• di Giuseppe Spoto
• lunedì 13 luglio 2015, 10:11

Ecco le regole per il "condominio minimo"

La Cassazione: non si applicano le norme dell'assemblea condominiale


L’approfondimento di questa settimana è dedicato al cosiddetto “condominio minimo”. La Corte di Cassazione ha stabilito nella sentenza 14 aprile 2015 n. 7457 che nel caso di condominio minimo non si applicano le norme sul funzionamento dell’assemblea condominiale, ma quelle relative all’amministrazione di beni oggetto di comunione in generale.
Condominio minimo
Il condominio minimo è formato da solo due condomini. Un altro indirizzo precedente alla sentenza sopra ricordata considerava comunque indispensabile nell’ipotesi di lavori da eseguire sulle parti comuni la convocazione dell’assemblea, pur con la consapevolezza di un’assemblea “sui generis”. Così a parziale correzione di questa anomalia la stessa giurisprudenza aveva ritenuto applicabile al condominio minimo gli articoli 1104, 1105 e 1106 in materia di comunione e non l’art. 1136 c.c. che disciplina il funzionamento dell’assemblea condominiale. Fortunatamente il nuovo orientamento elimina questa contraddizione, fornendo un chiarimento condivisibile.
Rimborso delle spese
La giurisprudenza ha stabilito però che nell’ipotesi di condominio minimo, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino resta disciplinato dall’art. 1134 c.c.. Tale norma riconosce il diritto al rimborso in favore del condomino che abbia sostenuto spese per le cose comuni nella sola ipotesi in cui si tratti di spesa urgente e non anche dall’art. 1110 c.c. che invece fa riferimento al diritto al rimborso delle spese necessarie per la conservazione delle cose comuni.
Spese urgenti
Sono da considerare urgenti solamente quelle spese indifferibili se si vuole evitare un possibile, anche se non certo, danno alla cosa comune. La valutazione dell’urgenza è rimessa al criterio di una persona di media diligenza. L’onere di provare che la spesa sia da considerare urgente incombe su colui che richiede il rimborso.
Piccolo condominio
La nozione di condominio minimo va tenuta distinta da quella di piccolo condominio, cioè da quello che è formato fino a otto condomini e nel quale non è obbligatorio nominare l’amministratore. Per quanto riguarda il regolamento contrattuale, è bene ricordare che è obbligatorio solo quando i condomini sono più di dieci e quindi tale obbligatorietà non esiste nel caso di piccolo condominio.
Condominio parziale
Si ha condominio parziale quando un uno stabile vi sono opere o impianti destinati a servire non tutti i condomini, ma solo una parte di essi. In questo caso, le parti comuni dell’edificio si dividono in due distinte categorie: parti che sono comuni a tutti i condomini e parti che invece sono comuni solamente ad un determinato numero di abitanti lo stabile. Pensiamo alle ipotesi delle scale o dell’ascensore. La distinzione è molto importante, perché l’assemblea chiamata a prendere delle decisioni sulla parte comune dovrà deliberare tenendo conto soltanto dei condomini interessati e dei relativi millesimi senza coinvolgere anche gli altri. Per la ripartizione delle spese relative a parti che servono i condomini in misura differente occorrerà applicare il criterio in base a cui la suddivisione di quanto dovuto rimane a carico del gruppo di condomini che ne trae l’utilità. La costituzione del condominio parziale non richiede nessuna specifica formalità e avviene automaticamente. È sufficiente per la relativa disciplina fare riferimento alle norme del codice civile.