• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 24 Luglio 2017, 09:34

Sopraelevazione pagando una indennità ai condòmini

La nuova cubatura dovrà tenere conto dell’aspetto architettonico e delle caratteristiche stilistiche dell'edificio percepibili visivamente

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al diritto di sopraelevazione e ad alcuni problemi che possono sorgere in relazione a tale intervento tra il titolare e il condominio. In particolare, è da segnalare l’ordinanza n. 16258 della VI sezione civile della Corte di Cassazione depositata il 28 giugno 2017, secondo cui il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico deve tener conto delle caratteristiche stilistiche percepibili visivamente. Spetta al giudice di merito valutare in concreto il danno economico eventualmente subito dal condominio in base ad un’indagine di fatto.
 
Sopraelevazione e indennità

A mente dell’art. 1127 del codice civile, se non risulta diversamente dal titolo, il proprietario dell’ultimo piano e il proprietario esclusivo del lastrico solare hanno il diritto di elevare nuovi piani, purché corrispondano una indennità agli altri condomini. Ciò perché chi realizza la sopraelevazione occupa la colonna d’aria sovrastante l’edificio. L’indennità spetta ai condomini che si trovano al di sotto della colonna d’aria interessata ed è calcolata dividendo il valore del suolo sul quale poggia l’edificio o comunque della parte di esso su cui viene realizzata la sopraelevazione, per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, detraendo dal risultato la quota di colui che beneficia della sopraelevazione. La somma residua va suddivisa fra i proprietari degli altri piani, in proporzione ai millesimi. La sopraelevazione comporta la revisione dei millesimi di proprietà solamente se a seguito dell’intervento è stato alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare del condomino, altrimenti nonostante l’intervento non sarà necessario modificare le tabelle millesimali. La spesa deve essere sopportata da colui che ha determinato la variazione. Se il proprietario dell’ultimo piano ha acquistato in precedenza la proprietà esclusiva della colonna d’aria soprastante non è tenuto a corrispondere nessuna indennità.
 
Divieto

Il diritto di sopraelevazione non potrà essere esercitato se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono o se l’intervento pregiudica l’aspetto architettonico del fabbricato. La sopraelevazione potrebbe riguardare solo parte della superficie e non l’intero ultimo piano. Va però precisato che la sopraelevazione può essere realizzata soltanto in modo che gli altri condomini continuino a godere delle parti comuni dell’edificio senza nessun impedimento. I muri perimetrali del nuovo piano diventano condominiali. Il diritto di sopraelevazione è imprescrittibile, mentre l’azione per opporsi deve essere promossa dagli interessati entro venti anni, altrimenti si realizza l’usucapione a favore di chi ha elevato il nuovo piano. Se però vi è pregiudizio per le condizioni statiche dell’edificio l’azione può essere sempre promossa, perché manca il presupposto stesso della sopralevazione.
 
Diritto del costruttore

Il costruttore può riservarsi la proprietà del lastrico solare e contestualmente il diritto di sopraelevazione sulla stessa, ma ciò deve risultare espressamente da apposito titolo. Anche il proprietario dell’ultimo piano potrebbe riservarsi il diritto di sopraelevazione al momento della vendita del suo immobile, però per rendere opponibile tale riserva ai terzi e agli aventi causa del primo acquirente occorrerà che la riserva sia trascritta.