• lunedì 18 giugno 2018, 09:21

Le aste giudiziarie immobiliari: funzionamento e vantaggi

Le aste giudiziarie immobiliari sono delle situazioni che permettono l’acquisto, a prezzi agevolati, di alcuni beni immobili appartenenti a coloro che non riescono ad onorare il proprio debito. È importante però, sapere quali sono gli aspetti peculiari di questa attività processuale.

Le aste giudiziarie immobiliari sono delle attività, definite processuali, disciplinate dall’ordinamento giuridico italiano, ad appannaggio del giudice. Chi riesce ad aver accesso a questo tipo di vendita, potrà beneficiare di diversi vantaggi, quando si tratta di acquistare un bene immobile. Ciò che andremo ad analizzare sono gli aspetti peculiari relativi all’operatività delle aste giudiziarie, perché l’asta giudiziaria viene preferita rispetto alla vendita privata e soprattutto a chi è aperto questo tipo di vendita. Prima di passare però, a questi aspetti, è necessario dare delle informazioni generali circa l’asta giudiziaria immobiliare.

Cos’è l’asta giudiziaria immobiliare
L’asta giudiziaria immobiliare viene considerata come uno strumento adatto alla vendita di beni immobili, come case, ville e altri tipi di stabili. Si tratta di un’attività processuale tenuta presso l’ufficio relativo a questo fine, chiamato ufficio aste giudiziarie, presenti nei tribunali italiani. Responsabile di questo tipo di vendita è il giudice fallimentare. Questa figura viene istituita per disporre la vendita forzata di beni immobili e mobili, facenti parte del patrimonio dell’insolvente o di un soggetto che abbia dichiarato fallimento e che non riesca ad onorare i suoi debiti. Perché si agisce con la vendita forzosa di questi beni? È chiaro che quando vi è la vendita di un bene, mobile o immobile, il ricavato si trasforma in liquidità necessaria che andrà a soddisfare i suoi creditori.

Le aste giudiziarie possono avvenire secondo diversi modi, attraverso la vendita all’incanto o senza incanto. Quando vi sono invece, beni mobili di valore modico, la vendita può avvenire secondo trattativa privata.
Quando si parla di vendita all’incanto, viene previsto che si svolga in udienza una gara, dinanzi al giudice o ad un suo delegato. Qualora non ci si presenti alle gare e l’offerente sia unico, verrà perso un solo decimo della cauzione versata in fase di offerta.

Quando invece si parla di vendita senza incanto, è possibile presentare un offerta non revocabile. Qualora vi sia un solo offerente, dopo aver proposto quanto intende pagare per quel bene, vi è l’obbligo di acquisto. Di contro si perde la cauzione versata. In questi casi l’aggiudicazione che avviene in udienza è definitiva, cosa che non accade con la vendita all’incanto. Quando si verifica quest'ultimo caso, vi è la possibilità di fare un’offerta anche se non vi è stata partecipazione in gara. Ciò potrà avvenire entro dieci giorni successivi all’aggiudicazione. Si prenderà in considerazione l’offerta solo se questa supererà di un quinto la cifra raggiunta in gara. Vi sarà però, l’obbligo di versare una doppia cauzione rispetto a ciò che viene stabilito.

Quando vi sono offerte volte all’aumento, il giudice sarà messo nelle condizioni di stabilire una nuova gara che coinvolga anche i nuovi offerenti e chi si è aggiudicato la gara. In questo caso saranno ammessi tutti i partecipanti, dopo aver ovviamente versato e integrato la cauzione precedentemente versata.
Si parlerà di gara in aumento regolata da norme a parte, svolta secondo le modalità di vendita similari all’asta senza incanto.

È possibile inoltre, richiedere informazioni relative al bene immobile da vendere. Ciò è possibile farlo consultando il portale specializzato in aste giudiziarie (www.astegiudiziarie.it). Si tratta di un’operazione da compiere prima che scada il termine fissato per la presentazione della propria offerta, in genere quarantacinque giorni prima.

Chi può partecipare all’asta giudiziaria immobiliare?
L’asta giudiziaria immobiliare ammette tutti i cittadini, con o senza rappresentante legale. Non può presentarsi però, il debitore esecutato di cui i beni vengono messi in vendita. È possibile anche ammettere offerenti che non vogliano rivelare il proprio nome. Qualora uno di questi si aggiudichi l’asta, dovrà servirsi per il disbrigo delle pratiche, di un mandatario, che sarà il suo avvocato.

Come partecipare all’asta giudiziaria immobiliare?
Per partecipare alle aste giudiziarie immobiliari è importante sapere che vi sono modalità differenti. Sono stilati apposi regolamenti disponibili presso il tribunale interessato. Questi stabiliscono il tipo di vendita che avverrà. Prima di partecipare all’asta è bene consultare i documenti ufficiali che si riferiscono alla vendita, prendere visione di tutti i documenti che il Giudice avrà fatto pubblicare.

Avremo quindi, la possibilità di visionare planimetrie, foto, virtual tour 360° o filmati. Tutta questa documentazione è reperibile presso la Cancelleria del Tribunale, dove si potrà anche procedere a ritirare il modulo di partecipazione.

Contattando il custode giudiziario che viene nominato dal giudice, prima di aver presentato la propria offerta, è possibile visionare l’immobile che viene venduto. Dopo questo passaggio, si potrà scegliere di presentare la domanda di partecipazione oppure di offerta irrevocabile d’acquisto, a seconda che si proceda per la vendita all’incanto o senza, il deposito cauzionale e i documenti che vengono indicati. Tutto ciò dovrà essere fatto prima della scadenza dei termini che vengono stabiliti.

Documenti ufficiali necessari per accedere all’asta giudiziaria immobiliare
Per poter partecipare ad un’asta giudiziaria è necessario presentare specifici documenti per averne accesso. Uno di questi è l’avviso di vendita. Si tratta di un documento che redige il professionista delegato dal giudice. In questo documento è contenuta la notizia riguardante l’ordine di vendita che avrà emesso il Giudice. In questo modo si permette la conoscenza al pubblico, delle informazioni utili per poter partecipare all'asta.
È importante anche possedere una perizia di stima. Vediamo di cosa si tratta nello specifico. Consiste in un documento che un estimatore esperto, nominato dal Giudice, redige. Vengono riportate quindi, tutte le caratteristiche del bene, il suo valore quotato in base al mercato immobiliare locale, la planimetria, identificazione catastale, le condizioni in cui si trova l’immobile, se vi è stata manutenzione, se si tratta di opere abusive eventualmente sanabili, compresi i costi da sostenere in questi casi. Vengono inoltre menzionati, se vi sono, vincoli o debiti verso il condominio, il loro ammontare e se vi è la presenza di servitù. In ultimo, viene indicato lo stato relativo al possesso del bene.

L’ordinanza di vendita invece, è un documento che viene emesso direttamente dal giudice. Con questo si stabilisce tutto ciò che serve ad una buona operatività dell’asta. Quindi, vengono riportate tutte le condizioni nonchè i termini riferiti all’asta, se vi è una delega verso un professionista, i termini relativi al versamento della cauzione e quelli temporali per la presentazione delle offerte. Si indicano inoltre, i momenti in cui verrà svolta l’udienza per la gara tra i vari offerenti, le condizioni di vendita specifiche e il termine per poter liquidare il pagamento del prezzo residuo.

Come pagare l’immobile aggiudicatosi all’asta giudiziaria
Qualora vi sia stata l’aggiudicazione definitiva del bene immobile messo all’asta, chi avrà vinto dovrà versare il saldo relativo al prezzo, rispettando modi e tempi che saranno esplicati da un’ordinanza o direttamente contenuti nell’avviso di vendita.
Nel caso in cui non si abbia la piena disponibilità per procedere al saldo del prezzo, vi sarà la possibilità di chiedere l’erogazione di un mutuo proprio per gli aggiudicatari. Si tratta di una convenzione prevista tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e i Tribunali. Vi sarà quindi, la possibilità di avere un mutuo per chiunque si aggiudichi un immobile all’asta. Grazie alla convenzione per l’erogazione dei mutui agli aggiudicatari, la stipula dell’atto che avviene con mutuo e concessione dell’ipoteca, è contestuale al decreto di trasferimento. Questa possibilità è importante poiché permette la partecipazione alle aste, anche a chi non dispone della liquidità necessaria all’acquisto.
Esiste un elenco di banche che aderiscono alla convenzione e oltre a questo è possibile contattare altre banche non iscritte per richiedere informazioni utili a questo proposito.

Asta giudiziaria o trattativa privata?
L’asta giudiziaria permette di poter acquistare un certo immobile, valutando più offerte e ricavando poi il valore più alto dalla vendita. Ciò non accade con la trattativa privata, poiché in questo caso l’offerta sarà di un unico potenziale acquirente. Per questo, il ricavo a volte, può rivelarsi anche più basso rispetto a quello ottenibile dall’asta privata.

Il pignoramento dell’immobile e il ruolo del debitore esecutato
Il pignoramento di un immobile viene considerato come una procedura complessa e dai costi elevati. In questi casi, il debitore intestatario di un certo bene, viene privato di questo e vi è la vendita presso l’asta giudiziaria, in modo da poter soddisfare il credito che egli ha dichiarato di non poter pagare. Vediamo come viene individuato il bene da pignorare. Questa non è un’operazione condotta dal giudice, bensì dal creditore che, servendosi del suo avvocato, si accerterà dell'esistenza di proprietà immobiliari a nome del debitore. Il creditore dovrà inoltre verificare se il debitore abbia venduto diritti immobiliari o venduto altri beni per sottrarli alla procedura esecutiva. Qualora si verifiche questa opportunità, il creditore potrà procedere attraverso l’azione revocatoria stabilita dal codice civile, alla dichiarazione dell'inefficacia degli atti di vendita o di donazioni. Solo in questo movo non vengono danneggiate le sue ragioni.
Quando vene effettuato il pignoramento, la procedura esecutiva si dichiara conclusa e i beni pignorati vengono venduti all’asta. Dopo la vendita del bene le somme dovute vengono successivamente liquidate.
Il debitore manterrà la proprietà dell’immobile oggetto di pignoramento, nonché i relativi oneri e la possibilità di abitarci, fino al rilascio del decreto di trasferimento.
Cosa succede se il debitore esecutato affitta l’immobile pignorato? È possibile che questo affitti l’immobile previa autorizzazione del Giudice. Ciò che dovrà essere stabilito però, è il tempo in cui è stata stipulata la locazione. Se questa risale ad una data antecedente al pignoramento, è opponibile all’acquirente terzo. Se invece la locazione risale ad un periodo successivo al pignoramento, l’immobile risulterà libero. Il decreto di trasferimento che emetterà il giudice, servirà a chi occupa l’immobile senza alcun titolo, per liberarlo immediatamente.
Se l’immobile viene venduto privatamente prima della scadenza dei venti giorni precedenti all’asta senza incanto, si evita la prosecuzione del procedimento esecutivo e il debito nei confronti del creditore viene estinto.