• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 1 Giugno 2015, 12:48

Il "quorum deliberativo" calcolato con i millesimi

Le "tabelle" permettono di accertare le maggioranze in assemblea


L’approfondimento di questa settimana è destinato ai problemi di un eventuale modifica o rettifica delle tabelle millesimali. Le norme da prendere in riferimento sono gli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Funzione delle tabelle millesimali
I millesimi rappresentano l’unità di misura della proprietà individuale in relazione alle parti comuni. All’edificio intero viene attribuito un valore pari a mille e la proprietà dei singoli condomini è espressa in riferimento a tale valore complessivo. Le tabelle millesimali consentono di accertare le maggioranze necessarie per raggiungere il quorum costituivo e deliberativo dell’assemblea. Inoltre, servono per suddividere tra i condomini le spese per la gestione condominiale in relazione alle varie unità immobiliari che compongono il condominio. La riforma afferma che le tabelle millesimali possono essere modificate solamente con il consenso unanime di tutti i condomini. Le tabelle millesimali sono predisposte dal costruttore e allegate al regolamento contrattuale che può essere modificato solamente all’unanimità. Esse vengono accettate dagli acquirenti in sede di rogito notarile.
Revisione
Eccezionalmente, le tabelle possono essere rivedute o modificate, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio, nei seguenti casi: 1) quando vi è stato errore nella predisposizione; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio è stato alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In questa ipotesi, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Il diritto alla revisione non si prescrive.
Mancato consenso
Se nonostante le necessità di revisione richieste da un condomino, gli altri condomini non sono d’accordo e non è possibile raggiungere una intesa, dovrà intervenire il giudice. Il legislatore della riforma ha stabilito che ai fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, può essere convenuto in giudizio unicamente l’amministratore. In precedenza occorreva proporre la domanda nei confronti di tutti i condomini.
Sentenza di revisione
La sentenza mediante cui il giudice competente, accogliendo la domanda proposta, provvede a revisionare la tabella millesimale errata e dispone l’applicazione della nuova, consente di superare l’ostacolo del mancato raggiungimento dell’accordo da parte dell’unanimità dei condomini e ha effetto costitutivo. La nuova tabella potrà trovare applicazione quindi solamente quando la sentenza diventa definitiva e passa in giudicato, non essendo più impugnabile. L’effetto della sentenza di revisione della tabella millesimale una volt verificatosi però retroagirà comunque al momento in cui è stata proposta la domanda. Eventuali differenze saranno soggette a conguaglio.
Arricchimento senza causa
Una volta scoperto l’errore e sostituita la tabella vecchia con la nuova, il condomino che avrà pagato in passato di più a causa dell’applicazione di una tabella sbagliata potrà promuovere l’azione di arricchimento senza causa nei confronti dei condomini che abbiano ricevuto vantaggio senza giustificazione dalla situazione precedente. Tale azione potrà essere esperita soltanto se non vi sono alternative.