• di Oliviero Franceschi e Alberto Martinelli
• Lunedì 13 Marzo 2017, 09:18

Cedolare secca, il tax day al 30 giugno

Da quest'anno prorogata la scadenza, i proprietari versano saldo e primo acconto


Sempre più gradita è la cedolare secca, il regime di tassazione degli affitti con aliquota fissa: e da quest’anno cambia la scadenza per versare l’imposta. Ecco una veloce panoramica per non sbagliare.
 
La Cedolare in poche righe
 
La cedolare secca è un regime di tassazione delle locazioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, locati per finalità abitative, che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali comunali e regionali e l’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. In altri termini, sul canone di locazione annuo si può pagare un’imposta sostitutiva del 21% per i contratti a canone libero e del 10% fino al 31 dicembre 2017 per i contratti concordati, anziché tassare il reddito del fabbricato stesso con le modalità ordinarie. 
Per chi ad esempio possiede diversi immobili affittati oppure  ha altri redditi oltre quello della locazione e comunque raggiungerebbe in ogni caso un’aliquota Irpef elevata, il passaggio alla cedolare secca con un’aliquota del 21% o addirittura del 10% potrebbe costituire decisamente un bel risparmio. Al contrario per i redditi bassi la convenienza se si paga col 21% va valutata con attenzione, tant’è che abbiamo assistito inizialmente ad un vero e proprio flop dello strumento, dal quale l’amministrazione finanziaria invece si aspettava l’emersione di molti affitti in nero.
 
Aliquote ridotte

La svolta della cedolare si è avuta con la diminuzione dell’aliquota per i contratti a canone concordato prima al 15% e poi al 10% (inizialmente era pari al 19%). In attesa di eventuali proroghe la mini aliquota del 10% non durerà per sempre perché dal 2018 dovrebbe tornare al 15%, sempre e solo per i contratti a canone concordato, tuttavia molti contribuenti hanno fiutato l’affare. Ribadiamo però che sarebbe auspicabile estendere la riduzione all’aliquota anche ai contratti “liberi”, per combattere veramente il flagello degli affitti in nero e far respirare il settore immobiliare.
 
Deduzione Irpef con il lumicino

A rendere ancora più appetibile la cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria è stata la contrazione della deduzione forfettaria Irpef sul canone. In parole semplici, il proprietario che affitta un immobile col regime ordinario (quello Irpef) storicamente pagava le tasse sull’importo annuale del canone di locazione diminuito di una deduzione a forfait del 15%, per compensare le spese sostenute. Tale deduzione invece non è presente nella cedolare secca, che al contrario prevede la tassazione integrale del canone sia pure con aliquota fissa indubbiamente conveniente per chi abbia redditi medi o elevati. Tale deduzione è stata di recente ridotta al solo 5% con grande disagio del popolo dei tartassati.. Di conseguenza, mutando la convenienza relativa dei due regimi di tassazione, ciò ha favorito il transito di diversi proprietari a basso reddito proprio nel campo della cedolare secca.
 
Tasse al 30 giugno

Da quest’anno cambierà la data storica per pagare le tasse con la dichiarazione dei redditi che viene posticipata dal tradizionale 16 giugno al 30 giugno. Chi presenta il modello Redditi, che sostituisce il modello Unico, avrà perciò più tempo del solito per versare quanto dovuto nelle casse sempre accoglienti del fisco. Parliamo quindi del saldo e del primo acconto irpef, delle relative addizionali regionale e comunale, dell’eventuale saldo Iva (se rinviato e versato con la maggiorazione) e per quel che ci riguarda in questa sede del saldo e del primo acconto della cedolare secca.
Come tutti gli anni è anche possibile differire i pagamenti di un mese e versare tutto entro il 31 luglio 2017 con la maggiorazione dello 0,40%: in pratica 4 euro in più ogni mille euro di imposta.
 
Si versa saldo e acconto

Per quanto riguarda invece il versamento della cedolare, valgono in linea di massima le stesse modalità e scadenze dell’Irpef: l’acconto non è dovuto se l’importo del rigo RB11 colonna 3 è minore di 52 euro; se invece è pari o superiore a 52 euro si applica la percentuale del 95% e si versa tutto a novembre se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro; se invece l’importo è pari o superiore a 257,52 euro la prima rata, pari al 40% del totale, si pagherà a giugno o luglio con la maggiorazione dello 0,40%, mentre la seconda rata pari al 60% si verserà entro il 30 novembre 2017.  
 
Esempio
Il Signor Verdi è proprietario di un appartamento dato in affitto con contratto a canone libero dal 1° giugno 2013 al 31 maggio 2017. Il canone annuo è pari a 10.000 euro. Il Signor Verdi ha optato per la cedolare secca. 
 
Imposta sostitutiva dovuta per il 2016
Rigo RB11 colonna 3 (€ 10.000,00 x 21%)            € 2.100,00
Acconto dovuto per il 2017
(€ 2.100,00 x 95%)                                                 € 1.995,00
1° acconto (40% di € 1.995,00)                              €   798,00
2° acconto 30 novembre (60% di € 1.995,00)       € 1.197,00
Versamento da effettuare entro il 30 giugno
2.100 + 798 =                                                         € 2.898,00
 
In alternativa:
Versamento con la maggiorazione entro il
31 luglio
2.898 + 0,40% =                                                     € 2.909,59      
 
Hanno collaborato Daniele Cuppone ed Enrico Rabitti