipo «economico» da 21 mila a 6 mila. Le zone più colpite dalle variazioni della rendita sono: Centro storico (29.179 unità immobiliari); Salario-Trieste (22.768); Delle Vittorie-Trionfale (20.632), Parioli (20.059).

Valori anomali
 
I risultati complessivi dell’operazione? Circa 30 mila immobili diventano «abitazioni civili» entrando in categoria A/2, delle quali 20 mila provenienti dalla modesta A/4. Su 224 mila unità esaminate in 17 microzone della città il classamento catastale cambia per ben 175 mila con un incremento della rendita stimato in 123 milioni di euro. Nel territorio dell’Urbe su 237 microzone sono risultate anomale nel rapporto fra valori catastali e prezzi di mercato: centro storico; Aventino; Trastevere; Borgo; Prati; Flaminio 1; XX Settembre; Monti; San Saba; Testaccio; Gianicolo; Delle Vittorie-Trionfale; Flaminio 2; Parioli; Salario Trieste; Esquilino; Ville dell’Appia.