• di Luisa Mosello
• Venerdì 20 Luglio 2018, 19:33

Casa pignorata e dintorni, le convinzioni sbagliate sulle esecuzioni immobiliari

Pignoramento della casa, questo sconosciuto. Un argomento spinoso e assai attuale visto che nei prossimi 5 anni 1 milione e 650 mila immobili andrà all’asta e saranno tante le famiglie che si troveranno fuori dal loro appartamento senza possibilità di rientrarci. E soprattutto senza sapere il perché. Troppe volte infatti si hanno convinzioni errate in merito a una questione tanto scottante che riguarda da vicino uno dei pilastri della vita quotidiana come l'abitazione. Per evitare che questo pilastri crolli con tutte le conseguenze è bene saperne di più sulle esecuzioni immobiliari che in Italia vedono al primo posto nel 2017 la Lombardia, seguita da Sicilia, Veneto, Puglia e Piemonte. Per fare chiarezza e informare a 360 gradi arriva un decalogo stilato dalla Cappa & Associati che evidenzia il vero e il falso per diverse situazioni.
Leggere per credere (e scoprire di non essere informati a sufficienza). Fra i tanti convincimenti errati il fatto che l'ipoteca preservi dal pignoramento e che ne sia esclusa la prima casa e che non sia possibile se si è invalidi o si hanno bambini piccoli.
 
VERO O FALSO
1) Se c’è l’ipoteca della banca posso stare tranquillo, nessuno mi pignora la casa. FALSO
L’ipoteca non protegge la casa dai creditori perché è solo una garanzia per la banca che ha prestato i soldi. L'ipoteca è un diritto reale su un bene, e dà grado di soddisfazione a chi ne è in possesso nel caso di una procedura esecutiva come una vendita. Se altri creditori possono essere frenati dal procedere, il condominio ha tutta la convenienza nel pignorartela perché va a sostituire l'attuale proprietà dell’immobile con una nuova, che inizierà a pagare le spese condominiali.

2) Non possono pignorare la prima casa, non è legale. FALSO
È proprio la legge che permette a un creditore di poter recuperare i propri soldi aggredendo i beni immobiliari. La banca può pignorare la prima casa se il mutuo non viene pagato. È un suo diritto per via del contratto che avete firmato. Nel “capitolato”, cioè quella serie di fogli che si trovano alla fine dell'atto di mutuo, c'è una sezione chiamata “Decadenza del beneficio del termine e risoluzione del contratto per inadempimento”. 

 3) Non possono buttarmi fuori casa. Ho dei bambini. Sono invalido. FALSO
La vendita della casa all’asta fa passare la proprietà da te a un altro individuo. È quindi un esproprio, non uno sfratto. La mancata liberazione dei locali entro il termine indicato consente, a questo punto, al nuovo proprietario di notificare attraverso l’ufficiale giudiziario un avviso con il quale viene comunicato al debitore il giorno e l’ora in cui dovrà lasciare l’immobile. Il debitore che occupa un immobile in presenza di una esplicita richiesta può incorrere in conseguenze sotto il profilo penale, perché può essergli contestato il reato di violazione di domicilio. 

4) I debiti si estinguono dopo che la casa viene venduta all’asta. FALSO
Dati i continui ribassi di prezzo tra un’asta e l’altra, se l’importo del debito è superiore al prezzo raccolto dalla vendita all’asta, il debitore deve corrispondere la differenza in altro modo. Da considerare che il numero delle aggiudicazioni di immobili all’asta che hanno portato all’estinzione della procedura nel 2016 è di 36.858, cioè il 14% delle 267.323 case messe all’asta quell’anno.

5) Per chiudere un mutuo posso andare in banca e dare le chiavi di casa, almeno siamo pari. FALSO
Ad oggi le banche sono piene di immobili, di case all’asta, di case invendute. Non ci si può presentare in banca dal direttore con le chiavi di casa per chiudere il mutuo e togliersi il fardello del debito che li stava soffocando. Non che la banca non sia disposta a trattare. Solo che la strategia di rendere la casa alla banca portandogli le chiavi non è una possibilità reale.

6) Mi hanno revocato il mutuo, posso comunque rientrare delle rate scadute. FALSO
La revoca del mutuo comporta la decadenza del beneficio del termine, cioè, non esiste più un contratto tra debitore e banca. Di conseguenza non si può più fare un piano di rientro delle rate scadute e ricominciare a pagare perché non esiste più il mutuo. Anche se si sono trovati i soldi, o un nuovo lavoro, non si può più ricominciare a pagare le rate passate. 
 
7) L’avvocato ha raggiunto l’accordo di saldo a stralcio con la banca, ora posso stare tranquillo. FALSO
Pagare un legale per mandare una proposta di saldo a stralcio con un creditore è sì cosa buona se si ha in mano l'unico motivo di accettazione della proposta: i soldi. In questo caso ci si può far affiancare da un professionista che sappia negoziare per strappare un'ottima percentuale di sconto sul debito totale. Ma se mancano i soldi, non se ne fa nulla della proposta di saldo a stralcio. Attenzione a cadere nelle mani di legali che chiedono soldi anticipati per negoziare una cifra che sanno già che non può essere rispettata.

8) Vado a chiedere aiuto ad associazioni, sindaco, assessore che mi aiuteranno. FALSO
Il rapporto è fra debitore e creditore. Un assessore o un sindaco non possono intromettersi e decidere di non dover rimborsare chi deve prendere dei soldi. Cercheranno di tranquillizzare l’esecutato senza mai dare una risposta secca. Devono rispettare la loro posizione politica e dare risposte neutrali. Non potranno comunque farsi carico del tuo debito.

9) So che esistono scappatoie e trucchi per evitare il pignoramento  FALSO
Con le nuove leggi diventa difficile “far sparire” un bene per evitare di pagare un creditore. Possiamo elencare le donazioni, le vendite fittizie, gratuite senza soldi (vendere un bene in cambio di un vitalizio) fondo patrimoniale. Quando esiste già la presenza del debito, e soprattutto esistono le difficoltà nel pagarlo, passare la proprietà non fa altro che confermare la mala fede del gesto. Queste azioni, architettate per cercare di salvare la casa dai debiti, sono già sfruttate da molti anni e le banche hanno iniziato a proteggere il loro credito.

10) Posso fare opposizione al pignoramento della casa. FALSO (quasi sempre)
Fare opposizione al pignoramento è totalmente inutile a meno che non sussistano condizioni tali da opporsi. Di solito un avvocato consiglia l’opposizione solamente per prendere tempo basandosi su deboli motivazioni che nella grande maggioranza dei casi risultano inefficaci. Da notare che fare opposizione infondata porta a dover pagare le spese legali anche della controparte più le spese di tribunale per lite temeraria.