• di Giuseppe Spoto
• lunedì 16 maggio 2011, 12:49

Obbligo di risarcimento se il terrazzo provoca danni

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla responsabilità da infiltrazioni di acqua a causa di omessa manutenzione del terrazzo.

Il quesito proposto da un lettore va integrato con una recente pronuncia della Cassazione (Cass. civ. sez. II sentenza n. 971 del 17 gennaio 2011) che ha considerato responsabili dell’obbligo di risarcimento del danno da infiltrazioni di acqua (derivato da omessa manutenzione del terrazzo) tutti i condomini. Vale la pena di ricordare anche in questo caso che le sentenze devono essere correttamente interpretate e che non esistendo il vincolo del precedente giudiziale nel nostro ordinamento, un altro giudice potrà decidere diversamente. Premesso ciò, è comunque utile conoscere le pronunce della Suprema corte, dato che i giudici di merito tendono quasi sempre ad uniformarsi a tali decisioni.

Lastrico solare e terrazzo
Dal punto di vista delle regole generali da applicare ai fini del risarcimento del danno per infiltrazioni di acqua la nozione di terrazzo e quella di lastrico solare sono equiparabili, anche se nel primo caso più esattamente si deve intendere una superficie scoperta, da cui è possibile accedere all’appartamento posto allo stesso livello, mentre nel secondo caso si intende la copertura dell’edificio che svolge la funzione di tetto e che può essere di uso esclusivo di un condomino ovvero di proprietà condominiale.

Manutenzione
Le spese di manutenzione del lastrico solare sono da addebitare alla concorrente responsabilità di tutti i condomini se si tratta di proprietà comune; invece, se il lastrico è di uso esclusivo di un condomino (di solito il proprietario dell’attico), le spese di manutenzione devono essere divise tra i condomini nel seguente modo: un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico e due terzi a carico dei condomini proprietari di unità sottostanti il lastrico solare oggetto dell’intervento.

Omessa manutenzione e infiltrazioni
La giurisprudenza ha affermato che i singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un condominio, sono comproprietari delle parti comuni e ne assumono la custodia con il correlativo obbligo di manutenzione. Il lastrico solare (anche se di proprietà esclusiva di uno dei condomini) svolge funzione di copertura di fabbricato e pertanto l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile al solo proprietario dell’ultimo piano, grava su tutti i condomini. Se accettiamo tale ragionamento come valido, allora il condominio risponderà quale custode a mente dell’art. 2051 c.c. dei danni da infiltrazione di acqua piovana derivati per difetto di manutenzione del lastrico solare. La ripartizione delle spese seguirà i criteri dell’art. 1126 c.c.

Fonti normative
La responsabilità per i danni derivanti da omessa manutenzione della terrazza o del lastrico solare risulta dall’applicazione degli articoli 2051 e 2053 del codice civile. In base al primo, ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che venga provato il caso fortuito (pertanto dovrà essere considerato il condominio obbligato a rispondere per il difetto di manutenzione); in base all’art. 2053 c.c. il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione.