• di Consiglio Nazionale del Notariato
• Venerdì 20 Aprile 2018, 12:07

La servitù viaggia con l’immobile: tutti i controlli prima di comprare

Quando si compra casa è importante verificare anchese sono presenti servitù. Cosa sono? Come scoprirne l’esistenza?

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La servitù è un diritto reale di godimento, cioè un diritto che attribuisce al titolare di un bene il potere di utilizzare un bene di proprietà di un’altra persona. Èun peso imposto ad un immobile (fondo servente) per dare un’utilità o unacomodità adunaltro immobile (fondodominante) diunproprietario diverso: per esempio dover garantire un diritto di passaggio, un diritto di sosta o di parcheggio, un diritto di presa, passaggio o scarico delle acque e così via. Può nascere dalla legge, servitù coattiva, o da un contratto, servitù volontaria. La servitù, inoltre, può nascere per testamento, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, situazione che si verifica quando risulti -mediante prova- che due fondi divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che,anche senza formale costituzione di servitù, questi ha posto o lasciato le cose in modo da creare, tra tue o più porzioni del fondo originario, una servitù.

Una servitù molto ricorrente è quella di passaggio coattivo, una servitù che la legge riconosce al proprietario di un fondo circondato da fondi altrui e che non ha uscita sulla via pubblica. Ovviamente il proprietario che godrà della servitù dovrà riconoscere un’indennità proporzionata al dannocagionato ai proprietari dei fondi gravati, ma questi ultimi non potranno rifiutare il passaggio. Sono esenti da questa servitù coattiva le case, i cortili,i giardini. La regola è che la servitù nasce solo se i due immobili interessati, fondo servente e fondo dominante, sono di proprietari diversi.Tuttavia, negli stabili in condominio, è possibile che il proprietario di un singolo immobile possa vantare una servitù su parti comuni dello stabile, anche se esse sono anche di sua (com)proprietà.

Attenzione: affinché si abbia una servitù è necessario che il dirittodi cui gode quel bene sia un diritto diverso da quello che compete ai condomini sulle parti comuni. Nei condomini, infatti, perché si abbia servitù occorre che ad un immobile, e quindi al suo proprietario, sia riconosciutoundiritto ulteriore diverso e specifico, che finisce per risolversi in un peso a carico di tutti gli altri condomini, ai quali sarà dunque precluso, ad esempio, il diritto di utilizzare una parte di scala comune, o cortile, giardino, soffittae così via.

Come verificare l’esistenza di una servitù? Il nostro ordinamento prevede una forma di pubblicità molto efficace per le servitù. Tutti gli atti costitutivi, modificativi ed estintivi di diritti reali vanno trascritti nei registri immobiliari affinché essi siano opponibili ai terzi. Questo vuol dire che, ispezionati i registri immobiliari, ove da essi non risulti la servitù, l’acquirente che abbia acquistato il bene che altri pretendano essere gravato da servitù potrà opporre la mancanza di pubblicità e quindi rifiutarel’esercizio della servitù.

È il notaio che, incaricato di unatto di trasferimentoimmobiliare (ad esempio vendita, permuta, donazione) procede agli accertamenti nei registri immobiliari ed individua la presenza di eventuali servitù, informando gli interessati per ogni valutazione. Attenzione agli immobili in condominio:a volte pesi gravanti sull’immobile da acquistare possono risultare dal regolamento condominiale e sono vincolanti anche se manchi una trascrizione. È sempre necessario valutare con il notaio tutta la documentazioneutileperevitare trabocchetti (per esempio, l’appartamento non potrà essere utilizzato per ufficio o per bed& breakfastecc.).

Le servitù si acquistano insieme al bene? Le servitù ineriscono al bene e viaggiano con esso. Non è possibile che un soggetto venda un terreno che gode di una servitù (attiva) di passaggio su unaltro terreno e conservi per sé il diritto di passaggio. La servitù di passaggio si trasferirà all’acquirente del bene, l’unico che potrà goderne, così come l’acquirente di un bene gravato da servitù (passiva) non acquisterà il bene libero da tale peso,malo acquisterà nelle stesse condizioni del precedente proprietario.

Come si estingue una servitù? La servitù si estingue per volontà delle parti, per confusione, che si verifica quando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante con quella del fondo servente, o per prescrizione, quando non se ne usa per venti anni.