• di Vincenzo Malatesta
• lunedì 9 maggio 2016, 09:11

Il leasing prima casa? Ecco come funziona

Per gli under 35 detrazione Irpef al 19% sui canoni e sul riscatto, fino a un massimo di 8 e 20mila euro. Per gli over 35 soglie a 4 e 10mila euro

Il leasing prima casa conviene più del mutuo anzitutto ai giovani sotto i trentacinque anni, ma non solo a loro: si possono risparmiare fino a 17 mila euro. Il tutto grazie agli sgravi fiscali introdotti dalla legge di stabilità, che «può rappresentare l’opportunità per un ulteriore rilancio del settore»: lo annuncia l’associazione di categoria Assilea, che ha presentato il rapporto 2015 alla Camera dei deputati, pubblicando una guida alle nuove misure.
 
Così il contratto
 
La novità interessa oltre un milione di persone con un reddito complessivo sotto i 55 mila euro, che non ha ancora l’abitazione principale, fra cui 200 mila under 35: per stabilire se si ha diritto all’agevolazione basta controllare quanto risulta dal quadro Rn 1 dell’ultima dichiarazione fiscale. Funziona così: la società di leasing si obbliga a comprare o far costruire la casa secondo le indicazioni del cliente e poi la mette a disposizione dell’utilizzatore per un certo periodo di tempo in cambio del pagamento di un canone che può essere mensile, trimestrale o semestrale; scaduto il contratto si può riscattare l’immobile a un prezzo prestabilito.
 
Agevolazione Irpef
 
Per chi è sotto i 35 anni scatta la detrazione Irpef al 19 per cento sui canoni di leasing e sul prezzo del riscatto, rispettivamente fino a un massimo di 8 mila e 20 mila euro, mentre per gli over 35 le soglie scendono a 4 mila e 10 mila euro. Per tutti l’imposta di registro è ridotta all’1,5 per cento, il che rende più conveniente per i privati il leasing rispetto al mutuo ipotecario. Nel primo caso il tributo è calcolato sul prezzo di acquisto perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore. Le agevolazioni “preferenziali” resteranno in vigore sui contratti stipulati fino al 31 dicembre 2010.
 
I dati del ministero dell'Economia
 
È un esempio pubblicato dal ministero dell’Economia a mostrare come il leasing prima casa risulti più vantaggioso del mutuo. Poniamo che una persona vicina ai 35 anni punti a una casa del valore di 150 mila euro e mettiamo a confronto un finanziamento in leasing e un mutuo, entrambi con durata di 20 anni e a un tasso del 2,9 per cento: nel primo caso il canone sarebbe di 592 euro, sulla base di un maxi-canone del 20 per cento sul costo dell’immobile, pari a 30 mila euro, e un prezzo di riscatto del 15 per cento, dunque 22,5 mila euro; anche nel secondo caso bisognerebbe anticipare il 20 per cento del costo dell’immobile, quindi 30 mila euro, a fronte del finanziamento di 120 mila: la rata del mutuo sarebbe 660 euro.
 
A conti fatti

Tirando le somme: con il leasing la spesa lorda complessiva ammonta a 194 mila euro (fra maxicanone, canoni e riscatto), l’insieme delle imposte d’atto a 3.150, la detrazione fiscale a 31 mila, la spesa netta a circa 166 mila; con il mutuo la spesa lorda complessiva si attesta a 188 mila euro (fra somma anticipata e rate), l’insieme delle imposte a 2.200 (registro, ipotecaria, catastale, imposta sostitutiva), ma le detrazioni fiscali si fermano a 7.200: ecco perché la spesa netta sale a circa 183 mila euro, 17 mila in più rispetto alla prima ipotesi (cfr. la tabella in pagina). E per gli over 35? Anche con le agevolazioni Irpef ridotte alla metà, la spesa netta complessiva del leasing sarebbe inferiore di 3 mila euro rispetto al mutuo. Senza dimenticare che non ci sono costi di iscrizione e cancellazione di ipoteca.
 
Clienti protetti

Veniamo alle tutele per i consumatori. Se il venditore/costruttore fallisce, il contratto prosegue. Quando chi utilizza la casa perde il lavoro, anche precario, scatta lo stop ai canoni fino a un anno senza spese e interessi, ma non in caso di licenziamento per giusta causa o risoluzione consensuale. Laddove è il cliente a rendersi inadempiente, la società di leasing deve corrispondergli l’importo realizzato dalla vendita del bene al netto dei canoni scaduti e non versati e del credito residuo in linea capitale. E se il contratto è ceduto, sul corrispettivo si paga l’imposta di registro proporzionale all’1,5 o al 9 per cento a seconda se chi subentra utilizza o meno l’immobile come prima casa.