• di Giuseppe Spoto
• sabato 27 ottobre 2012, 17:34

Verbali di assemblea, le regole per non sbagliare

Stesura fedele e firma del presidente, pena la nullità

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al metodo di stesura del verbale, visto che avviene frequentemente che le delibere di assemblee vengano impugnate ed invalidate perché mancano di requisiti essenziali. Tra le questioni più delicate da trattare occorre anche chiedersi se l’omessa indicazione nel verbale del totale numero dei partecipanti sia causa di invalidità. La giurisprudenza considera valido il verbale redatto senza indicare il totale dei partecipanti al condominio, se comunque la votazione si è svolta regolarmente e siano stati indicati nominativamente i condòmini favorevoli e quelli contrari intervenuti alla riunione, nonché le quote di partecipazione dei millesimi.
Stesura del verbale
Il verbale deve registrare i lavori dell’assemblea nel modo più fedele possibile alla realtà dei fatti. Il verbale deve essere sottoscritto dal presidente e dal segretario dell’assemblea e deve essere inviato in copia sia ai condomini che hanno partecipato ai lavori dell’assemblea, sia a quelli che non erano presenti. Il verbale va redatto anche se l’assemblea non ha adottato alcuna delibera così da consentire il controllo della vita condominiale, ma non è obbligatoria la stesura se la prima convocazione è andata deserta. Nel verbale di seconda convocazione deve essere specificato che si tratta di seconda convocazione e che la prima convocazione è andata deserta o non ha raggiunto i presupposti richiesti per essere valida, altrimenti ai fini del quorum costitutivo varranno le maggioranze richieste per la prima convocazione. Non è invece indispensabile l’indicazioen dell’ora e del luogo della convocazione anche se è consigliabile. Ciascun condomino che partecipa ha diritto di far inserire nel verbale le sue osservazioni e le sue dichiarazioni.
Forma
La forma scritta del verbale è richiesta ad probationem ma è prevista a pena di nullità nell’ipotesi in cui l’oggetto della deliberazione riguarda diritti immobiliari. La forma scritta è richiesta anche nelle ipotesi di transazioni, degli accordi tra condòmini, ma anche per modificare clausole del regolamento condominiale o i millesimi. L’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. prevede che si deve redigere processo verbale dell’assemblea da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.
Efficacia
Il verbale dell’assemblea costituisce prova dei fatti descritti, pertanto spetta al condòmino che intende opporsi alla esecuzione dello stesso impugnarlo e provare la non veridicità di esso o le cause di annullabilità e nullità dello stesso. Una volta chiuso il verbale non può essere riaperto dopo che i condomini si sono allontanati.
Compiti dell’assemblea
L’assemblea condominiale provvede alla nomina, alla conferma e alla revoca dell’amministratore; provvede all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condòmini; provvede all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione; provvede a stabilire gli interventi di manutenzione straordinaria e la costituzione di un fondo speciale. L’assemblea può approvare qualsiasi provvedimento anche non previsto dalla legge o dal regolamento, purché inserito all’ordine del giorno. Non è possibile deliberare se tutti i condòmini non sono stati invitati alla riunione. L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima dell’assemblea.