• Lunedì 21 Maggio 2018, 18:38

Che cos'è l'affitto a canone concordato

I contratti di affitto a canone concordato sono stati introdotti dalla legge 431/98. Vengono chiamati anche contratti di locazione 3+2 proprio per le loro caratteristiche. Infatti si prevede una durata minima di 3 anni e l'affitto dell'immobile viene rinnovato in maniera automatica per altri 2 anni alla scadenza. Il rinnovo automatico può anche essere di 3 anni in base agli accordi stilati tra locatario e locatore. Questa modalità di locazione viene definita concordata in quanto l'importo del canone viene stabilito sulla base degli indicatori dell’Accordo territoriale.

Si tratta di una negoziazione che vede come protagonisti le associazioni dei proprietari a livello provinciale e i sindacati degli inquilini nella stessa area territoriale con il supporto del Comune. I canoni concordati vengono fissati stabilendo le modalità di valutazione degli immobili e all'interno della fascia compresa tra il canone massimo e quello minimo definiti per ogni tipologia individuata e per ogni quartiere. Proprio per questo motivo l'importo in questione risulta essere più basso rispetto a quelli di mercato. Al tempo stesso i contratti durano meno e adottano una cedolare secca al 10%, tuttavia riguardano solo il territorio rappresentato dalle associazioni coinvolte.

Questo fatto spiega perché gli affitti a canone concordato siano diffusi a macchia di leopardo e prevedano canoni differenti a seconda della città di riferimento. In ogni caso bisogna tenere a mente che non possono accedere alla soluzione a canone concordato le locazioni a breve periodo, proprio perché la durata minima della locazione deve essere di 3 anni. Di conseguenza i proprietari e gli affittuari non possono richiedere l'attivazione di questa tipologia contrattuale per locazioni valida da 1 a 18 mesi.

La diffusione dei contratti a canone concordato
Sono sempre più numerosi i proprietari di abitazioni che decidono di optare per questa formula in quanto possono godere di vari vantaggi, tra i quali specifiche agevolazioni fiscali. Sfruttando i rinnovi delle intese locali nel 2016 si è registrato un aumento del 28,8% per quanto riguarda i contribuenti che hanno scelto di attivare la flat tax ridotta. Invece nel corso dello stesso anno i proprietari di abitazione che hanno optato per questa formula nei casi contratti a canone libero sono aumentati del 10,9%.

Questi numeri risultano essere in linea con il trend degli ultimi anni: infatti dal 2011 al 2016 i locatori che aderiscono al canale agevolato si sono decuplicati in quanto sono passati da 65.000 a quasi 592.000. Nel 2016, secondo l'annuale Rapporto immobiliare, a Genova i contratti a canone concordato hanno rappresentato il 74% delle locazioni a lungo termine che sono stati registrati nel capoluogo della Regione Liguria. La percentuale scende al 48% per le città di Torino e Firenze e al 52% nel caso di Bologna. Una percentuale simile è stata registrata anche a Roma, dove su 46.500 contratti di affitto a lungo termine registrati nel 2016 24.000 sono a canone concordato. Invece a Milano la percentuale di contratti di affitto 3+2 nel 2016 è rimasta ferma al 6%, nonostante l’accordo nel capoluogo lombardo sia stato riscritto nel 2015.

Questo fatto è in linea con i dati regionali, che vedono una scarsa diffusione delle locazioni agevolate che adottano il regine della cedolare secca al 10%. Comunque la diffusione a livello nazionale del canone concordato è stata favorita dalla revisione degli accordi locali in base al Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017. Questo fatto ha portato alla modifica dei termini adottati recependo la convenzione nazionale in tal senso. Nel corso del 2017 sono state rinnovare quasi 100 intese locali per un totale di 500 Comuni sparsi sull'intero territorio italiano. Infatti bisogna tenere a mente che gli accordi possono riguardare tutti i centri di una Provincia e che molte associazioni di proprietari e inquilini scelgono di adottare un'unica intesa che sia valida per più enti territoriali. Ad esempio l'accordo territoriale di Udine interessa 135 Comuni, mentre quello di Bologna è valido per 60 enti territoriali.

Perché questa soluzione è così diffusa
Il regine della cedolare secca è molto apprezzata perché comporta numerosi vantaggi sia per gli affittuari che per i proprietari delle abitazioni. Bisogna comunque tenere a mente che il rinnovo di un accordo locale non comporta una maggiore adesione dei contratti a regime agevolato in maniera automatica. Infatti la percentuale di crescita dipende da quale sia la convenienza economica rispetto ai canoni di mercato sia per i locatori che per i locatari. Al tempo stesso l’aggiornamento delle intese consente di allineare i canoni all’inflazione e al nuovo potere d'acquisto del denaro. In secondo luogo è stata prevista all'inyerno della Legge di Bilancio la proroga della cedolare secca al 10% fino al termine del 2019. Inoltre bisogna sottolineare come nel 2014 l’aliquota aveva già subito un ribasso, passando dal 15 al 10%. Inoltre i Comuni colpiti da calamità che hanno dichiarato nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014 lo stato d’emergenza possono usufruire della proroga della flat tax.

I risparmi garantiti dal canone concordato
Da quando è stato eliminato il regime di locazione ad equo canone il canone concordato risulta essere la soluzione più adatta e conveniente per risparmiare. Da un lato questo tipo di contratti prevede l'affitto di immobili a prezzi calmierati, fattore che vede gli inquilini come beneficiari. Dall'altro i proprietari versano al Fisco imposte sul reddito generato dalla locazione applicando un'aliquota agevolata, pari alla cedolare secca al 10%. L'obiettivo consiste di avere un canone che non oltrepassi gli importi massimi fissati dall’intesa locale mettendo a disposizione dei proprietari agevolazioni fiscali e sconti sulle imposte, sia a livello locale che nazionale. In particolare si usufruisce di:

- un'imposta ridotta del 25% per il versamento dell'Imu. A questa detrazione possono essere aggiunte eventuali aliquote ribassate a seconda di quanto stabilito dal Comune di riferimento. Bisogna tenere a mente che quest'ultima possibilità è facoltativa da parte dei Comuni in quanto gli enti locali non sono obbligati per legge a mettere a disposizione aliquote ribassate ai proprietari che optano per il regime a canone concordato. Infatti il Governo Monti ha introdotto la disposizione secondo la quale i Comuni possono abbassare l'aliquota Imu al 4 per mille l'aliquota Imu nel caso di abitazioni affittate secondo la modalità a canone concordato. In questo modo non vengono classificate come seconde case e quindi non sono soggette a un'aliquota compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille;

- un'imposta ridotta del 25% per la TASI. All'agevolazione si possono affiancare eventuali aliquote ribassate decise dal Comune. Anche in questo caso si tratta di uno sconto fiscale potenziale in quanto libera scelta da parte dell'ente locale di riferimento;

- un'aliquota agevolata con cedolare al 10% per quanto riguarda la tassazione dei canoni rispetto alla modalità tradizionale al 21%. Si tratta di una soluzione accessibile per i proprietari di abitazione che scelgono l'opzione della cedolare secca al posto del versamento dell'IRPEF all'interno del Modello 730. In quest'ultimo caso si assicurano invece al contribuente deduzioni forfettarie del 30% per il calcolo dell'IRPEF. Proprio per questo motivo l'imponibile IRPEF non corrisponde all'ordinario 85% ma ammonta al 66,5%;

- una riduzione nell'imposta di registro per la registrazione del contratto di affitto presso gli uffici comunali preposti a questo compito. Di norma l'importo viene ripartito a metà tra il proprietario e l'inquilino e viene calcolato sull'ammontare del canone annuo. In genere ammonta al 2% del canone versato nel corso dell'intero anno, mentre aderendo al regime a canone concordato si applica una percentuale dell'1,4% sul valore complessivo.

A queste agevolazioni fiscali si aggiungono disposizioni per rendere maggiormente conveniente il regime di affitto a canone concordato anche per gli inquilini. Ad esempio i soggetti titolari di contratti di locazione che hanno indicato l'immobile in questione come abitazione principale possono usufruire di una speciale detrazione nel caso in cui appartengano alle fasce svantaggiate a basso reddito. Nel corso dell'anno in questione si possono detrarre fiscalmente importi pari a:

- 247,90 euro se il reddito complessivo dell'afittuario è compreso nella fascia tra i 30.987,41 e i 15.493,71 euro;
- 495,80 euro se il reddito complessivo è inferiore alla cifra limite di 15.493,71 euro.
Nel caso in cui l'affittuario sia un lavoratore dipendente che ha trasferito oppure decide di trasferire la propria residenza in uno dei Comuni limitrofi a quello di lavoro o direttamente in questo sono previste altre agevolazioni.

Tra i requisiti per l'accesso si ricordano:
- essere titolari di contratti di locazione a canone concordato dove l'immobile sia situato nel nuovo Comune di residenza e sia adibito ad abitazione principale. Inoltre deve essere al di fuori dell'originaria Regione di residenza e distare almeno 100 chilometri dal precedente Comune nel quale si aveva la residenza;
- il trasferimento deve essere stato effettuato nei tre anni antecedenti quello nel quale si decide di presentare la domanda di agevolazione.

La detrazione in questione viene erogata per i primi tre anni di validità del contratto a canone concordato e ammonta complessivamente a:
- 495,80 euro se il reddito complessivo dell'afittuario è compreso nella fascia tra i 30.987,41 e i 15.493,71 euro;
- 991,60 euro se il reddito complessivo è inferiore alla cifra limite di 15.493,71 euro.

Questa agevolazione viene prevista anche per i giovani che stipulano un contratto di locazione a canone concordato in base a quanto stabilito dalla legge 431/1998 e che hanno un'età compresa nella fascia tra i 20 e i 30 anni. Inoltre l'ìimmobile oggetto del contratto deve essere diverso dalla prima casa dei genitori e deve destinato ad abitazione principale del contribuente che presenta la domanda.

Bisogna comunque tenere a mente che tutte le detrazioni riguardanti gli affittuari aventi diritto non possono essere cumulabili tra loro. Infatti si può dire che esistano come delle pareti divisorie che impediscono di accedere a più di un incentivo nello stesso momento. Comunque il contribuente può scegliere liberamente quale sia l'agevolazione più conveniente e richiederne l'applicazione.

Cosa tenere a mente
Bisogna comunque tenere a mente che al termine del contratto di locazione l'abitazione deve essere nelle sue condizioni originarie. Di conseguenza l'inquilino può effettuare soltanto piccoli interventi che non modifichino sostanzialmente la struttura dell'immobile. Tra questi si ricordano i lavori di tinteggiatura, la sostituzione dei lampadari e delle tende oppure l'applicazione di carta da parati. Invece non rientrano nella categoria la realizzazione di pareti divisorie. L'unica eccezione è rappresentata da elementi mobili e removibili. In questo modo è possibile installare pareti divisorie sotto forma di pannelli scorrevoli o paraventi che possono essere smontati al termine del contratto di locazione.