• Sabato 1 Dicembre 2018, 12:43

Cedolare secca per i negozi: tutto quello che c'è da sapere

La cedolare secca consiste nella possibilità di optare per il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, per la parte derivante dal reddito dell’immobile. Se si opta per la flat tax non è obbligatorio pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Da sottolineare che la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per l’eventuale cessione del contratto di affitto.

La cedolare secca può essere scelta dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o dell’usufrutto dell’immobile locato. Il reddito assoggettato alla cedolare secca è escluso dal reddito complessivo, sul reddito derivante dalla cedolare secca non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. Una delle principali novità riguardanti gli affitti commerciali che entrerà in vigore con la legge di Bilancio 2019 è la possibilità di optare per la cedolare secca anche per gli immobili commerciali.
 
Cedolare secca sugli affitti
Coloro che affittano immobili a fini abitativi possono già optare per la scelta di una cedolare secca pari al 21% o al 10%, rispettando determinate regole e requisiti. Scegliendo questa flat tax il locatario decide di pagare una tassazione sull’affitto che percepisce fissa (10% o 21%) sostituendo la tassazione ad aliquota variabile irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo. La tassazione fissa al 10%, opzione che può essere scelta in caso di contratti di affitto non soggetti a rivalutazioni Istat e fissi per tutta la durata del contratto, è sicuramente una percentuale di tassazione assolutamente conveniente. Fino alla legge di Bilancio 2019 redatta durante l’autunno di quest’anno la cedolare fissa non era estesa per i contratti di locazione di immobili ad uso commerciale, ma ora questa opzione di scelta sarà estesa anche alle locazioni commerciali.
 
Cedolare secca sui contratti di locazione: vincoli e requisiti
Secondo il testo della legge di Bilancio 2019 non ancora approvata, la cedola secca sarà prevista pari all’aliquota del 21% e potrà essere applicata ai locali commerciali fino a 600 metri quadri, escluse le pertinenze, appartenenti alla categoria catastale C/1. La cedolare secca non potrà essere applicata per i contratti stipulati nel 2019 se al 15 ottobre risulta in essere tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, un contratto non scaduto interrotto in precedenza non rispettando le scadenze contrattuali precedenti.
 
Cedolare secca: quando conviene
Per valutare se optare per la flat tax o meno bisogna inizialmente confrontare la cedolare secca con l’applicazione della tassazione per scaglioni di reddito Irpef, ossia la tassazione applicata in caso di assenza della tassazione cedolare fissa. Non è facile eseguire con chiarezza e precisione questo calcolo, anche se nella maggior parte dei casi l’applicazione della flat tax sarà sicuramente conveniente. Bisogna inoltre considerare la possibilità dei comuni di alzare l’Imu o la Tasi dello 0,8 per mille, valutando quindi questo possibile aumento nella tassazione globale da attribuire all’immobile che verrà messo in locazione. Bisogna considerare che la Flat Tax racchiude, all’interno della propria aliquota fissa, l’Irpef, l’Addizionale regionale e l’Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile), l’Imposta di Registro (compresa quella dell’eventuale conclusione e proroga del contratto di affitto) e l’imposta di bollo (compresa quella eventuale sulla conclusione e la proroga del contratto stesso).
 
Come esercitare l’opzione
La legge di Bilancio non è ancora stata approvata e quindi le modalità di scelta della flat tax per i canoni di locazione di immobili ad uso commerciale non sono ancora state determinate in maniera dettagliata e pratica e dettagliata. Ma può essere utile conoscere le modalità di scelta per la flat tax sugli immobili ad uso abitativo in quanto non si prevede una netta differenza per le modalità di scelta. Si prevede quindi che la scelta della cedolare secca potrà essere eseguita in fase di registrazione del contratto ma anche negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Se l’opzione non verrà scelta all’inizio la tassazione avverrà per l’aliquota ordinaria, conseguentemente le imposte di registro e di bollo dovranno essere pagate ed eventualmente , in caso di variazione di scelta dell’opzione cedolare, non potranno essere rimborsate. L’adesione alla cedolare secca potrà avvenire anche in modalità telematica con la compilazione del nuovo modello RLI predisposto dall’agenzia delle entrate . Con la compilazione del modello attualmente è possibile scegliere la flat tax per gli immobili ad uso abitativo ma si prevede che sarà lo stesso modello o comunque similare il modello scelto e proposto dalla Agenzia delle entrate per la scelta della tassazione fissa cedolare per gli immobili ad uso commerciale.
 
Modello RLI
Il nuovo modello RLI ha sostituito nel 2017 gli altri modelli di registrazione delle locazioni. Attualmente il nuovo modello RLI viene utilizzato per registrazione del contratto di locazione, ma anche per la scelta e l’eventuale proroga della cedolare secca, nonché per il versamento della tassazione stessa. La compilazione risulta essere piuttosto semplice. Nel frontespizio è presente l’usuale sezione dedicata al trattamento dei dati personali,, in cui dovranno essere inserite le informazioni generali relative a tipo di contratto, alla data di stipula e alla durata dello stesso. Nel quadro B del modello verranno indicati i dati del proprietario dell’immobile e di coloro che affittano l’immobile; mentre nel quadro C verranno inseriti i dati dell’immobile che verrà dato in locazione quindi la visura catastale dell’unità da dare in locazione. Per finire nel quadro D si dovrà inserire la tipologia di locazione e l’eventuale regime a cui fare riferimento, quindi se ordinario o se cedolare secca. La trasmissione del modello può avvenire direttamente in maniera telematica oppure ottenendo assistenza di intermediari abilitati agli invii telematici o dell’Agenzia delle Entrate. Se si richiede assistenza bisogna però sapere che esistono due procedure: quella semplificata e quella ordinaria. La prima non produrrà la vera e propria copia del contratto, mentre la seconda avverrà con l’effettiva richiesta di registrazione. Esiste inoltre il modello RLI web che consente, dopo essersi registrati a fisco on line, di poter registrare i contratti di locazione. Per la registrazione è necessario allegare la copia del contratto di locazione. La registrazione del contratto di locazione non è obbligatoria nei casi in cui si tratta di locazione di tipo abitativo, il contratto avviene tra persone fisiche che non agiscono in nome di impresa, con la presenza di un numero di partecipanti non superiore a tre, trattasi di una sola unità locata e con l’immobile che deve necessariamente censito con attribuzione di rendita. Il contratto non deve prevedere altre pattuizioni oltre al rapporto di locazione.
 
Chi può scegliere la cedolare secca per gli immobili ad uso commerciale
La scelta della flat tax è in capo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà dell’immobile, nessuna possibile interferenza ricade su coloro che pagheranno la locazione, in quanto la scelta dell’opzione di locazione non ricade su di loro.
 
Confedilizia e Stato: aspetti favorevoli dell’introduzione della Flat Tax
Confedilizia è stata una delle prime associazioni assolutamente favorevole all’introduzione della cedolare secca flat tax al 21%, in quanto la richiesta di equiparare la tassazione tra gli immobili ad uso abitativo e ad uso commerciale è una richiesta che viene fatta da anni. Secondo un calcolo di Confedilizia l’introduzione della flat tax permetterà a chi ha in locazione un locale ad uso commerciale un un risparmio tra i 1.000 e i 2.800 Eur di tasse annuali .Questa unificazione di tassazione permetterà inoltre di arginare il fenomeno degli affitti in nero, agevolando quindi non solo i locatari di immobili a fini commerciali ma anche lo Stato. Da un’analisi eseguita sull’introduzione della cedolare secca sui contratti di locazione ad uso abitativo si è evidenziato che il divario del gettito della tassazione a favore dello Stato teorico ed effettivo si è ridotto del 42% e la propensione all’inadempimento si è ridotta del 40% . Quindi, dall’analisi dello sviluppo positivo della flat tax sulle locazioni ad uso abitativo, si evince che l’introduzione della flat tax per gli immobili ad uso commerciale non potrà che far proseguire il trend positivo ed aumentare il gettito dello Stato. Bisogna inoltre sottolineare che l’idea dell’introduzione di una flat tax per i canoni di locazione ad uso commerciale era già stato programmata dai governi precedenti ma non era mai stata concretamente applicata. In passato anche la Commissione Finanze della Camera dei Deputati si era schierata a favore all’introduzione della cedolare secca per gli affitti di immobili ad uso commerciale. La commissione vedeva l’introduzione del flat tax come una potenziale manovra che avrebbe favorito il commercio nei centri storici, in modo da aumentare e sviluppare la creazione di negozi commerciali nei centri abitati così da avviare attività di vendita al dettaglio per esercizi artigianali e vendita di cibi e bevande al dettaglio. Anche il presidente di Federproprietà , Massimo Anderson, ha accolto con positività l’introduzione della Flat Tax, in quanto prevederà, con l’introduzione dell’aliquota unica, un aumento sensibile delle locazioni e quindi, di conseguenza, un aumento del commercio , con sviluppo in particolar modo dei centri storici e dei commercianti di vicinato.

Possibili aspetti negativi della cedolare secca
Non conosciamo ancora nel dettagli se esisteranno dei vincoli per la scelta della cedolare secca in caso di immobili ad uso commerciale. Per quanto riguarda la scelta della flat tax per gli immobili ad uso abitativo gli aspetti negativi sono sicuramente il fatto che il canone deve essere fisso e quindi non può essere rivaluta ai fini ISTAT. Non sappiamo se il medesimo vincolo sarà imposto per gli affitti ad uso commerciale. Inoltre sarà necessario conoscere se verranno imposti degli acconti in fase di scelta per la cedolare fissa, anticipi che sono stati già imposti in merito alle locazioni ad uso abitativo.