• sabato 21 aprile 2018, 09:50

Contratto di locazione e registrazione: cosa fare per essere in linea con la legge

La registrazione del contratto di locazione è un atto obbligatorio da compiere quando si vuole prendere in affitto un certo bene, in questo caso un immobile. Viene applicata solo per alcuni contratti specifici, dove la durata funziona da condizione principale per la registrazione. Si applica questo tipo di provvedimento quando ci si trova dinanzi a contratti di locazione per immobili ad uso abitativo. Vediamo nel dettaglio come funziona.

Definizione di locazione
Prima di tutto è necessario definire cos’è la locazione. La locazione o comunemente chiamata contratto d’affitto, è un contratto dove il locatore garantisce ad un altro soggetto, chiamato conduttore o locatario, il godimento di un certo bene, di natura immobile o mobile. Il locatario di contro, è obbligato a versare una certa somma di denaro periodicamente, chiamato canone di locazione. Questo soggetto si obbligherà anche a restituire la cosa ricevuta nello stesso stato in cui gli è stata consegnata dal locatore.

Si tratta di un contratto con natura consensuale. In questo caso sarà sufficiente che vi sia lo scambio reciproco del consenso delle parti per procedere alla cessione in godimento del bene. Quest’ultima è l’obbligazione principale che il locatore dovrà adempiere per dare forma al contratto.

Forma del contratto di locazione
La forma del contratto di locazione è essenzialmente libera. Infatti il codice civile disciplina solo gli elementi essenziali che dovrà contenere ma il contenuto può essere vario, a seconda delle esigenze delle due parti contraenti. Le parti potranno decidere di accordarsi in modo orale anche se, non sempre questi contratti, quando vengono conclusi oralmente, risultano validi. Infatti vi sono delle fattispecie non soggette a questo tipo di accordo e più in là vedremo quali sono.

Obblighi delle parti contraenti
È bene però, vedere quali sono gli obblighi spettanti alle due parti contraenti.
Il locatore è soggetto a consegnare al conduttore il bene locato in buono stato. Infatti il bene dovrà risultare privo di difetti e vizi che vadano ad inficiare il corretto uso della cosa locata. Quindi, sarà necessario verificare lo stato dell’immobile. Qualora non sia stata fatta una verifica preventiva sarà questo un motivo di colpa imputabile al locatore.

La cosa locata dovrà essere mantenuta in buone condizioni per il convenuto. Quindi se vi è la necessità di effettuare delle riparazioni che siano ordinarie o straordinarie, queste saranno a carico del locatore. Per quanto riguarda invece, le opere di piccola manutenzione, sarà il conduttore ad occuparsene.

Il conduttore dovrà avere il godimento pacifico della cosa locata, durante il periodo di affitto. Sarà il locatore a tutelare il conduttore da ogni tipo di azione che non sia considerata un’opera di disturbo immotivata. Dovrà cercare di preservare i suoi diritti sul bene locato.

La registrazione del contratto di locazione è obbligatoria. Infatti il locatore nel termine di trenta giorni, dovrà provvedere a questa azione e nei successivi sessanta giorni, dovrà fornire comunicazione documentata al conduttore ma anche all’amministratore del condominio, qualora ci sia.

Dalla sua, il conduttore dovrà prendere il bene immobile in consegna cercando di preservarlo secondo l’uso della diligenza del buon padre di famiglia. Quindi potrà utilizzare il bene secondo l’uso al quale è destinata. Non potrà apportare innovazioni che vadano a cambiare la sua natura o destinazione d’uso. Dovrà esercitare quindi, il suo diritto entro l’ambito delle facoltà descritte in contratto o quelle desumibili al momento della stipula. Non potrà andare oltre queste. Dovrà corrispondere il pagamento del canone di affitto secondo le modalità descritte in contratto, senza effettuare sospensioni di pagamento o riduzioni in via del tutto autonoma.

Al momento della restituzione dovrà dimostrare che il bene locato sia stato mantenuto nello stato in cui è stato ricevuto. Lo stato delle cose dovrà essere conforme a ciò che sia stato descritto nel contratto firmato dalle parti. Si esclude il naturale deterioramento o consumo delle cose presenti nel bene. Una volta scaduto il contratto, il conduttore si impegna a svuotare l’immobile da tutto ciò che è suo, dovrà restituire al proprietario chiavi e tutto ciò che sia correlato al bene immobile. In questo modo il locatario riprenderà il possesso del bene.

Cosa succede però, se il contratto non risulta registrato? In questo caso il conduttore potrà richiedere con un’azione presso l’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta secondo condizioni conformi a ciò che dice la legge per i contratti di locazione.

Registrazione del contratto di locazione
Come abbiamo visto, la registrazione del contratto di locazione è importante dal punto di vista legale ma anche dell’accordo. Per cui bisogna dire che l’obbligo di registrazione è previsto per tutti i contratti di affitto che superino i trenta giorni. Non è importante la cifra economica pattuita, ma l’azione di registrazione. Ormai sappiamo che a registrare il contratto di locazione sarà il locatore, nel rispetto dei termini previsti dalla legge (trenta giorni per la registrazione e sessanta per la documentazione da consegnare al conduttore).

L’Agenzia delle Entrate a riguardo però, chiarisce le innovazioni introdotte dalla Legge di Stabilità circa i contratti di affitto stilati con la modalità di scrittura privata non autenticata. Si ritiene che vi sia l’obbligo di registrazione previsto per tutti i soggetti facenti parte del contratto. Per cui, qualora manchi la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, potranno procedere a questa operazione il locatore, il conduttore o l’agente immobiliare. A patto che quest’ultimo faccia parte della stipula dell’accordo.

Modalità di registrazione del contratto di locazione
Per procedere alla registrazione del contratto di locazione è possibile usufruire di diverse possibilità come utilizzare i servizi telematici che l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione. Si tratta di una modalità obbligatoria che viene prevista per gli agenti immobiliari e per chi possiede più di dieci immobili. Non è necessario che siano tutti locati, infatti ne basta uno soltanto per poter accedere a questo tipo di registrazione. È possibile anche avvalersi dell’uso della procedura cartacea, a seconda delle proprie esigenze.

La registrazione per via cartacea è possibile presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. È necessario compilare il modello specifico per la registrazione locazioni immobili (modello RLI).

Un’altra possibilità di registrazione viene data da un intermediario abilitato. Per cui, potranno procedervi intermediari abilitati (associazioni di categoria, caaf, professionisti). Qualora fosse possibile, si potrà interpellare un intermediario deputato a svolgere queste funzioni.

Quando si opta per la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate è necessario munirsi di alcuni documenti specifici, per finalizzare al meglio l’operazione. Servirà il contratto in duplice copia, con firma originale. Il modello RLI deve essere compilato. Dovranno servire i contrassegni telematici che vanno a sostituire le marche da bollo precedentemente utilizzate. Questi contrassegni verranno applicati sulle due copie del contratto. Vi dovrà essere la data di emissione e la data di stipula. L’importo delle marche da bollo dovrà essere di sedici euro e dovrà essere applicata ogni mille righe o ogni quattro facciate che abbiano il testo come contenuto. Servirà anche il modello F24 che attesti il pagamento dell’imposta di registro relativa.

Chi invece si avvarrà dell’uso della cedolare secca, potrà non adempiere al pagamento dell’imposta di bollo e di registro. In tal caso si opterà per l’imposta sostitutiva per i termini previsti dall’Irpef.

Dopo aver presentato il tutto, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate potrà restituire la copia del contratto con timbro e firma. Ciò accade quando la registrazione del contratto di locazione avviene contestualmente alla ricezione del contratto. Quando non vi è contestualità tra questi due passaggi, si rilascia una ricevuta della consegna e viene indicato il periodo entro il quale potrà ritirare la copia a lui spettante del contratto registrato. La registrazione telematica invece, è più rapida e avviene in pochi minuti. Non è necessario munirsi di istallazione del software previsto per queste operazioni.

Quando si procede alla registrazione mediante intermediario abilitato invece, vi dovrà essere una dichiarazione con sottoscrizione e data. Con questa ci si impegna a provvedere alla registrazione per via telematica. In questa fase si comprendono anche i pagamenti relativi alle imposte da versare. Nel momento in cui la registrazione è avvenuta, vengono fatte due copie con le ricevute dell’operazione ma anche dei pagamenti delle imposte. Le due copie spettano al conduttore e al locatore. Viene consegnata inoltre, una copia di versamento relativo alle imposte già pagate.

La registrazione può avvenire anche grazie ad un soggetto terzo che debba possedere capacità tecniche, finanziarie, economiche ed organizzative per procedere alla registrazione del contratto di locazione. È necessario in questo caso, procedere a richiedere la delega presso il competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Verrà fornito il modulo di richiesta di abilitazione a questo tipo di servizio. Verrà richiesto al delegante di compilare il quadro T con le generalità richieste per le persone fisiche o le aziende, a seconda di chi affitta.

I costi previsti per la registrazione del contratto di locazione
Il contratto di locazione per essere registrato, necessita del pagamento dell’imposta di bollo e di registro. Quest’ultima viene calcolata sul canone annuo e corrisponde alla cifra del 2%. Quando siamo in presenza di canone concordato relativo a degli immobili siti in comuni con una tensione abitativa notevole, vi è la riduzione della base imponibile dell’imposta di registro, pari al 30%.

Le spese relative alla registrazione vengono divise in modo equo tra le due parti contraenti (locatore e conduttore) e in caso di mancato pagamento, saranno queste a rispondere in solido. Quando si opta per la cedolare secca invece, non sarà necessario pagare imposta di bollo e di registro. Di contro dovrà essere versata l’imposta sostitutiva.

Mancato pagamento e ravvedimento operoso
Mettiamo il caso in cui la registrazione del contratto di locazione venga fatta tardivamente. La legge dice che qualora non sia stato effettuato il pagamento dell’imposta di registro, vi è la soggezione ad una sanzione amministrativa variabile in base al ritardo accumulato. Se questo è superiore a trenta giorni, si applica la sanzione dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Mentre, se la registrazione avviene con un ritardo inferiore a trenta giorni, la percentuale varia dal 60 al 120% dell’imposta dovuta.

È possibile pagare una sanzione ridotta con l’istituto del ravvedimento operoso. In questo caso si può decidere di regolarizzare la propria posizione prima della constatazione del mancato pagamento avviato dall’amministrazione competente o in fase di accertamento.