• Venerdì 6 Luglio 2018, 16:15

Il valore catastale: ecco cosa bisogna sapere

Quando ci addentriamo nel mondo dell'immobiliare, che sia per l'acquisto di una prima casa o di un negozio per un investimento, o magari ci arrivano in eredità dei beni immobiliari, ci troviamo di fronte alla difficile impresa di riuscire ad espletare nel miglior modo possibile tutte le pratiche burocratiche italiane.

Nei seguenti paragrafi cercheremo di spiegare le principali imposte legate al mondo immobiliare, dandovi alcune indicazioni su come procedere per il calcolo dei vari importi e sulle modalità di pagamento. Prima di addentrarci nella descrizione del valore catastale è necessario fare un passo indietro e capire come si arriva al valore catastale.
 
La rendita catastale di un immobile 
La rendita catastale è il provento che l'Agenzia delle Entrate attribuisce di base ad ogni singolo immobile presente sul territorio italiano, quindi ogni unità immobiliare, nel Catasto Fabbricati, ha la propria rendita catastale. Unica eccezione sono immobili a destinazione speciale tipo ponti, chiese, cimiteri, stazioni.
Da questa base fiscale vengono calcolate tutte le tasse.
 
Categorie catastali 
Le categorie catastali sono dei simboli che indicano la destinazione d'uso di tutte le unità immobiliari urbane. Esistono 2 macro aree:

• Immobili a destinazione ordinaria 
• Immobili a destinazione speciale o particolare 

Immobili a destinazione ordinaria
Questo tipo di immobili sono suddivisi in 3 categorie: A-B-C
La categoria A - abitazioni o assimilabili ad abitazioni: distingue tutti quegli immobili destinati ad uso abitativo, che possono essere di tipo signorile (A/1), civile (A/2) e così via fino ad arrivare alla tipologia di alloggi tipici dei luoghi (A/11).
La categoria B- edifici con carattere sociale o comunitario: distingue quegli immobili destinati ad uso per la collettività, collegi, biblioteche, ospedali, case di cura, scuole ed anche in questo caso ci sono delle sotto categorie identificate da un numero successivo alla lettera.
La categoria C - edifici finalizzati ad attività produttive: individua tutti quegli immobili ad uso commerciale.
 
Immobili a destinazione speciale o particolare
Questo tipo di categorie individua tutti quegli immobili per i quali vengono fatti degli usi differenti da quelli abitativi o ad uso privato. In questa categoria rientrano le banche, i ponti, le stazioni di sevizi per i trasporti, fabbricati destinati all'esercizio pubblico di culto. Anche in questo caso sono suddivisi con le categorie D-E-F e ripartiti con delle sotto categorie individuate da dei numeri.

La categoria D - immobili a destinazione speciale: individua quegli immobili destinati ad attività speciali quali, per esempio, edifici galleggianti, fabbricati per attività connesse alle funzioni agricole, fabbricati per esercizi sportivi, ecc...
La categoria E - immobili a destinazione particolare: ponti comunali o provinciali soggetti a pedaggio, fabbricati per esigenze pubbliche, fari, semafori, costruzioni nei cimiteri, ecc...
La categoria F - entità urbane: aree urbane che non sono legate o soggette a compravendita e non appartengono ai precedenti gruppi.

Ottenuta la categoria catastale e la rendita catastale del nostro immobile finalmente possiamo affrontare l'argomento valore catastale.

Cosa è il valore catastale 
Il valore catastale, o per essere più precisi, il valore fiscale, è la base imponibile su cui viene applicata l'aliquota per calcolare una tassa su un immobile. E' il valore degli immobili che viene calcolato partendo dalla base della rendita catastale dell'anno in cui si fa il calcolo. Questo valore è differente a seconda del tipo di immobile per cui deve essere calcolato, le tipologie di immobile sono schematizzate nelle categorie catastali descritte prima.

Nel nostro paese viene utilizzato per determinare diverse imposte o tasse tra cui:

•  il valore catastale ai fini dell'imposta sulle successioni; 
•  il valore catastale ai fini dell'imposta ipotecaria e imposta catastale; 
•  il valore catastale ai fini dell'imposta sulle donazioni di immobili. 

Imposta sulle successioni: quando si ricevono in eredità beni immobili o diritti reali immobiliari, siamo obbligati a presentare la dichiarazione di successione con la quale ci viene calcolata l'imposta di successione. Questa viene calcolata direttamente dall'Agenzia delle Entrate, in base alla dichiarazione presentata che viene corretta e controllata preventivamente. L'importo dovuto viene notificato tramite un avviso di liquidazione.
 
Imposta ipotecaria e imposta catastale: per tutti i beni e i diritti che sono oggetto della successione lo Stato richiede delle tasse. L'imposta ipotecaria è pari al 2% del valore degli immobili mentre l'imposta catastale è del 3%.
Entrambe devono essere pagate prima della presentazione della dichiarazione di successione. Per il versamento di queste tasse esiste un modello unico chiamato modello F23, nel quale al fine della corretta compilazione vanno indicati i codici tributo 649T per l'imposta ipotecaria e il 737T per quella catastale.
 
Imposta sulle donazioni di immobili: qualsiasi atto di trasferimento a titolo gratuito di immobile è comunque soggetto ad imposte. Per determinare l'imposta sulle donazioni si utilizzano le stesse aliquote usate per le successioni e si modificano in base al grado di parentela che intercorre tra il donatore e il ricevente. Avremo il 4% per parenti in linea retta, il 6% per fratelli e sorelle, ancora 6% da calcolare sul valore totale per altri tipi di parenti fino al quarto grado, 8% da calcolare sul valore totale per le altre persone.
 
Come calcolare il valore catastale 
Per calcolare il valore catastale (anche detto rendita catastale rivalutata), come abbiamo detto, è necessario conoscere la rendita catastale ( rivalutata del 5%) dell'immobile che stiamo considerando e la sua destinazione d'uso. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente prestabilito per legge: questo coefficiente varie in base alla destinazione d'uso dell'immobile preso in considerazione e alla categoria catastale alla quale appartiene.
Per quanto riguarda gli immobili per uso abitativo o assimilabili, abbiamo detto che sono suddivisi in 3 gruppi A (unità ad uso residenziale), B (immobili per usi collettivi), C (immobili per destinazione commerciale). Mentre per gli immobili ad uso particolare abbiamo il gruppo D ( immobili a destinazione speciale), E ( immobili a destinazione particolare), F ( terreni non edificabili (agricoli e non).
Per il gruppo A abbiamo i seguenti coefficienti moltiplicatori:

•  per abitazioni principali (1° casa) il moltiplicatore è 115,5 
•  per abitazioni secondarie (2a casa) o di lusso il moltiplicatore è 126 
•  per uffici categoria A710 il moltiplicatore è 176,4. 

Per il gruppo B, quindi immobili ad uso collettivo, abbiamo come moltiplicatore il valore 176,4.
Per il gruppo C, immobili commerciali abbiamo i seguenti coefficienti moltiplicatori:

•  per i negozi C/1 il moltiplicatore è 42,84 
•  per le altre categorie catastali il moltiplicatore è 126. 

Per il gruppo D, immobili a destinazione speciale, il moltiplicatore è pari a 63.
Per il gruppo E, immobili a destinazione particolare, il moltiplicatore è 42,84.
Per i terreni non edificabili, il moltiplicatore è 112,50.
 
Un discorso differente è per quegli immobili che non sono censiti: in una situazione di questo tipo si può prendere in considerazione la rendita presunta in modo da poter determinare il valore catastale. E' importante per dichiarare nell'atto che ci si sta avvalendo delle disposizioni previste dall'art. 12 del D.L. n. 70/98 convertito dalla legge n. 154/98. In questo modo l'ufficio dell'Agenzia del Territorio comunicherà la rendita catastale per calcolare il valore catastale.
 
Riforma del Catasto: cosa cambierà? 
La riforma del Catasto è stata uno dei punti fondamentali del Documento di Economia e Finanza portato in approvazione dal Governo Gentiloni nel mese di gennaio 2018 ed inviato a Bruxelles.
Successivamente agli avvenimenti politici del nostro Paese, questa riforma è rimasta congelata in attesa di una ripresa dei lavori. Oltre ad un arresto dei lavori per questioni politiche, è stata messa in attesa sopratutto perché, prevedendo una convergenza tra fisco e mercato, quindi supponendo di calcolare le tasse in base ai valori di mercato, le imposte sarebbero schizzate alle stelle, impoverendo ancora di più le famiglie italiane.
Al centro di questa nuova riforma c'è il nuovo calcolo della rendita catastale per gli immobili, basato sul numero di metri quadri (non più sul numero dei vani) e sull'effettivo valore commerciale.
In sostanza, questa riforma si è concentrata sulla revisione delle rendite catastali dei fabbricati presenti su tutto il territorio nazionale, tramite un nuovo sistema di calcolo delle rendite catastali che come abbiamo detto tiene in considerazione i metri quadri dell'immobile e permette di determinare un valore di mercato medio di ciascun fabbricato.
Altro punto della riforma è l'introduzione di una nuova classificazione della destinazione d'uso degli immobili, creando una distinzione tra ordinaria e speciale, in considerazione delle differenti utilizzazioni dell'immobile oltre alle condizioni socio economiche.
Ci sarà una ridefinizione del valore catastale degli immobili in base al loro valore storico ed artistico, considerando però i costi più elevati per questi di manutenzione e conservazione.
In questa riforma i Comuni avranno il compito nuovo di controllare e verificare tutti quei fabbricati che non sono ancora censiti e quindi al di fuori della tassazione sugli immobili. In questo compito i Comuni non saranno lasciati soli, ma verranno aiutati dall'Agenzia delle Entrate, al fine di riuscire ad individuare più facilmente tutti quei fabbricati ancora non censiti, compresi i terreni agricoli.
Il fine ultimo di questa riforma è garantire una maggiore imparzialità nella valutazione dei fabbricati. Già in molti Comuni tra cui Roma, l'Agenzia delle Entrate ha inviato una lettera ai proprietari comunicando il nuovo valore della rendita catastale, che il più delle volte ha portato un incremento della stessa. Questo dipende dal fatto che, in una città come Roma per esempio, quartieri che fino a 60 anni fa erano considerati periferici e quindi di meno prestigio, con l'ampliamneto delle zone edificate, con la costruzione di nuovi quartieri ancora più periferici, hanno acquisito un aumento di prestigio, passando da una categoria ritenuta popolare ad una più di lusso.