• Sabato 1 Dicembre 2018, 12:43

Cambiare mutuo: rinegozazione, surroga o sostituzione

Il mutuo è l’istituto giuridico in virtù del quale un soggetto, chiamato mutante, consegna all’altra parte, chiamata mutuataria, una somma di denaro o beni fungibili. Il debitore si obbliga a restituire il prestito, solitamente tramite il pagamento di rate, normalmente mensili. Il mutuo è lo strumento principe per l’acquisto di beni immobili, concesso da istituti bancari ai soggetti che sono considerati idonei dopo l’istruttoria della pratica. Il mutuo bancario per la compravendita di un appartamento è certamente la forma più diffusa di prestito che riguarda una rilevante somma, vincolando il debitore per un lungo periodo. Questo istituto giuridico non è da considerare immodificabile, cioè può essere oggetto di eventuali cambiamenti operati al fine di modificarne gli aspetti contrattuali o persino operare per l’estinzione anticipata. In questo caso parliamo di rinegoziazione, surroga o sostituzione.

Rinegoziazione del mutuo bancario
La rinegoziazione si concretizza nella possibilità di modificare alcuni aspetti del mutuo, precisamente delle condizioni contenute all’interno del contratto siglato. Esso è nato allo scopo di favorire il debitore, ovvero il mutuatario, il quale può trovarsi in una situazione economica differente rispetto al momento in cui ha acceso il mutuo. Ad esempio il cliente può chiedere la modificazione della rata, in proporzione alla sua variata situazione economica che può essere peggiorata o migliorata. Infatti la rinegoziazione non è considerata esclusivamente quando il debitore valuta la rata mensile troppo onerosa, può benissimo stabilire nuove condizioni al fine di restituire il debito prima del previsto. Da notare che il cambiamento della situazione economica del cliente può essere alla base anche della richiesta di surrogazione e sostituzione del mutuo; difatti questo aspetto accomuna le tre differenti ipotesi. La rinegoziazione del mutuo è un atto non unilaterale, ovvero non può essere eseguita da una delle parte per mero suo volere. Essa nasce dall’accordo di entrambe le parti. Come accennato precedentemente, avviene sovente per il cambiamento della situazione economica del mutuatario. Egli si presenta presso la sede della banca che ha erogato il prestito, illustrando le motivazioni che stanno alla base della richiesta di rinegoziazione al fine di modificare alcune clausole o condizioni contrattuali. La richiesta può essere ugualmente avanzata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, con espressa richiesta per la rinegoziazione del mutuo. Gli eventuali cambiamenti contrattuali avvengono senza spese aggiuntive, tramite anche scrittura privata priva di eventuali autenticazioni.

Cosa si può rinegoziare ed i vantaggi
La rinegoziazione può riguardare qualsiasi contratto di mutuo, poiché ha ad oggetto il sopraggiungere di condizioni che modificano la situazione originaria dell’intero rapporto. Secondo la normativa vigente, si può operare cambiando: la tipologia del mutuo, il tasso di interesse applicato e la durata del contratto. Cioè si può rinegoziare il tipo di tasso applicato, cambiando quello fisso in variabile o viceversa. Si può rivedere la misura dello spread applicato dall’istituto bancario come aggiunta al tasso di interesse. Infine si può decidere di dilatare oppure abbreviare la durata del mutuo. A questi cambiamenti possiamo associare le motivazione che inducono a richiedere la rinegoziazione. Infatti essi sono:
· volere cambiare il tipo di tasso di interesse applicato. Ad esempio chiedere un tasso fisso al posto di quello variabile, essendo che quest’ultimo magari espone il debitore al pagamento di rate troppo elevate in rapporto alla sua condizione economica attuale;
· dovuti alla necessità di ridurre l’influenza dello spread sul contratto di mutuo;
· dovuti al volere ridurre o persino eliminare i costi amministrativi associati alla gestione del muto.
Lo scopo della rinegoziazione solitamente è il miglioramento del pagamento della rata mensile, e solo in pochi casi diretta ad estinguere anticipatamente il contratto di mutuo. Oltre a questo aspetto, sono presenti altri vantaggi importanti che sono:
· la rinegoziazione non obbliga al pagamento di eventuali nuovi costi aggiuntivi, commissioni bancarie o imposte e tasse;
· la rinegoziazione non elimina il mutuo precedente, bensì consiste nella modifica di certuni aspetti del contratto e non prevede spese ed oneri notarili. Infatti si può siglare con una semplice scrittura privata senza autenticazione;
· il mutuatario non perde gli eventuali benefici fiscali previsti per il contratto originario;
· le garanzie presenti per il contratto originario continuano ad esistere e non serve presentarne di nuove.
 
La surroga
La surroga concede la possibilità al mutuatario di modificare unilateralmente uno degli elementi fondamentali del contratto di mutuo: il mutuante. Il Decreto Bersani ha concesso il diritto di trasferire quando si vuole il mutuo ad altro istituto bancario, magari agevolandosi di condizioni contrattuali migliori rispetto alla precedente banca. La surroga consiste appunto nella portabilità del mutuo, senza che il mutante possa opporsi impedendo la migrazione. Ad esempio avviene quando il cliente ha provato a rinegoziare il contratto di mutuo, fallendo perché la banca non ha accolto le sue richieste. Precedentemente avrebbe dovuto magari rinunciare, continuando a sottostare al contratto siglato senza operare alcuna modifica alle condizioni o clausole. Con la surroga può decidere di recarsi presso altro istituto bancario, presentando la richiesta e trasferendo il suo debito. Gli unici vincoli stabiliti per legge come immodificabili sono il mutuatario, per cui è impossibile trasferire il mutuo su altri soggetti come marito, moglie o figli, e modificare l’importo residuo dovuto.

Funzionamento della surroga
Il contratto di mutuo siglato con il precedente istituto bancario non cessa di esistere, viene solamente trasferito alla nuova banca. Per questo le garanzie offerte dal mutuatario rimangono le stesse, senza alcuna modifica. Ciò che cambia sono le condizioni del nuovo contratto, ovviamente migliori rispetto al precedente perché proprio questo aspetto spinge spesso i cliente ad operare la portabilità del mutuo. Questa procedura non comporta alcun costo, penale oppure eventuale onere accessorio. Il Decreto Bersani espressamente stabilisce che il vecchio istituto bancario non può operare in questo senso, cioè tentando di imputare al cliente possibili spese non dovute. Ulteriormente lo stesso atto normativo impone che la banca non può esercitare alcuna azione atta ad impedire il trasferimento, poiché incorrerebbe in sanzioni pecuniarie e penali. È stabilito che il trasferimento del mutuo deve avvenire entro 30 giorni; se questo non succede per colpa dell’istituto bancario precedente, esso è tenuto al pagamento di un risarcimento equivalente all’1% del valore dell’intero mutuo. Come specificato precedentemente, la surroga non può comportare una modifica dell’importo dovuto rimanente, ma può riguardare solo la modifica del tasso di interesse, dello spread e l’importo della rata. Cioè non è consentito al cliente ottenere nuova liquidità con la surrogazione, la quale è prevista per concedere al cittadino di approfittare di condizioni contrattuali migliori offerte dalle banche dopo avere siglato un contratto di mutuo. La surrogazione non fa venire meno gli eventuali benefici fiscali, è applicabile anche ai contratti siglati con gli istituti previdenziali, come l’INPS ed ex INPDAP.

Sostituzione del mutuo
La sostituzione del mutuo si concretizza nell’estinzione anticipata del contratto originario al fine di sottoscriverne uno nuovo. Questa procedura può essere richiesta dal cliente per vari motivi, che possono essere:
· richiedere nuova liquidità, modificando la somma oggetto del mutuo;
· stipulare un contratto modificando il tipo di tasso di interesse e la rata mensile;
· modificare lo spread applicato dalla banca al mutuo.
Il cliente può operare per la sostituzione del mutuo presso la propria banca oppure altro istituto bancario. L’operazione riguarda la stipula di nuovo contratto che estingue quello precedente, cioè la richiesta di una somma di danaro per pagare il debito già presente. L’aspetto fondamentale che risalta in questa operazione è sicuramente la possibilità di richiedere una maggiore liquidazione. Infatti diversamente dalla rinegoziazione e surroga, la sostituzione consente al mutuatario di estinguere il mutuo precedente, accendendone uno nuovo e potendo anche ottenere del denaro in più. La procedura consiste nell’avviare un’istruttoria da parte dell’istituto bancario al fine di valutare la possibilità economica del richiedente. Se la banca accerta positivamente, opera al fine di accedere il nuovo mutuo permettendo al mutuatario di estinguere il vecchio debito in favore di quello nuovo. Poiché si sigla un nuovo contratto, cessano anche le passate garanzie. Per questo sarà necessario una nuova ipoteca sul bene concesso, diversamente da quanto accade per la surroga e la rinegoziazione.

Conclusione
La rinegoziazione, la surroga e la sostituzione sono tre differenti operazioni con finalità in parte simili. Infatti in tutti i casi il cliente tenta di migliorare la propria condizione, cercando di modificare la rata mensile, la tipologia di interesse applicato ed altri aspetti come lo spread. Tuttavia i primi due non comportano la cessazione del contratto originario, invece la sostituzione si concretizza in un nuovo atto che permette di fare venire meno il mutuo precedentemente accesso. Inoltre i primi due non consentono una nuova liquidità, diversamente il terzo essendo un nuovo contratto può comportare la richiesta di una somma maggiore rispetto a quella dovuta per il mutuo esistente. La scelta dipende da ciò che vuole ottenere il mutuante. Se egli aspira ad una modifica del contratto in rapporto alla propria condizione economica che è cambiata rispetto al momento della stipula del contratto, richiederà la rinegoziazione. Se fallisce in questo obbiettivo, può certamente operare con la surrogazione senza alcun impedimento da parte della banca. Diversamente se vuole avvantaggiarsi di nuove condizioni contrattuali, ma allo stesso tempo vuole nuova liquidità, richiederà la sostituzione. È saggio e fondamentale che in tutti i casi il mutuatario deve valutare con attenzione le nuove condizioni contrattuali, poiché potrebbe commettere uno sbaglio ritrovandosi in una situazione peggiore di quella precedente.