• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 6 Maggio 2019, 19:22

Frazionare l’appartamento, il valore può aumentare ma i bonus fiscali sono a rischio

Se un immobile ha più vani può essere frazionato in modo da ricavare più unità abitative.
Il frazionamento consente di aumentare il valore complessivo del bene patrimoniale, realizzando distinte unità immobiliari. Il condominio non può opporsi al frazionamento, se non vi è un divieto nel regolamento contrattuale e se non vengono modificate le parti comuni.

La scelta del frazionamento di un immobile può essere la migliore soluzione nel caso di successione
ereditaria, quando gli eredi non vogliono vendere l’appartamento e dividere il prezzo, ovvero quando le esigenze del singolo proprietario sono cambiate nel tempo.

Gli obblighi.
Il frazionamento comporta l’obbligo di presentazione dell’aggiornamento catastale, richiamando il titolo abilitativo in base al quale sono stati realizzati i lavori. Per quanto riguarda la rendita, salvo ipotesi straordinarie, la somma delle rendite dei nuovi appartamenti che risultano alla fine del frazionamento viene a coincidere con la rendita dell’originario immobile. Non sempre però il frazionamento è vantaggioso, soprattutto se l’operazione riguarda una casa che sia stata acquistata con le agevolazioni fiscali enonsiano ancora trascorsi cinque anni dal primo acquisto.

Le agevolazioni a rischio.
I benefici connessi con l’acquisto della “prima casa” sono caratterizzati dalla riduzione dell’imposta di registro, se si acquista da un venditore privato, e dell’Iva, se si acquista dal costruttore, nonché l’esenzione dell’imposta di bollo, dei tributi catastali e delle tasse ipotecarie sugli atti soggetti all’imposta di registro per gli adempimenti immobiliari.

In base al ragionamento svolto dalla giurisprudenza, il beneficiario decade dall’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto della prima casa, non soltanto quando prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto l’acquirente aliena l’immobile, senza effettuare nessun acquisto di altra casa entro un anno, ma anche nell’ipotesi in cui proceda ad una vendita meramente parziale per fini speculativi.
In questo caso, il termine di decadenza decorrerà dalla fine dell’anno successivo rispetto all’alienazione parziale.

Le due situazioni sono da considerare sullo stesso piano, perché la vendita che segue al frazionamento dell’immobile ha finalità di arricchimento, non compatibili con la ratio dell’agevolazione fiscale, che intende aiutare chi non ha una casa e vuole comprarla per realizzare la propria abitazione principale.
La quinta sezione della Corte di Cassazione ha chiarito, con l’ordinanza n. 1833 del 23 gennaio 2019, che nelle ipotesi in cui vi sia stata la vendita di un immobile e l’acquirente abbia beneficiato delle agevolazioni fiscali previste per la “prima casa” e l’immobile acquistato sia stato frazionato in due distinte unità, vendute separatamente entro il quinquennio, l’acquirente decade dal beneficio delle pregresse agevolazioni.

Il recupero d’imposta.
È però utile ripercorrere l’iter svolto dalla giustizia tributaria per stabilire da quale momento far decorrere il termine triennale per recuperare l’imposta. In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale, che era stata investita della questione, aveva considerato tardivo l’avviso di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate, ritenendo che il provvedimento per recuperare l’imposta era stato notificato al contribuente oltre il termine triennale della vendita della prima porzione dell’immobile. In secondo grado, la Commissione tributaria regionale aveva invece ribaltato la precedente interpretazione, ritenendo efficace l’azione di recupero del Fisco, perché il provvedimento era stato notificato entro il termine triennale.
In base a questa interpretazione, in caso di frazionamento e di una successiva vendita immobiliare, il decorso del termine triennale previsto dall’articolo 76 del DPR n. 131/1986 affinché l’Amministrazione finanziaria possa recuperare legittimamente l’imposta deve essere individuato nel giorno di scadenza dell’anno successivo alla seconda alienazione dell’immobile frazionato.