• di Daniele Cuppone​
• Mercoledì 30 Maggio 2018, 17:09

La cedolare secca per gli affitti abbatte il prelievo fiscale al 21%

Entro la fine di giugno anche i proprietari di immobili locati con il sistema della cedolare secca dovranno mettere mano al portafogli per versare le imposte. Vediamo, tanto per cominciare, cos’è esattamente la cedolare secca. Con questo acronimo si indica un regime di tassazione degli affitti di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze (da locarsi solo per finalità abitative), che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali comunali e regionali, l’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. In altri termini, sul canone di locazione annuo si può pagare un’imposta sostitutiva del 21% per i contratti a canone libero e del 10% (fino al 31 dicembre 2019) per i contratti concordati, anziché tassare il reddito del fabbricato con le modalità ordinarie.

A rendere sicuramente più appetibile la cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria è stata la riduzione della deduzione forfettaria prevista ai fini Irpef sul canone. In parole semplici, il proprietario che affitta un immobile col regime ordinario (quello Irpef) storicamente pagava le tasse sull’importo annuale del canone di locazione diminuito diuna deduzione a forfait del 15%.

Tale deduzione del 15% negli anni passati è stata ridotta al solo 5%, con grande disagio del popolo dei tartassati. Di conseguenza, l’aumento del peso della tassazione ordinaria ha favorito il transito nel pianeta “cedolare secca”, laddove si paga sul canone integrale, ciò senza alcuna deduzione forfettaria, ma conunaliquota fissa indubbiamente più conveniente rispetto alle tradizionali aliquote Irpef a scaglioni, che arrivano anche al 43%.

La convenienza.
Per orientarsi correttamente e decidere se aderire o meno al regime della cedolare bisogna verificare la situazione concreta del proprietario. In linea generale per chi possiede diversi immobili affittati oppure ha altri redditi oltre quello della locazione e raggiungerebbe in ogni caso un’aliquota Irpef elevata, il passaggio alla cedolare secca con un’aliquota del 21%o addirittura del 10% potrebbe costituire decisamente un bel risparmio.
Al contrario per i redditi bassi la convenienza, se si paga col 21% della cedolare, va valutata con attenzione. Così come in presenza di oneri detraibili ingenti, ad esempio per lavori di recupero del patrimonio edilizio e in assenza di altri redditi soggetti ad Irpef, l’opzione per la cedolare potrebbe vanificare il beneficio fiscale delle detrazioni Irpef spettanti. Insomma: prima di scegliere occorre studiate bene la propria specifica situazione reddituale per poivalutare.

Il canone concordato.
Comeabbiamo visto sui contratti a canone concordato è possibile applicare un’aliquota, sempre relativa alla cedolare secca, del 10% per il 2018 e il 2019. Ma cosa sono esattamente tali contratti? Si tratta di contratti stipulati con l’assistenza delle associazioni dei proprietari e degli inquilini, oppure di contratti che rispettano comunque le condizioni stabilite da tali associazioni. In parole povere, per beneficiare dell’ulteriore riduzione di aliquota dal 21 al 10 per cento, il canone di affitto deve essere, per cosi dire, calmierato ovvero rientrare negli specifici limiti previsti dagli accordi stipulati dalle associazioni suddette.Eattenzione: con la recentissima risoluzione n.31
E dello scorso 20 aprile l’Agenzia delle Entrate è intervenuta sul punto e ha precisato che per applicare l’aliquota del 10% occorre: 1) che il contratto sia stato stipulato con l’assistenza delle associazioni, 2) oppure se il proprietario hafatto da solo, deve richiedere un’attestazione all’associazione di categoria di conformità. Anche se per la registrazione del contratto l’attestazione non è richiesta, è bene munirsi della dichiarazione perché l’agenzia potrà richiederla in caso di controlli. Insomma, è proprio il caso di dire: contribuente avvisato, mezzo salvato.

Quando si paga.
Il pagamento di quanto dovuto a titolo di cedolare secca è estremamente facile: l’imposta si paga presentando il modello 730 o il modello Redditi (meglio noto con il nome precedente di modello Unico).
Chi presenta il Modello 730 non dovrà fare nulla in quanto, come noto, unavolta indicati i redditi di locazione ed indicato lo specifico codice della cedolare, vedrà trattenersi questa imposta, insieme alle eventuali altre, direttamente nella busta paga o nel rateo di pensione (tra luglio e agosto).
Chi presenta il modello Redditi ha, invece, tempo fino al 2 luglio (poiché il 30 giugno cade di sabato) perversare quanto dovuto nelle casse del fisco, con la tradizionale delega di versamento modello F24. Parliamo quindi del saldo e del primo acconto Irpef, delle relative addizionali regionale e comunalee, soprattutto,perquel che ci riguarda in questa sede, del saldo e del primo acconto della cedolare secca.
Come tutti gli anni è anche possibile differire i pagamenti di un mesee versare tutto entro il 1° agosto 2018 con la maggiorazione dello 0,40%: in pratica 4 euro in più ogni mille euro di imposta.
Anche sulla cedolare, come per l’Irpef è dovuto non solo il saldo per gl iaffitti percepiti nel 2017 ma anche l’acconto per gli affitti che si stanno percependo nel 2018. L’acconto si paga tutto a novembre se la cifra è inferiore a 257,52 euro; se invece la cifra è pari o superiore a 257,52 euro si pagherà la prima rata, pari al40%del totale, a luglio (o agosto con la maggiorazione dello 0,40%), mentre la seconda rata pari al 60% si verserà entro il 30 novembre 2018.