• Venerdì 1 Febbraio 2019, 15:24

Costruire un piano in più: i paletti della Cassazione alle sopraelevazioni

La seconda sezione della Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 29337 del 14 novembre 2018 ha chiarito che il condominio non può impedire ai condomini dell’ultimo piano dell’edificio di sopraelevare e quindi di realizzare l’edificazione di un ulteriore piano completo, al di sopra di quelli già esistenti, purché sia rispettato l’obbligo di rifacimento del tetto e il prolungamento degli impianti dell’edificio. Se non risulta diversamente da altro titolo, l’art. 1127 del codice civile riconosce al proprietario dell’ultimo piano e al proprietario esclusivo del lastrico solare il diritto di elevare nuovi piani, corrispondendo ai condomini che si trovano al di sotto della colonna d’aria interessata una indennità. Tale somma deve essere calcolata dividendo il valore del suolo sul quale poggia l’edificio su cui viene realizzata la sopraelevazione, per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, sottraendo dal risultato la quota del beneficiario della sopraelevazione. L’importo residuo va diviso fra i proprietari degli altri piani, in proporzione dei millesimi.

La sopraelevazione potrebbe comportare l’obbligo di revisione dei millesimi di proprietà, quando a seguito dell’intervento venga alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare del condomino. Se tale alterazione non si verifica, non sarà necessario modificare le tabelle millesimali, nonostante la nuova edificazione. Tutte le spese devono essere sopportate da colui che ha determinato la variazione. Per quanto riguarda la retribuzione dovuta a coloro che si trovano sotto la nuova edificazione, va però precisato che qualora il proprietario dell’ultimo piano abbia acquistato in precedenza la proprietà esclusiva della colonna d’aria soprastante non è tenuto a corrispondere nessuna indennità.

Non sempre però il diritto di sopraelevazione può essere esercitato. La legge riconosce tale diritto solo quando le condizioni dell’edificio permettono di realizzare la costruzione. Per questo motivo, nessuna sopraelevazione potrà avvenire quando le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono o quando la realizzazione della nuova opera pregiudica l’aspetto architettonico del fabbricato. La sopraelevazione deve quindi rispettare lo stile del fabbricato e non può determinare una rilevante disarmonia in rapporto allostabile.

Non sempre è facile determinare cosa s’intende per “aspetto architettonico”. A questo proposito, può essere utile ricordare che la corte di Cassazione, con l’ordinanza 12 settembre 2018, n. 22156 ha specificato che tale nozione richiamata dall’articolo 1127 va distinta da quella di “decoro architettonico” menzionata nell’art. 1122 del codice civile, anche se si tratta di concetti tra di loro complementari. Per la giurisprudenza deve essere considerata illecita la soprelevazione che determina una chiara sensazione di disarmonia,anche quando l’aspetto dell’edificio risultava già in parte compromesso da altre modifiche preesistenti, tranne nell’ipotesi in cui il fabbricato, a causa delle modalità costruttive o delle modifiche realizzate, sia ormai in uno stato di degrado complessivo irrimediabile che rende irrilevante allo sguardo esterno ogni ulteriore intervento. La sopraelevazione potrebbe riguardare solo parte della superficie ovvero l’intero ultimo piano. Va però precisato che il diritto di costruire del proprietario dell’ultimo piano non può mai impedire agli altri condomini di godere delle parti comuni dell’edificio, pertanto i muri perimetrali del nuovo piano sono da considerare condominiali. Il diritto di sopraelevazione è imprescrittibile, ma l’azione per opporsi deve essere promossa dagli interessati entro venti anni, altrimenti si realizza l’usucapione a favore di chi ha elevato il nuovo piano. Quando vi è pregiudizio per le condizioni statiche dell’edificio,l’azione può essere sempre promossa, perché manca il presupposto stesso del corretto esercizio del diritto di sopralevazione. Il costruttore può riservarsi la proprietà del lastrico solare e contestualmente il diritto di sopraelevazione, ma questo diritto deve risultare espressamente da apposito titolo. Anche il proprietario dell’ultimo piano potrebbe riservarsi il diritto di sopraelevazione al momento della vendita del suo immobile, ma per rendere opponibile tale riserva ai terzi e agli aventi causa del primo acquirente occorrerà espressa trascrizione.