• di Giuseppe Spoto
• lunedì 9 giugno 2014, 10:04

Il "mini condominio" con due soli proprietari

Chi spende nell’interesse dell’altro deve provare necessità e urgenza


Il condominio minimo è formato da due soli comproprietari e non va confuso con il piccolo condominio che è formato da meno di otto condomini. Per evitare problemi, anche nell’ipotesi di condominio minimo, l’assemblea dovrebbe essere convocata se vi sono lavori che devono essere eseguiti sulle parti comuni, a meno che vi siano ragioni di estrema urgenza. Il condomino che ha effettuato la spesa anche nell’interesse dell’altro deve comunque provare la necessità e l’urgenza dell’intervento, nonché l’impossibilità di avvertire prontamente l’altro condomino. Occorre far riferimento alle norme sulla comunione.
Costituzione del condominio
La costituzione del condominio non segue particolari formalità, ma nella maggior parte delle ipotesi è la conseguenza del frazionamento dell’edificio realizzata dal costruttore che procede alla vendita delle varie unità immobiliari. Quando i condomini sono più di otto l’assemblea dovrà nominare un amministratore, mentre se i condomini sono più di dieci dovrà essere formato un regolamento di condominio per regolare l’utilizzazione delle parti e dei servizi comuni. L’estinzione del condominio avviene quando le proprietà delle singole unità immobiliari si concentrano nelle mani di un unico soggetto che ad esempio acquista l’intero edificio ovvero nell’ipotesi in cui il fabbricato è demolito per cause eccezionali.
Il condominio può estinguersi
Tra le cause di estinzione del condominio vanno anche menzionati eventuali espropri ovvero situazioni similari in cui si passa dalla proprietà privata a quella pubblica. Più in generale si può dire che se in astratto è facile considerare tra le cause di estinzione la mancanza della pluralità dei condomini, più difficile è invece considerare le ipotesi in cui il fabbricato viene lesionato, ma non demolito del tutto. In queste ultime situazioni, il condominio si estingue se il crollo o comunque il danneggiamento riguarda tre quarti del valore dell’edificio ed è stata richiesta la vendita all’asta del suolo su cui era costruito il fabbricato compresi i materiali rimasti. Se la parte danneggiata è minore, l’assemblea può decidere il ripristino della costruzione. In tale ipotesi, ciascun condomino sarà tenuto a pagare le spese di ricostruzione in proporzione del valore originario della sua quota.
Scioglimento
Le cause di estinzione del condominio non vanno confuse con lo scioglimento che può essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prevista dal comma 2 dell’art. 1136 c.c. purché gli intervenuti possiedano almeno metà delle quote oppure può essere deciso dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio di cui è richiesta la separazione, a mente di quanto previsto dall’art. 61 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Nell’ipotesi in cui a seguito dello scioglimento rimangano in via residuale beni in comune, si applicheranno le norme della comunione.
Super-condominio
Più edifici che pur essendo strutture autonome hanno in comune alcune parti costituiscono un super-condominio (definito anche “condominio complesso” o condominio orizzontale). Vi sarà in queste ipotesi un regolamento che ne disciplina gestione ed utilizzo. Va invece esclusa tale configurazione, quando due corpi di fabbrica, pur essendo autonomi e distinti tra loro, non hanno in comune nessuna delle parti menzionate dall’art. 1117 del codice civile.